3 शीर्ष आरईआईटी जो अभी असाधारण रूप से सस्ते हैं

चल रहे भालू बाजार में आरईआईटी विशेष रूप से कठिन हो गए हैं। जबकि S&P 500 में इस वर्ष 18% की गिरावट आई है, रियल एस्टेट सेलेक्ट सेक्टर SPDR ETF (एक्सएलआरई) 26% गिरा है।

आरईआईटी के खराब प्रदर्शन के पीछे मुख्य कारण अधिकांश आरईआईटी के ब्याज व्यय पर उच्च ब्याज दरों का प्रभाव है, जो काफी मात्रा में ऋण लेते हैं।

हालांकि, कुछ आरईआईटी लंबी अवधि के दृष्टिकोण से बेहद सस्ते हो गए हैं। जैसे ही उच्च ब्याज दरों से आने वाला दबाव कम होना शुरू होता है, मजबूत बुनियादी सिद्धांतों वाले आरईआईटी अपने यूनिटधारकों को अत्यधिक इनाम देने की संभावना रखते हैं।

उस के साथ, आइए तीन असाधारण आकर्षक आरईआईटी की संभावनाओं पर चर्चा करें।

एक प्योर-प्ले अस्पताल आरईआईटी

2003 में स्थापित, मेडिकल प्रॉपर्टीज ट्रस्ट (MPW) अपने क्षेत्र में एकमात्र शुद्ध-नाटक अस्पताल आरईआईटी है।

आरईआईटी के पास 400 से अधिक संपत्तियां हैं जो 30 से अधिक विभिन्न ऑपरेटरों को पट्टे पर दी गई हैं। अधिकांश संपत्ति सामान्य तीव्र देखभाल अस्पताल हैं और अलग-अलग भौगोलिक क्षेत्रों में अच्छी तरह से विविध हैं, 29 राज्यों में संपत्तियों के साथ, व्यक्तिगत बाजारों में मांग और आपूर्ति के असंतुलन के जोखिम को कम करने के लिए। अपने यूएस पोर्टफोलियो के अलावा, मेडिकल प्रॉपर्टीज जर्मनी, यूके, इटली और ऑस्ट्रेलिया सहित प्रमुख अंतरराष्ट्रीय बाजारों में रणनीतिक एक्सपोजर रखती है।

मेडिकल प्रॉपर्टीज को कुछ प्रतिस्पर्धी फायदे मिलते हैं। अपने व्यवसाय में लगभग 20 वर्षों के अनुभव के साथ एकमात्र शुद्ध-नाटक अस्पताल आरईआईटी के रूप में, इसकी जगह के भीतर बड़ी विशेषज्ञता है। यह पैमाने की अर्थव्यवस्थाओं का भी आनंद लेता है।

अस्पताल आरईआईटी के रूप में, अधिकांश आरईआईटी की तुलना में चिकित्सा गुण मंदी के लिए अधिक लचीला है, क्योंकि अधिकांश उपभोक्ता सबसे प्रतिकूल आर्थिक परिस्थितियों में भी अपने स्वास्थ्य व्यय को कम नहीं करते हैं। 2020 और 2021 में प्रति यूनिट संचालन [FFO] से रिकॉर्ड धन के साथ REIT पूरे कोरोनोवायरस संकट के दौरान लचीला साबित हुआ है। दूसरी ओर, महान मंदी में, ट्रस्ट ने अपने FFO प्रति यूनिट में 31% की कमी की और इसकी कटौती की लाभांश 26%।

मेडिकल प्रॉपर्टीज ने उल्लेखनीय रूप से लगातार विकास रिकॉर्ड प्रदर्शित किया है। इसने पिछले 10 वर्षों में से नौ वर्षों में 9.3% औसत वार्षिक दर से अपने एफएफओ प्रति यूनिट की वृद्धि की है। निरंतर प्रदर्शन आरईआईटी के ठोस व्यापार मॉडल और इसके सावधानीपूर्वक निष्पादन के लिए एक वसीयतनामा है। अपने अधिकांश बाजारों में बढ़ती उम्र की आबादी और एक आशाजनक अधिग्रहण पाइपलाइन से टेलविंड के लिए धन्यवाद, आगामी वर्षों में मेडिकल प्रॉपर्टीज के विकास पथ पर बने रहने की संभावना है।

