3 क्लिक से 12.7% यील्ड

रियल एस्टेट थंप हो रहा है, जिसका मतलब है कि रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) एक बार फिर सौदेबाजी कर रहे हैं।

आखिरकार! आरईआईटी पैदावार वापस वहीं आ गई है जहां उन्हें होना चाहिए- (भूमि) वैनिला एसएंडपी 500 पर हावी है!

बेशक, हम विरोधी, लोकप्रिय से भी बेहतर कर सकते हैं मोहरा रियल एस्टेट ETF (VNQ). जबकि 3.5% खराब नहीं है, यह 12.7% "हेडलाइन यील्ड" की तुलना में फीका है, जिसकी हम चर्चा करने वाले हैं।

आरईआईटी फिर से सस्ते क्यों हैं? सरल: फेड।

जैसा कि मैंने महीनों पहले बताया था, उच्च ब्याज दरों का मतलब न केवल आरईआईटी (और उस मामले के लिए अन्य सभी कंपनियों) के लिए पूंजी की उच्च लागत है, बल्कि आय के लिए अधिक प्रतिस्पर्धा भी है क्योंकि बॉन्ड उपज तेजी से प्रतिस्पर्धी बन जाती है।

आरईआईटी ने वास्तव में ठीक वैसा ही व्यवहार किया है जैसा हमने उम्मीद की थी ...

बड़ी तस्वीर, हालांकि, हम इस अवधि को सस्ती कीमतों पर आरईआईटी खरीदने के लिए सबसे अच्छे समय में से एक के रूप में देखेंगे और बहुत अधिक-से-औसत उपज।

हमें कहाँ से शुरू करना चाहिए? आइए चर्चा करें कि आरईआईटी के तीन पैक, 11.4% से 13.5% उपज देते हैं।

आवश्यकता खुदरा REIT (RTL)

भाग प्रतिफल: 13.5% तक

मेरे लिए थोड़ी नरमी है गेट्टी रियल्टी (जीटीवाई), एक एकल-किरायेदार विशेषज्ञ जो "उबाऊ सुंदर है" मोल्ड को फिट करता है, अपनी संपत्तियों को "आवश्यकता" खुदरा विक्रेताओं को पट्टे पर देकर: गैस स्टेशन, सुविधा स्टोर, ऑटो-पुर्ज़ों की दुकानें, आपको चित्र मिलता है।

यह देखते हुए, मैं करूँगा है एक रियल एस्टेट फर्म से प्यार करना जो खुद को बुलाती है आवश्यकता खुदरा REIT (RTL), सही?

नेसेसिटी रिटेल के पास 1,000 राज्यों में 48 से अधिक सिंगल-टेनेंट और "ओपन-एयर पावर, एंकर और ग्रॉसरी सेंटर" हैं, जो मुख्य रूप से लंबी अवधि के सौदों पर नेट-लीज्ड हैं। इसके किराएदार 44 विभिन्न उद्योगों से आते हैं—जिनमें गैस/सुविधा, स्वास्थ्य देखभाल और त्वरित-सेवा वाले रेस्तरां शामिल हैं—जिसमें कोई भी उद्योग सीधी रेखा के रेंट के 8% से अधिक शामिल नहीं है।

इतना बड़ा आरईआईटी इतना अपरिचित क्यों लगता है? ठीक है, केवल एक साल पहले, इसने अपना नाम बदल दिया अमेरिकन फाइनेंस ट्रस्ट (AFIN)-एक नाम मैंने 2020 में खोजा. मैंने नोट किया कि COVID के बीच रेस्तरां, मनोरंजन, खुदरा विक्रेताओं और कार्यालय संपत्तियों के लिए इसका भारी जोखिम एक "दायित्व" है, लेकिन यह एक COVID रिकवरी स्नैप-बैक की संभावना के कारण सौदेबाजी की तरह लग सकता है।

आज के लिए फास्ट-फॉरवर्ड, और RTL की एक बहुत अलग समस्या है - अर्थात्, ऋण।

2021 के अंत के करीब, इसने CIM रियल एस्टेट फाइनेंस ट्रस्ट से 1.3 खुदरा संपत्तियों के $81 बिलियन के अधिग्रहण के साथ-साथ तीन गैर-प्रमुख कार्यालय संपत्तियों के विनिवेश की घोषणा की।

