रियल एस्टेट निवेश संपत्ति का मूल्यांकन कैसे करें

रियल एस्टेट निवेश के मूल्य का विश्लेषण करने के तरीके स्टॉक के मौलिक विश्लेषण में उपयोग किए जाने वाले तरीकों के अनुरूप हैं। क्योंकि रियल एस्टेट निवेश आम तौर पर एक अल्पकालिक व्यापार नहीं है, इसलिए लाभदायक निवेश करने के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए नकदी प्रवाह और उसके बाद की वापसी की दर का विश्लेषण करना महत्वपूर्ण है।

लाभ कमाने के लिए, निवेशकों को पता होना चाहिए कि अचल संपत्ति का मूल्यांकन कैसे किया जाए और प्रत्येक व्यक्ति कितना लाभ कमाएगा, इसके बारे में शिक्षित अनुमान लगाएं, चाहे संपत्ति की सराहना, किराये की आय, या दोनों के माध्यम से। जब संपत्ति खरीदने और बेचने की बात आती है तो सटीक रियल एस्टेट मूल्यांकन निवेशकों को बेहतर निर्णय लेने में मदद कर सकता है।

इक्विटी मूल्यांकन आम तौर पर दो बुनियादी पद्धतियों के माध्यम से किया जाता है: पूर्ण मूल्य और सापेक्ष मूल्य। रियल एस्टेट संपत्ति मूल्यांकन के लिए भी यही सच है।

रियल एस्टेट के लिए उचित छूट दर द्वारा भविष्य की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) में छूट स्टॉक के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) मूल्यांकन के समान है। इस बीच, रियल एस्टेट में सकल आय गुणक मॉडल को एकीकृत करना स्टॉक के साथ सापेक्ष मूल्य मूल्यांकन के बराबर है। नीचे, हम देखेंगे कि इन तरीकों का उपयोग करके रियल एस्टेट संपत्ति का मूल्य कैसे तय किया जाए।

पूंजीकरण दर

रियल एस्टेट मूल्यांकन करते समय एक रियल एस्टेट निवेशक की सबसे महत्वपूर्ण धारणाओं में से एक उचित पूंजीकरण दर का चयन करना है, जिसे कैप दर के रूप में भी जाना जाता है।

पूंजीकरण दर अचल संपत्ति पर रिटर्न की आवश्यक दर है, मूल्य प्रशंसा या मूल्यह्रास को छोड़कर। सीधे शब्दों में कहें तो, यह किसी संपत्ति का वर्तमान मूल्य निर्धारित करने के लिए एनओआई पर लागू की जाने वाली दर है।

उदाहरण के लिए, मान लें कि किसी संपत्ति से अगले दस वर्षों में $1 मिलियन का एनओआई उत्पन्न होने की उम्मीद है। यदि इसे 14% की पूंजीकरण दर पर छूट दी गई, तो संपत्ति का बाजार मूल्य होगा:

$\begin{allined}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{बाजार मूल्य}=\text{शुद्ध परिचालन आय}/ {पाठ {कैप दर}} अंत {संरेखित}$Στρατός Assault - Παίξτε Funny Games$7,142,857(0.14$1,000,000Στρατός Assault - Παίξτε Funny Games)जहाँ:बाजार मूल्य=शुद्ध ऑपरेटिंग आय/कैप दरΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Games

यदि संपत्ति $7,142,857 मिलियन में बिकती है तो $6.5 का बाज़ार मूल्य एक अच्छा सौदा है। लेकिन यदि बिक्री मूल्य $8 मिलियन है तो यह एक बुरा सौदा है।

पूंजीकरण दर का निर्धारण आय उत्पन्न करने वाली संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए उपयोग किए जाने वाले प्रमुख मैट्रिक्स में से एक है। यद्यपि यह किसी फर्म की पूंजी की भारित औसत लागत (डब्ल्यूएसीसी) की गणना करने से कुछ अधिक जटिल है, ऐसे कई तरीके हैं जिनका उपयोग निवेशक उचित पूंजीकरण दर खोजने के लिए कर सकते हैं, जिनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

