फेडरल रिजर्व धीरे-धीरे और चुपचाप अमेरिकी आवास बाजार से खुद को निकालना चाहता है। यह इच्छाधारी सोच हो सकती है।
आवास बाजार पर फेड के प्रभाव के परिप्रेक्ष्य के लिए, क्योंकि उसने दो साल पहले अपना आपातकालीन बांड-खरीद कार्यक्रम शुरू किया था, मेरियन कैपिटल ग्रुप के मुख्य बाजार रणनीतिकार रिचर्ड फर्र द्वारा इस बिंदु पर विचार करें। कुछ 762,000 नए घरों को 453,700 में 2021 डॉलर की औसत कीमत पर बेचा गया, जिसका अर्थ है कि फेड ने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की खरीद में अपने $ 40 बिलियन-प्रति माह को देखते हुए-पिछले साल पूरे नए-घर के बाजार के बराबर खरीदा, प्लस एक अतिरिक्त 36%।
केंद्रीय बैंक आवास को कैसे संभालता है - उपनगरों में लोगों की महामारी के धक्का द्वारा आग लगा दी जाती है और फेड हस्तक्षेप टारपीडो बंधक दरों के रूप में सूची पर कालानुक्रमिक रूप से कम हो जाता है - यह निर्धारित करेगा कि क्या फेड अमेरिकी अर्थव्यवस्था को मंदी में फेंकने के बिना वास्तविक और पर्याप्त रूप से मुद्रास्फीति को शांत कर सकता है और गहरे सुधार में बाजार।
उच्च ब्याज दरों का भूत पहले से ही बंधक दरों को उठा रहा है। लेकिन शून्य से कुछ तिमाही-बिंदु बढ़ोतरी शायद पर्याप्त रूप से शांत आवास के लिए पर्याप्त नहीं होगी, जो उपभोक्ता मूल्य सूचकांक के लगभग 40% का प्रतिनिधित्व करती है।
सबसे पहले, वास्तविकता यह है कि फेड लगभग एक तिहाई ट्रेजरी और बंधक बाजारों का मालिक है, और लंबी अवधि की दरें वास्तव में नहीं बढ़ेंगी- तब भी जब वह फेड-फंड दर को उठाना शुरू कर देता है-जब तक कि यह अपने स्वयं के पदचिह्न को कम नहीं करता। दूसरा, एक तंग श्रम बाजार और अनुकूल घर-खरीद जनसांख्यिकी सहित बिक्री के लिए मौजूदा घरों की रिकॉर्ड-कम सूची और किराएदारों के लिए रिकॉर्ड-कम रिक्ति दर, बढ़ती दरों के बावजूद चल रहे आवास-बाजार की ताकत को चित्रित करते हैं, टॉर्स्टन स्लैक, मुख्य अर्थशास्त्री कहते हैं अपोलो ग्लोबल मैनेजमेंट में।
फिर एकल-परिवार के घरों का पीछा करने वाले निवेशक धन की राशि है। जॉन बर्न्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग के शोध निदेशक रिक पलासियोस कहते हैं, "अमेरिकी आवास में निवेश करने के लिए पूंजी के पहाड़ों और पहाड़ों को उठाया गया है, और तीन या चार दरों में बढ़ोतरी इसे रोकने वाली नहीं है।" निश्चित रूप से, घर-कीमत की सराहना 2021 की तेज गति से धीमी हो जाएगी। लेकिन पलासियोस का कहना है कि आपूर्ति-श्रृंखला के मुद्दों में ढील या मांग में कमी के आधार पर कोई संकेत नहीं हैं; वह अभी भी इस वर्ष 9% घरेलू-मूल्य वृद्धि देखता है - स्लैक के अनुसार दोगुने से अधिक गति टिकाऊ है। पलासीओस का कहना है कि किराए, जो घर की कीमतों से लगभग एक साल पीछे है, 5 में देश भर में 2022% की वृद्धि होनी चाहिए, कई बाजारों में उस दर से दोगुनी वृद्धि हुई है।
यह सब बताता है कि फेड की बैलेंस शीट अधिक सार्थक नीति उपकरण होने जा रही है, हालांकि एक अधिक जटिल, अपारदर्शी और अप्रत्याशित उपकरण है जिसे केंद्रीय बैंकर खेलना पसंद करेंगे। जब फेड के अध्यक्ष जेरोम पॉवेल ने नवीनतम नीति बैठक के बाद बात की, तो उन्होंने निवेशकों को जवाब से अधिक प्रश्नों के साथ छोड़ दिया कि मात्रात्मक कसने, या महामारी से प्रेरित मात्रात्मक सहजता का उलट कैसे काम करेगा।