अच्छी खबर? RTL ने अपने शीर्ष-10-किरायेदारों की सघनता को कम किया और कार्यालय स्थान के लिए अपने जोखिम को 7% से घटाकर 1% कर दिया। निचे कि ओर? एक बड़ा कर्ज का बोझ और बड़ा हो गया। इस REIT के पास अब शुद्ध ऋण में $2.8 बिलियन है, जो इसके समायोजित EBITDA का लगभग 10 गुना है और इसके मार्केट कैप का तीन गुना से अधिक है!

इसके लायक क्या है, यहां लाभांश कवरेज एक स्पष्ट चिंता का विषय नहीं है, लाभांश के साथ संचालन (एफएफओ) से 83-महीने के समायोजित धन के अनुगामी के केवल 12% का प्रतिनिधित्व करता है। लेकिन उच्च ऋण भार और स्पष्ट उत्प्रेरकों की कमी ने मुझे RTL के बारे में थोड़ा विराम दिया।

ग्लोबल नेट लीज (जीएनएल)

भाग प्रतिफल: 11.4% तक

ग्लोबल नेट लीज (जीएनएल) एक व्यावसायिक REIT है, जैसा कि इसके नाम में "ग्लोबल" का अर्थ है, न केवल अमेरिका में, बल्कि यूके, नीदरलैंड, फिनलैंड और फ्रांस सहित 10 अन्य देशों में भी संचालित होता है। यह 311 उद्योगों में 140 किरायेदारों को पट्टे पर दी गई 50 संपत्तियों का मालिक है, हालांकि उद्योग की एकाग्रता थोड़ी अधिक है - वित्तीय सेवाएं (13%) और ऑटो निर्माण (12%) दोनों पोर्टफोलियो पाई के दोहरे अंकों के स्लाइस हैं।

इसके नाम का दूसरा भाग "नेट लीज" है, जो RTL की तरह इसे पसंद करने का एक कारण है। शुद्ध पट्टे, एक अनुस्मारक के रूप में, बीमा, रखरखाव और करों के "शुद्ध" हैं, जिसका अर्थ है कि यह सिर्फ किराया एकत्र करता है और किरायेदारों को पता लगाने के लिए बाकी सब कुछ छोड़ देता है। इसका मतलब है कि जीएनएल निवेशकों के लिए चिंता करने के लिए कम चर; लाभ पारंपरिक पट्टों की तुलना में अधिक अनुमानित और विश्वसनीय हैं।

तो क्या गलतियों को सुधारने जीएनएल के साथ?

शुरुआत के लिए, ग्लोबल नेट लीज कई आरईआईटी में से एक था, जिसने कोविड के कारण अपने लाभांश में कटौती की। विशेष रूप से, कंपनी ने अप्रैल 25 में अपने भुगतान में 40% से 2020 सेंट प्रति शेयर की कटौती की, और इसने पीछे मुड़कर नहीं देखा।

यदि कटौती का कोई लाभ है, तो वह यह है कि वर्तमान भुगतान अधिक टिकाऊ है। एएफएफओ पेआउट रेशियो 93% है, जो काफी सुरक्षित है लेकिन आने वाले महीनों में भालू करीब से नजर रखेंगे।

साथ ही, नेसेसिटी रिटेल की तरह, GNL पर 2.2 बिलियन डॉलर का बहुत अधिक कर्ज है। यह उतना बुरा नहीं है, कम से कम तुलनात्मक रूप से - यह 8 गुना समायोजित EBITDA और 1.5 गुना इसका मार्केट कैप है। और उस ऋण पर भुगतान की जाने वाली भारित औसत ब्याज दर (3.5%) आरटीएल (4.2%) की तुलना में थोड़ी बेहतर है।