दूसरी ओर, अन्य हेल्थकेयर आरईआईटी की तरह, मेडिकल प्रॉपर्टीज वर्तमान में कुछ हेडविंड्स का सामना कर रही है, अर्थात् श्रम लागत पर मुद्रास्फीति का प्रभाव, रोगी की मात्रा में सुस्त महामारी की रिकवरी और राजकोषीय प्रोत्साहन पैकेजों का कम होना। नतीजतन, हम अगले पांच वर्षों में प्रति यूनिट एफएफओ की केवल 0.4% औसत वार्षिक वृद्धि को सुरक्षित पक्ष में रहने के लिए मानते हैं।

मेडिकल प्रॉपर्टीज ने अपने लाभांश को लगातार नौ वर्षों तक बढ़ाया है और वर्तमान में 9.3% लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। आरईआईटी के पास 64% का एक अच्छा भुगतान अनुपात और 2.6 के ब्याज कवरेज अनुपात के साथ एक ठोस बैलेंस शीट है। इसके रक्षात्मक व्यापार मॉडल को देखते हुए, इसके लाभांश को निकट भविष्य के लिए सुरक्षित माना जाना चाहिए।

मेडिकल प्रॉपर्टीज वर्तमान में 10 के लगभग 6.9 साल के निचले मूल्य-टू-एफएफओ अनुपात पर कारोबार कर रही है, जो स्टॉक के 12.5 के ऐतिहासिक औसत से बहुत कम है। असाधारण रूप से सस्ता मूल्यांकन पूर्वोक्त हेडविंड और भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य पर मुद्रास्फीति के प्रभाव के परिणामस्वरूप हुआ है। जैसे ही मुद्रास्फीति कम होना शुरू होती है, एफएफओ मल्टीपल के अपने ऐतिहासिक औसत की ओर लौटने की संभावना है। इस प्रकार हम अगले पांच वर्षों में 12.6% वार्षिक मूल्यांकन टेलविंड की उम्मीद करते हैं। 9.3% लाभांश और प्रति यूनिट FFO की 0.4% वृद्धि को देखते हुए, हमारा मानना ​​है कि स्टॉक अगले पांच वर्षों में कुल 18.5% का वार्षिक रिटर्न दे सकता है।

यह आरईआईटी कार्यालय में देता है

कार्यालय गुण आय ट्रस्ट (OPI) एक आरईआईटी है जो वर्तमान में 160 से अधिक इमारतों का मालिक है, जो 31 राज्यों में स्थित हैं और मुख्य रूप से उच्च क्रेडिट गुणवत्ता वाले एकल किरायेदारों को पट्टे पर दी गई हैं। REIT के पोर्टफोलियो में वर्तमान में 90.7% अधिभोग दर और 17 वर्ष की औसत निर्माण आयु है।

कार्यालय गुण अपनी किराये की आय का 64% निवेश-श्रेणी के किरायेदारों से उत्पन्न करता है। यह आरईआईटी क्षेत्र में निवेश-श्रेणी के किरायेदारों द्वारा भुगतान किए गए किराए के उच्चतम प्रतिशत में से एक है। यह भी उल्लेखनीय है कि अमेरिकी सरकार के किरायेदार किराये की आय का लगभग 20% उत्पन्न करते हैं जबकि कोई अन्य किरायेदार वार्षिक आय के 4% से अधिक का खाता नहीं रखता है। कुल मिलाकर, कार्यालय संपत्तियों में किरायेदारों की एक असाधारण क्रेडिट प्रोफ़ाइल है, जिसके परिणामस्वरूप विश्वसनीय नकदी प्रवाह होता है और इस प्रकार एक महत्वपूर्ण प्रतिस्पर्धात्मक लाभ होता है।

दूसरी ओर, कार्यालय संपत्तियों पर एक उच्च ऋण भार है, इसके ब्याज व्यय के साथ वर्तमान में इसकी सभी परिचालन आय अनिवार्य रूप से खपत होती है। नतीजतन, ट्रस्ट अपने उत्तोलन को कम करने के लिए संपत्ति बेचने की प्रक्रिया में है। विलोपन प्रक्रिया पिछले दो वर्षों के दौरान आरईआईटी के प्रदर्शन पर अपना टोल ले रही है।