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पॉवेल ने कहा, "बैलेंस शीट के आसपास अनिश्चितता का एक तत्व है, जो महामारी की शुरुआत के बाद से दोगुना हो गया है और अमेरिकी सकल घरेलू उत्पाद का 40% का प्रतिनिधित्व करता है। "मुझे लगता है कि हमारे पास एक बेहतर समझ है, स्पष्ट रूप से, कैसे दर वृद्धि वित्तीय स्थितियों को प्रभावित करती है और इसलिए, आर्थिक स्थितियां। [द] बैलेंस शीट अभी भी बाजारों और हमारे लिए अपेक्षाकृत नई चीज है, इसलिए हम इसके बारे में कम निश्चित हैं, "पॉवेल ने कहा। "हम देखेंगे कि बस पृष्ठभूमि में चल रहा है।"
बैलेंस शीट को पृष्ठभूमि में सिकुड़ने देने की कोशिश में समस्या यह है कि ऐसा नहीं होगा। यदि फेड अपने पोर्टफोलियो को जिस तरह से चाहता है, उसे कम करने की कोशिश करता है, तो बॉन्ड को परिपक्व होने और पुनर्निवेश की जाने वाली आय की मात्रा को समायोजित करके, स्लैक का कहना है कि एमबीएस को पूरी तरह से शुद्ध करने में लगभग पांच साल लगेंगे। तर्क: बंधक पूर्व भुगतान-अक्सर पुनर्वित्त के माध्यम से किया जाता है-दरों में वृद्धि के रूप में स्पष्ट रूप से धीमा होगा। यदि बैलेंस-शीट सामान्यीकरण इस बार वास्तविक मजबूती का प्रतिनिधित्व करने वाला है, और यदि व्यापक अर्थव्यवस्था का मार्ग आवास बाजार को ठंडा करने पर निर्भर करता है, तो क्या हमारे पास पांच साल हैं?
यह वह जगह है जहां अत्यधिक आक्रामक क्यूटी-या यहां तक कि एकमुश्त संपत्ति की बिक्री-एक वैध चिंता और एक समान रूप से अनाकर्षक विकल्प बन जाता है। जोसेफ वांग, जो पहले फेड के ओपन मार्केट डेस्क पर एक वरिष्ठ व्यापारी थे, कहते हैं कि मात्रात्मक कसने को ठीक करना कठिन है और वास्तव में कोई नहीं जानता कि यह कैसे खेलने जा रहा है। लेकिन हम एक बात जानते हैं। वांग का कहना है कि अगर फेड बंधक बाजार से बहुत धीमी गति से बाहर निकलना चाहता है, तो उसे संपत्ति बेचनी होगी।
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विश्लेषकों का कहना है कि बैंक जैसे खरीदार होंगे, लेकिन यह इतना आसान नहीं है और संक्रमण हिंसक हो सकता है। फेड की बैलेंस शीट पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की भारी मात्रा है, और तथ्य यह है कि क्यूटी तरलता को खत्म करने के लिए है, जिसका अर्थ है कि खरीदारों के पास कम नकदी होगी और इस प्रकार आपूर्ति की तरह ही घटती मांग का प्रतिनिधित्व करती है।
जैसे आवास जाता है, वैसे ही अर्थव्यवस्था भी जाती है। यह क्षेत्र सकल घरेलू उत्पाद का लगभग पांचवां हिस्सा बनाता है, और अधिक लोग अपने घरों के मालिक हैं, जिनके पास पर्याप्त स्टॉक मार्केट एक्सपोजर है, जिससे तथाकथित धन प्रभाव अचल संपत्ति से गहराई से जुड़ा हुआ है। फेड को हाउसिंग मार्केट में मनोविज्ञान को माइक्रोमैनेज करने की कोशिश करनी चाहिए, स्लैक कहते हैं, कि इंजीनियरिंग को अर्थव्यवस्था के लिए एक सॉफ्ट लैंडिंग हाउसिंग के लिए ऐसा करने से शुरू होता है।
यह एक लंबा काम है, और ऐसा जो थोड़ा फ्रेंकस्टीनियन लगता है। केंद्रीय बैंक ने उस मंदी को टाल दिया जो 2020 में हमारे द्वारा देखी गई त्वरित मंदी और सुधार से कहीं अधिक खराब हो सकती थी। लेकिन कुछ भी परिणाम के बिना नहीं है, और निवेशक यह पता लगाने वाले हैं कि फेड को इसके बारे में कितना पता नहीं है। बनाया था।
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