इसलिए, ग्लोबल नेट लीज में निश्चित रूप से इसके मौसा हैं। लेकिन अधिक आक्रामक लाभांश निवेशकों के लिए, GNL- जो कि एक दुर्लभ बहुराष्ट्रीय रियल एस्टेट प्ले है जो अपने AFFO और समायोजित EBITDA दोनों की तुलना में आकर्षक स्तरों पर व्यापार कर रहा है- बिल में फिट हो सकता है।

कार्यालय संपत्ति आय ट्रस्ट (ओपीआई)

भाग प्रतिफल: 13.2% तक

कभी-कभी बुरी नजर आने वाली परिस्थितियां भी लाभदायक फल दे सकती हैं।

लेना कार्यालय संपत्ति आय ट्रस्ट (ओपीआई), उदाहरण के लिए। यह आरईआईटी 160 संपत्तियों का मालिक है, जो मुख्य रूप से उच्च-क्रेडिट-गुणवत्ता वाले एकल किरायेदारों को पट्टे पर देता है - न केवल व्यवसाय, बल्कि सरकारी संस्थाएं भी। और वापस जब मैंने अक्टूबर 2022 में इसकी समीक्षा की, यह एक दशक लंबी गिरावट में फंस गया था जो वास्तव में देर से बढ़ा था—ओपीआई शेयरों में लगभग आधे की कटौती की गई थी।

लेकिन इन WFH समयों में कार्यालय-संपत्ति का जमींदार होना जितना मुश्किल है, OPI इसके गुणों के बिना नहीं है। और उस समय, मैंने सोचा था कि "शायद बाजार ओपीआई की अधिक बिक्री कर रहा है।"

आइए स्पष्ट हों: OPI एक कठिन लड़ाई लड़ रहा है जो COVID से बहुत पहले शुरू हुई थी।

"डब्ल्यूएफएच," "रिमोट वर्क" और "टेलीकम्यूटिंग" शब्द भले ही 2020 में मुख्यधारा में आ गए हों, लेकिन कॉर्पोरेट अमेरिका वर्षों से लचीली कार्य स्थितियों की ओर अधिक झुक रहा था-कोविड ने इस प्रवृत्ति को केवल एक विनम्र झटका दिया।

फिर भी, सट्टेबाजी के खिलाफ कार्यालय गुण आय ट्रस्ट, कम से कम अभी, खतरनाक हो सकता है। हालांकि इसने पिछले कुछ महीनों में अपने मूल्य का लगभग 20% वापस कर दिया है, स्टॉक अभी भी सीएडी के पांच गुना (वितरण के लिए उपलब्ध नकदी, कुछ आरईआईटी के लिए एक वैकल्पिक लाभप्रदता मीट्रिक) पर बेहद सस्ता है। यदि आप अधिक पारंपरिक REIT मीट्रिक का उपयोग करना चाहते हैं, तो OPI अपने सामान्यीकृत FFO के 4x से कम पर ट्रेड करता है।

इसके अलावा, ओपीआई कुछ न्यूयॉर्क शहर स्थित आरईआईटी नहीं है जो कि रक्तस्रावी किरायेदार हैं। यह 96% की वर्तमान अधिभोग के साथ अधिक उपनगरीय आधारित है। पूरी तरह से इसके किरायेदारों में से एक तिहाई सरकारी संस्थाएं या ठेकेदार हैं-किरायेदारों के प्रकार जो अपने कार्यालयों से चिपके रहते हैं। और नो-होल्ड-बैरड लचीलेपन की पेशकश के कुछ वर्षों के बाद, कई नियोक्ता आखिरकार पीछे हटना शुरू कर रहे हैं और मांग करने वाले कर्मचारी कार्यालय में कुछ दिन पहले खर्च करते हैं।

ब्रेट ओवेन्स इसके लिए मुख्य निवेश रणनीतिकार हैं कॉन्ट्रेरियन आउटलुक। अधिक महान आय विचारों के लिए, अपनी निःशुल्क कॉपी उसकी नवीनतम विशेष रिपोर्ट प्राप्त करें: आपका प्रारंभिक सेवानिवृत्ति पोर्टफोलियो: भारी लाभांश-हर महीने-हमेशा के लिए.

प्रकटीकरण: कोई नहीं