• निर्माण विधि
• बाज़ार-निष्कर्षण विधि
• बैंड-ऑफ़-निवेश पद्धति

बिल्ड-अप विधि

कैप दर की गणना करने का एक सामान्य तरीका बिल्ड-अप विधि है। ब्याज दर से प्रारंभ करें और निम्नलिखित जोड़ें:

1. उचित तरलता प्रीमियम - अचल संपत्ति की अतरल प्रकृति के कारण उत्पन्न होता है
2. पुनर्ग्रहण प्रीमियम-शुद्ध भूमि प्रशंसा के लिए जिम्मेदार है
3. जोखिम प्रीमियम-अचल संपत्ति बाजार के समग्र जोखिम जोखिम को प्रकट करता है

6% ब्याज दर, 1.5% गैर-तरलता दर, 1.5% पुनर्ग्रहण प्रीमियम और 2.5% जोखिम दर को देखते हुए, इक्विटी संपत्ति की पूंजीकरण दर 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) है %). यदि शुद्ध परिचालन आय $200,000 है, तो संपत्ति का बाजार मूल्य $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115) है।

यह गणना करना बहुत सरल है। हालाँकि, जटिलता पूंजीकरण दर के व्यक्तिगत घटकों के लिए सटीक अनुमानों का आकलन करने में निहित है, जो एक चुनौती हो सकती है। बिल्ड-अप पद्धति का लाभ यह है कि यह छूट दर के व्यक्तिगत घटकों को परिभाषित और सटीक रूप से मापने का प्रयास करता है।

बाज़ार-निष्कर्षण विधि

बाज़ार-निष्कर्षण विधि मानती है कि तुलनीय आय-सृजन संपत्तियों पर वर्तमान, आसानी से उपलब्ध एनओआई और बिक्री मूल्य की जानकारी है। बाज़ार-निष्कर्षण पद्धति का लाभ यह है कि पूंजीकरण दर प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण को अधिक सार्थक बनाती है।

पूंजीकरण दर निर्धारित करना अपेक्षाकृत सरल है। मान लें कि एक निवेशक एनओआई में $500,000 उत्पन्न करने की उम्मीद वाला एक पार्किंग स्थल खरीद सकता है। क्षेत्र में, तीन मौजूदा तुलनीय आय-उत्पादक पार्किंग स्थल हैं:

• पार्किंग स्थल 1 का एनओआई $250,000 है और बिक्री मूल्य $3 मिलियन है। पूंजीकरण दर 8.33% ($250,000 / $3,000,000) है।
• पार्किंग स्थल 2 का एनओआई $400,000 है और बिक्री मूल्य $3.95 मिलियन है। पूंजीकरण दर 10.13% ($400,000 / $3,950,000) है।
• पार्किंग स्थल 3 का एनओआई $185,000 है और बिक्री मूल्य $2 मिलियन है। पूंजीकरण दर 9.25% ($185,000 / $2,000,000) है।

इन तीन तुलनीय संपत्तियों के लिए औसत कैप दरों को लेते हुए 9.24% की समग्र पूंजीकरण दर बाजार का एक उचित प्रतिनिधित्व होगी। इस पूंजीकरण दर का उपयोग करके, एक निवेशक उस संपत्ति का बाजार मूल्य निर्धारित कर सकता है जिस पर वे विचार कर रहे हैं। पार्किंग स्थल निवेश अवसर का मूल्य $5,411,255 ($500,000 / 0.0924) है।

बैंड-ऑफ-निवेश पद्धति

बैंड-ऑफ-निवेश पद्धति के साथ, पूंजीकरण दर की गणना उन संपत्तियों के लिए ब्याज की व्यक्तिगत दरों का उपयोग करके की जाती है जो ऋण और इक्विटी वित्तपोषण दोनों का उपयोग करते हैं। इस पद्धति का लाभ यह है कि यह वित्तपोषित रियल एस्टेट निवेश के लिए सबसे उपयुक्त पूंजीकरण दर है।

