वाइड मोट रिसर्च के सीईओ और वरिष्ठ विश्लेषक ब्रैड थॉमस कहते हैं, "पिछले एक दशक में, ब्लू-चिप अपार्टमेंट आरईआईटी शेयरों के शेयर खरीदने के अवसर कम और बहुत दूर रहे हैं।" बुद्धिमान आरईआईटी निवेशक। "अभी एक दुर्लभ बिक्री चल रही है।"
अपार्टमेंट आरईआईटी वर्तमान में अपनी अंतर्निहित संपत्ति के मूल्य पर 21% छूट पर कारोबार कर रहे हैं, ग्रीन स्ट्रीट की गणना करता है, जो एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट एनालिटिक्स फर्म है। हाल ही में एक साल पहले की तरह, वे 3% छूट पर कारोबार कर रहे थे।
यह आश्चर्य की बात नहीं है कि इस साल एक व्यापक बाजार बिकवाली में अपार्टमेंट आरईआईटी स्टॉक और बॉन्ड के साथ गिर गए हैं। रियल एस्टेट निवेश ब्याज दरों के प्रति संवेदनशील होते हैं, जो उधार लेने की लागत बढ़ाते हैं।
बुधवार को श्रम विभाग ने बताया कि उपभोक्ता कीमतों में 9.1% की वृद्धि जून में वार्षिक गति, इस महीने के अंत में फेडरल रिजर्व से एक और तेज ब्याज दर में वृद्धि का मार्ग प्रशस्त करता है।
लेकिन उच्च दर वास्तव में अपार्टमेंट आरईआईटी के लिए अच्छी खबर है, क्योंकि वे घर खरीदना और अधिक कठिन बनाते हैं। रिकॉर्ड-कम बंधक दरों की अवधि के बाद, 30-वर्ष की निश्चित दर लगभग दोगुनी होकर 5.51% हो गई है। मई में, औसत मौजूदा-घरेलू बिक्री मूल्य पहली बार $400,000 से ऊपर हो गया, जिससे सामर्थ्य पर और दबाव पड़ा।
मिजुहो सिक्योरिटीज के प्रबंध निदेशक और आरईआईटी विश्लेषक हेंडेल सेंट जस्टे कहते हैं, "कुछ संभावित खरीदार हैं जिन्हें अब रेंटरशिप पूल में धकेल दिया गया है।" "गृहस्वामी की लागत में नाटकीय बदलाव किराये के पक्ष के लिए एक शुद्ध लाभ है।"
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विश्लेषकों का कहना है कि अपार्टमेंट आरईआईटी में बिकवाली अधिक प्रतीत होती है, यह देखते हुए कि कंपनियों के पास स्वस्थ बैलेंस शीट हैं और किराये की मांग के लिए दृष्टिकोण मजबूत दिखता है। नवीनतम उपभोक्ता-मूल्य-सूचकांक रिपोर्ट से पता चला है कि किराए की कीमतों में 1986 के बाद से सबसे अधिक वृद्धि हुई है - एक साल पहले की तुलना में 5.8% अधिक।
ग्रीन स्ट्रीट के प्रबंध निदेशक जॉन पावलोव्स्की इस बात से सहमत हैं कि अपार्टमेंट आरईआईटी की कीमतों में बहुत तेजी से गिरावट आई है। ऐसे समय होते हैं जब किराये के आवास "एक नकारात्मक मैक्रो हाउसिंग कथा के नहाने के पानी से बाहर निकल जाते हैं," वे कहते हैं। उनके द्वारा कवर किए गए अधिकांश आरईआईटी में प्रत्येक डॉलर के परिसंपत्ति मूल्य के लिए सिर्फ 20 सेंट से 25 सेंट का कर्ज है, और सेवा ऋण के लिए बहुत सारे नकदी प्रवाह हैं।
यह सुनिश्चित करने के लिए, अचल संपत्ति अर्थव्यवस्था से अत्यधिक सहसंबद्ध है। केवल 2020 को वापस देखना होगा, जब लाखों अमेरिकियों ने कोविड की मंदी के दौरान अपनी नौकरी खो दी थी, और इसका असर किराए और अधिभोग पर पड़ा था।
Pawlowski कहते हैं, सैन फ्रांसिस्को, न्यूयॉर्क, डाउनटाउन लॉस एंजिल्स और सिएटल सहित शहरी तटीय शहरों में "अपार्टमेंट किराए में सबसे तेज गिरावट और अधिभोग में गिरावट देखी गई।" लेकिन अटलांटा, कैरोलिनास, टेक्सास, फीनिक्स और लास वेगास सहित सनबेल्ट क्षेत्रों में, किराए में थोड़ी गिरावट आई, जबकि अधिभोग मजबूत रहा।
सेंट जस्ट कहते हैं, अलग-अलग अपार्टमेंट आरईआईटी निवेशकों को देश के विभिन्न हिस्सों पर दांव लगाने की अनुमति देते हैं।