तीसरी तिमाही में, कार्यालय संपत्तियों की अधिभोग दर 94.3% से घटकर 90.7% हो गई और इसकी सामान्यीकृत FFO प्रति इकाई पिछले वर्ष की तिमाही की तुलना में 10% कम हो गई। संपत्ति की बिक्री और कुछ पट्टों की समाप्ति के कारण, एफएफओ प्रति यूनिट पिछले दो वर्षों में कुल मिलाकर 19% कम हो गया है और इस वर्ष 3% -4% की कमी के लिए तैयार है।

इसके अलावा, कोरोनोवायरस संकट कई कंपनियों को अपनी परिचालन लागत को कम करने के लिए स्थायी "घर से काम" मॉडल अपनाने के लिए प्रेरित कर सकता है। इस तरह के बदलाव से लंबे समय में ऑफिस प्रॉपर्टीज को नुकसान होगा, हालांकि इस प्रवृत्ति पर महामारी के प्रभाव का मूल्यांकन करना जल्दबाजी होगी। ऑफिस प्रॉपर्टीज के प्रदर्शन पर उच्च ऋण भार के बोझ और "वर्क-फ्रॉम-होम" प्रवृत्ति से हेडविंड के कारण, हम अगले पांच वर्षों में एफएफओ प्रति यूनिट की औसत वार्षिक वृद्धि की केवल 2% की उम्मीद करते हैं।

ऑफिस प्रॉपर्टीज ने अपने लाभांश को लगातार चार वर्षों तक स्थिर रखा है लेकिन यह 15.7% की असाधारण उच्च लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। आरईआईटी का स्वस्थ भुगतान अनुपात 47% है, लेकिन इसमें अत्यधिक ऋण भार है। नतीजतन, मंदी की स्थिति में इसके लाभांश में कटौती की जा सकती है।

उज्ज्वल पक्ष पर, स्टॉक वर्तमान में 10 के लगभग 3.0 साल के निचले मूल्य-टू-एफएफओ अनुपात पर कारोबार कर रहा है, जो कि इसके 10 साल के औसत 8.0 से काफी कम है। आरईआईटी के उच्च उत्तोलन के कारण, हम रूढ़िवादी होना पसंद करते हैं और इस प्रकार 6.0 के उचित मूल्य-से-एफएफओ अनुपात का अनुमान लगाते हैं।

यदि स्टॉक पांच वर्षों में हमारे उचित मूल्यांकन स्तर तक पहुँच जाता है, तो इसके रिटर्न में 15.0% वार्षिक लाभ प्राप्त होगा। 15.7% लाभांश और प्रति यूनिट एफएफओ की 2.0% वृद्धि को देखते हुए, कार्यालय गुण अगले पांच वर्षों में 24.7% की कुल वार्षिक वापसी की पेशकश कर सकते हैं।

आय के लिए इस तिजोरी को क्रैक करें

सेफहोल्ड (सुरक्षित) 2017 में iStar के प्रबंधक और प्राथमिक निवेशक के रूप में सार्वजनिक हो गया। आज तक, iStar बहुसंख्यक शेयरधारक बना हुआ है, हालांकि यह कॉरपोरेट गवर्नेंस के उद्देश्यों के लिए केवल 42% वोटिंग स्टॉक को नियंत्रित करने के लिए क़ानून द्वारा सीमित है।

सेफहोल्ड एक ग्राउंड लीज आरईआईटी है, जिसका उद्देश्य व्यवसायों को अपने व्यवसायों के लिए भवनों के स्वामित्व के लिए अधिक पूंजी कुशल तरीका प्रदान करके रियल एस्टेट उद्योग में क्रांति लाना है। ट्रस्ट अमेरिका भर में वाणिज्यिक संपत्तियों के नीचे भूमि की लंबी अवधि की बिक्री और पट्टे पर देता है और रियल एस्टेट निवेश और विकास का समर्थन करने के लिए विशेष रूप से जमीनी पट्टों पर केंद्रित एकमात्र आरईआईटी है।