पहला कदम डूबते फंड कारक की गणना करना है। यह वह प्रतिशत है जिसे भविष्य के समय में एक निश्चित राशि प्राप्त करने के लिए प्रत्येक अवधि में अलग रखा जाना चाहिए। मान लें कि $950,000 के एनओआई वाली संपत्ति का 50% वित्त पोषण किया जाता है, 7 वर्षों में परिशोधन के लिए 15% ब्याज पर ऋण का उपयोग किया जाता है। बाकी का भुगतान 10% की रिटर्न की आवश्यक दर पर इक्विटी के साथ किया जाता है। डूबने वाले फंड कारक की गणना इस प्रकार की जाएगी:

$\begin{allined}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{डूबता हुआ फंड फैक्टर}\\ &i=\text{आवधिक ब्याज दर, जिसे अक्सर एक}\\&\फैंटम{i=}\text{वार्षिक प्रतिशत दर}\\&n=\text{अवधि की संख्या, अक्सर वर्षों में व्यक्त किया जाता है}\end{संरेखित के रूप में व्यक्त किया जाता है }$Στρατός Assault - Παίξτε Funny GamesSFF=(1+i)n-1iΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Gamesजहाँ:SFF=डूबती निधि का कारकi=आवधिक ब्याज दर, अक्सर के रूप में व्यक्त की जाती हैi=सालाना दर फीसदी मेंΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Games

संख्याओं को जोड़ने पर, हमें प्राप्त होता है:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

इसकी गणना 3.98% है। जिस दर पर ऋणदाता को भुगतान किया जाना चाहिए वह इस डूबने वाले फंड कारक के बराबर है प्लस ब्याज दर। इस उदाहरण में, यह 10.98% (0.07 + 0.0398) निकलता है।

इस प्रकार, ऋण के लिए 50% भार और इक्विटी के लिए 50% भार का उपयोग करते हुए भारित औसत दर, या समग्र पूंजीकरण दर है:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

परिणामस्वरूप, संपत्ति का बाजार मूल्य है:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

मूल्यांकन के तरीके

निरपेक्ष मूल्यांकन मॉडल किसी परिसंपत्ति का आंतरिक मूल्य प्राप्त करने के लिए भविष्य में आने वाले नकदी प्रवाह का वर्तमान मूल्य निर्धारित करते हैं। सबसे आम तरीके लाभांश छूट मॉडल (डीडीएम) और रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) तकनीक हैं।

दूसरी ओर, सापेक्ष मूल्य पद्धतियों का सुझाव है कि दो तुलनीय प्रतिभूतियों की कीमत उनकी कमाई के अनुसार समान होनी चाहिए। मूल्य-से-आय (पी/ई) और मूल्य-से-बिक्री जैसे अनुपातों की तुलना उसी उद्योग की अन्य कंपनियों से की जाती है ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि कोई स्टॉक कम या अधिक मूल्यवान है।

इक्विटी मूल्यांकन की तरह, रियल एस्टेट मूल्यांकन विश्लेषण को संभावित मूल्यों की एक श्रृंखला निर्धारित करने के लिए दोनों प्रक्रियाओं को लागू करना चाहिए।

डिस्काउंटिंग फ्यूचर NOI

रियायती शुद्ध परिचालन आय के आधार पर अचल संपत्ति मूल्य की गणना करने का सूत्र है:

$\begin{संरेखित}&\text{बाजार मूल्य}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{शुद्ध परिचालन आय} \\&r=\text{अचल संपत्ति परिसंपत्तियों पर रिटर्न की आवश्यक दर}\\&g=\text{विकास दर }NOI\\&R=\text{पूंजीकरण दर }(rg)\end{संरेखित}$Στρατός Assault - Παίξτε Funny Gamesबाजार मूल्य=r-gNOI1Στρατός Assault - Παίξτε Funny GamesΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Games=RNOI1Στρατός Assault - Παίξτε Funny GamesΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Gamesजहाँ:NOI=शुद्ध ऑपरेटिंग आयr=अचल संपत्ति परिसंपत्तियों पर रिटर्न की आवश्यक दरg=की विकास दर NOIΣτρατός Assault - Παίξτε Funny Games