कैमडेन संपत्ति ट्रस्ट
(टिकर: सीपीटी) और
मध्य अमेरिका अपार्टमेंट समुदाय
(एमएए) में मुख्य रूप से सनबेल्ट होल्डिंग्स हैं।
इक्विटी आवासीय
(ईक्यूआर) और
एवलोनबाय समुदाय
(एवीबी) भारी बाईकोस्टल हैं।
अपार्टमेंट आय REIT
(एआईआरसी) और
UDR
(यूडीआर) का तटीय और सनबेल्ट दोनों बाजारों में एक्सपोजर है, जबकि
एसेक्स संपत्ति ट्रस्ट
(ईएसएस) एक वेस्ट कोस्ट नाटक है।
| कंपनी / टिकर | हाल की कीमत | YTD मूल्य परिवर्तन | 2021 कुल रिटर्न | बाजार मूल्य (बिल) | कीमत / 2023ई एफएफओ* | लाभांश कमाई |
|---|
| बिकोस्टल | | | | | | |
| एवलॉनबे कम्युनिटीज / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% तक | $26.7 | 18.2 | 3.3% तक |
| इक्विटी आवासीय / ईक्यूआर | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| सनबेल्ट | | | | | | |
| कैमडेन संपत्ति ट्रस्ट / सीपीटी | $132.56 | -25.8% | 83.1% तक | $14.1 | 18.6 | 2.8% तक |
| मध्य अमेरिका अपार्टमेंट समुदाय / एमएए | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| दोनों बाजारों में संतुलित एक्सपोजर | | | | | | |
| अपार्टमेंट आय आरईआईटी / एआईआरसी | $41.29 | -24.5% | 47.7% तक | $6.5 | 16.6 | 4.4% तक |
| यूडीआर / यूडीआर | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
ई = अनुमान। एफएफओ = संचालन से धन। *संचालन से मूल्य/धन आरईआईटी के लिए मूल्य का एक मानक उपाय है। उद्योग का औसत अब 19.2 है।
स्रोत: ब्लूमबर्ग
Pawlowski का कहना है कि UDR और इक्विटी रेजिडेंशियल ने इस साल अपने साथियों के समान परिमाण में कारोबार किया है, लेकिन एक कठिन 2020 और 2021 था। "वे पहले से ही बहुत दर्द उठा चुके हैं और इसलिए वे इस साल इतने महंगे नहीं थे। , और अब वैल्यूएशन रीसेट हो गया है और फंडामेंटल में सुधार हो रहा है और इसलिए यूडीआर और इक्विटी रेजिडेंशियल दो विशेष रूप से सस्ते आरईआईटी हैं।" उन्होंने कहा कि वे अपार्टमेंट आरईआईटी साथियों की तुलना में 2022 की कमाई पर अधिक उपज पर कारोबार कर रहे हैं, और उनकी अपेक्षित आंतरिक दर सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों के शीर्ष आधे हिस्से में है।
अपार्टमेंट आरईआईटी के लिए अच्छा संकेत देने वाले कारकों में से एक यह है कि आवास एक गैर-विवेकाधीन वस्तु है, इसलिए भले ही लोग मंदी में अपनी नौकरी खो दें या वेतन में कटौती करें, किराये के आवास की मांग उतनी तेजी से नहीं गिरती है जितनी विवेकाधीन की मांग आइटम, जैसे यात्रा या विलासिता के सामान। "मंदी में, किराए अभी भी गिर सकते हैं," Pawlowski कहते हैं। "लेकिन क्योंकि मांग कम विवेकाधीन है, मांग अन्य क्षेत्रों की तुलना में बेहतर रहेगी।"
AEW कैपिटल मैनेजमेंट में REIT सिक्योरिटीज ग्रुप में एक पोर्टफोलियो मैनेजर Gina Szymanski का कहना है कि आवासीय REITs "हमारी पसंदीदा श्रेणियों में से एक है," उनकी मूल्य निर्धारण शक्ति और बुनियादी बातों को देखते हुए। वह नोट करती है कि वे "पुलबैक से प्रतिरक्षित नहीं हैं क्योंकि ब्याज-दर हेडविंड सभी कंपनियों को प्रभावित करते हैं।"
लेकिन, वह आगे कहती हैं, "आवासीय नामों की बैलेंस शीट हमारे ब्रह्मांड की सभी कंपनियों के सबसे अच्छे आकार में हैं। हमें वास्तव में अच्छा लग रहा है कि वे वापसी करेंगे।”
करने के लिए लिखें लॉरेन फोस्टर [ईमेल संरक्षित]