सेफहोल्ड बिक्री और लीजबैक ग्राउंड लीज क्षेत्र में एक प्रारंभिक प्रस्तावक है। नतीजतन, यह अभिनव और अद्वितीय पट्टा उत्पादों की पेशकश से लाभान्वित होता है, जो आरईआईटी को व्यापक लाभ मार्जिन और भविष्य के विकास के लिए पर्याप्त जगह प्रदान करता है। हालाँकि, इस व्यवसाय में प्रवेश के लिए कुछ बाधाएँ हैं और इसलिए ट्रस्ट का प्रतिस्पर्धात्मक लाभ टिकाऊ साबित नहीं हो सकता है।

सेफहोल्ड वर्तमान में मजबूत व्यावसायिक गति प्राप्त करता है। तीसरी तिमाही में, इसने अपने राजस्व में पिछले वर्ष की तिमाही की तुलना में 52% की वृद्धि की, कई नई उत्पत्ति के लिए धन्यवाद और इसके एफएफओ को प्रति यूनिट लगभग तीन गुना कर दिया, आंशिक रूप से ग्राउंड लीज की बिक्री से गैर-आवर्ती लाभ के लिए धन्यवाद। आरईआईटी ने दिसंबर 2020 में 76.7 मिलियन डॉलर में ग्राउंड लीज खरीदा और तीसरी तिमाही में इसे 136 मिलियन डॉलर में बेच दिया। इसकी निरंतर व्यावसायिक गति के लिए धन्यवाद, आरईआईटी इस साल अपने एफएफओ प्रति यूनिट लगभग 30% तक एक नए रिकॉर्ड स्तर तक बढ़ने के रास्ते पर है।

$ 7 ट्रिलियन होने का अनुमान लगाने वाले विशाल कुल पता योग्य बाजार में सेफहोल्ड अग्रणी है। हालांकि, बढ़ती ब्याज दरें आरईआईटी के शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य (एनएवी) पर दबाव डालती हैं। इसलिए, हम अगले पांच वर्षों में आरईआईटी के एनएवी की 2.7% औसत वार्षिक वृद्धि मानते हैं।

इसके अलावा, ट्रस्ट वर्तमान में 2.4% लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। जबकि यह उपज मेडिकल प्रॉपर्टीज और ऑफिस प्रॉपर्टीज की पैदावार से बहुत कम है, सेफहोल्ड का लाभांश अन्य दो आरईआईटी के लाभांश की तुलना में अधिक सुरक्षित है, मुख्य रूप से 35% के ठोस भुगतान अनुपात के लिए धन्यवाद।

सेफहोल्ड वर्तमान में 0.62 के लगभग पांच साल के निम्न मूल्य-से-एनएवी अनुपात पर कारोबार कर रहा है, जो हमारे अनुमानित उचित मूल्यांकन स्तर 1.0 से बहुत कम है। जैसे ही ब्याज दरें कम होने लगती हैं, हम उम्मीद करते हैं कि आरईआईटी अपने उचित मूल्यांकन स्तर की ओर लौटेगा। यदि स्टॉक पांच वर्षों में अपने उचित मूल्यांकन स्तर पर ट्रेड करता है, तो इसके रिटर्न में 12.6% वार्षिक लाभ होगा। 2.4% लाभांश और प्रति यूनिट एनएवी की 2.7% वृद्धि को देखते हुए, सेफहोल्ड अगले पांच वर्षों में 17.0% की कुल वार्षिक वापसी की पेशकश कर सकता है।

निष्कर्ष

उपरोक्त तीन आरईआईटी उनके बिकवाली के कारण असाधारण रूप से सस्ते हो गए हैं, जो मुख्य रूप से उनके परिणामों और उनके मूल्यांकन पर 40 साल की उच्च मुद्रास्फीति के प्रभाव के कारण हुआ है।

हम उम्मीद करते हैं कि अगले साल फेड की आक्रामक नीति की बदौलत मुद्रास्फीति कम होना शुरू हो जाएगी, जिसने मुद्रास्फीति को 2% के दीर्घकालिक लक्ष्य पर बहाल करने को प्राथमिकता दी है। जब भी मुद्रास्फीति कम होती है, उपरोक्त तीन आरईआईटी निवेशकों को पुरस्कृत कर सकते हैं।