एनओआई उस कमाई को दर्शाता है जो संपत्ति परिचालन खर्चों को शामिल करने के बाद उत्पन्न करेगी - लेकिन करों और ब्याज भुगतानों में कटौती से पहले। हालाँकि, खर्चों में कटौती करने से पहले, निवेश से प्राप्त कुल राजस्व निर्धारित किया जाना चाहिए।

अपेक्षित किराये के राजस्व का अनुमान शुरू में आस-पास की तुलनीय संपत्तियों के आधार पर लगाया जा सकता है। उचित बाजार अनुसंधान के साथ, एक निवेशक यह निर्धारित कर सकता है कि क्षेत्र में किरायेदार क्या कीमत चुका रहे हैं और यह मान सकता है कि इस संपत्ति पर समान प्रति-वर्ग-फुट किराया लागू किया जा सकता है। किराए में अनुमानित वृद्धि को सूत्र के अंतर्गत विकास दर में शामिल किया गया है।

चूंकि उच्च रिक्ति दरें रियल एस्टेट निवेश रिटर्न के लिए एक संभावित खतरा हैं, इसलिए यदि परिसंपत्ति का पूरी क्षमता से उपयोग नहीं किया जाता है, तो छोड़ी गई आय को निर्धारित करने के लिए या तो संवेदनशीलता विश्लेषण या यथार्थवादी रूढ़िवादी अनुमान का उपयोग किया जाना चाहिए।

परिचालन व्यय में वे खर्च शामिल होते हैं जो भवन के दैनिक संचालन के माध्यम से सीधे खर्च किए जाते हैं, जैसे संपत्ति बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव शुल्क और उपयोगिता लागत। ध्यान दें कि मूल्यह्रास कुल व्यय गणना में शामिल नहीं है। एक रियल एस्टेट संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय ब्याज, कर, मूल्यह्रास और परिशोधन (ईबीआईटीडीए) से पहले की कमाई के समान है।

कैप रेट द्वारा रियल एस्टेट निवेश से एनओआई में छूट देना, लाभांश वृद्धि के लिए समायोजित रिटर्न की उचित आवश्यक दर से भविष्य के लाभांश स्ट्रीम में छूट के समान है। लाभांश वृद्धि मॉडल से परिचित इक्विटी निवेशकों को तुरंत समानता देखनी चाहिए।

सकल आय गुणक

सकल आय गुणक दृष्टिकोण एक सापेक्ष मूल्यांकन पद्धति है जो अंतर्निहित धारणा पर आधारित है कि उसी क्षेत्र में संपत्तियों का मूल्य उस सकल आय के अनुपात में होगा जो वे उत्पन्न करने में मदद करते हैं।

जैसा कि नाम से पता चलता है, सकल आय किसी भी परिचालन व्यय की कटौती से पहले की कुल आय है। हालाँकि, सटीक सकल आय अनुमान प्राप्त करने के लिए रिक्ति दरों का पूर्वानुमान लगाया जाना चाहिए।

उदाहरण के लिए, यदि कोई रियल एस्टेट निवेशक 100,000 वर्ग फुट की इमारत खरीदता है, तो वे तुलनीय संपत्ति डेटा से यह निर्धारित कर सकते हैं कि पड़ोस में प्रति वर्ग फुट औसत सकल मासिक आय $10 है। हालाँकि निवेशक शुरू में यह मान सकता है कि सकल वार्षिक आय $12 मिलियन ($10 x 12 महीने x 100,000 वर्ग फुट) है, किसी भी समय इमारत में कुछ खाली इकाइयाँ होने की संभावना है।

यह मानते हुए कि 10% रिक्ति दर है, सकल वार्षिक आय $10.8 मिलियन ($12 मिलियन x 90%) है। एक समान दृष्टिकोण शुद्ध परिचालन आय दृष्टिकोण पर भी लागू किया जाता है।

अचल संपत्ति संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के लिए अगला कदम सकल आय गुणक निर्धारित करना और इसे सकल वार्षिक आय से गुणा करना है। ऐतिहासिक बिक्री डेटा का उपयोग करके सकल आय गुणक पाया जा सकता है। तुलनीय संपत्तियों की बिक्री कीमतों को देखने और उस मूल्य को उत्पन्न सकल वार्षिक आय से विभाजित करने से क्षेत्र के लिए औसत गुणक उत्पन्न होता है।

इस प्रकार का मूल्यांकन दृष्टिकोण किसी स्टॉक के मूल्य के लिए तुलनीय लेनदेन या गुणकों का उपयोग करने के समान है। कई विश्लेषक किसी कंपनी की आय का पूर्वानुमान लगाएंगे और उसकी प्रति शेयर आय (ईपीएस) को उद्योग के पी/ई अनुपात से गुणा करेंगे। रियल एस्टेट का मूल्यांकन इसी तरह के उपायों के माध्यम से किया जा सकता है।

रियल एस्टेट मूल्यांकन में बाधाएँ

रियल एस्टेट मूल्यांकन के ये दोनों तरीके अपेक्षाकृत सरल लगते हैं। हालाँकि, व्यवहार में, इन गणनाओं के साथ आय उत्पन्न करने वाली संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना काफी जटिल है। सबसे पहले, सभी फॉर्मूला इनपुट, जैसे शुद्ध परिचालन आय, पूंजीकरण दर में शामिल प्रीमियम और तुलनीय बिक्री डेटा के संबंध में आवश्यक जानकारी प्राप्त करना समय लेने वाला और चुनौतीपूर्ण हो सकता है।

दूसरे, ये मूल्यांकन मॉडल रियल एस्टेट बाजार में संभावित बड़े बदलावों, जैसे कि क्रेडिट संकट या रियल एस्टेट बूम, को उचित रूप से ध्यान में नहीं रखते हैं। परिणामस्वरूप, बदलते आर्थिक चर के संभावित प्रभाव के पूर्वानुमान और कारक के लिए आगे का विश्लेषण किया जाना चाहिए।

क्योंकि संपत्ति बाजार शेयर बाजार की तुलना में कम तरल और पारदर्शी हैं, कभी-कभी पूरी तरह से सूचित निवेश निर्णय लेने के लिए आवश्यक जानकारी प्राप्त करना मुश्किल होता है।

जैसा कि कहा गया है, आम तौर पर एक बड़े विकास को खरीदने के लिए आवश्यक बड़े पूंजी निवेश के कारण, यह जटिल विश्लेषण एक बड़े भुगतान का उत्पादन कर सकता है यदि यह एक कम मूल्य वाली संपत्ति की खोज की ओर ले जाता है (इक्विटी निवेश के समान)। इस प्रकार, आवश्यक इनपुट पर शोध करने के लिए समय निकालना समय और ऊर्जा के लायक है।

नीचे पंक्ति

रियल एस्टेट का मूल्यांकन अक्सर उन रणनीतियों पर आधारित होता है जो इक्विटी विश्लेषण के समान होती हैं। रियायती एनओआई और सकल आय गुणक दृष्टिकोण के अलावा अन्य तरीकों का भी अक्सर उपयोग किया जाता है। उदाहरण के लिए, कुछ उद्योग विशेषज्ञों को शहर के प्रवासन और विकास पैटर्न का सक्रिय कामकाजी ज्ञान है।

परिणामस्वरूप, वे यह निर्धारित कर सकते हैं कि किन स्थानीय क्षेत्रों में प्रशंसा की सबसे तेज़ दर का अनुभव होने की सबसे अधिक संभावना है। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि किस दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है, किसी रणनीति की सफलता का सबसे महत्वपूर्ण पूर्वानुमान यह है कि उस पर कितनी अच्छी तरह शोध किया गया है।