क्या मैं सपना देख रहा हूँ? सामुदायिक भूमि ट्रस्ट मॉडल आवास समाधान का हिस्सा हो सकता है

मोटे तौर पर, आवास नीतियों को लाभ के लिए आवास के उत्पादन को यथासंभव अधिक से अधिक मांग को पूरा करने की अनुमति देने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए। फिर, आय के उन स्तरों पर जो अभी भी पाते हैं कि वे रहने की अन्य लागतों के साथ आवास लागत का प्रबंधन नहीं कर सकते हैं, सबसे अच्छा समाधान किराए के लिए मानक मानक, सकल मासिक आय का 30% और वास्तविक लागत के बीच अंतर के लिए प्रत्यक्ष नकद सब्सिडी है। . घर के स्वामित्व के बारे में क्या? क्या कोई ऐसा मॉडल है जो काम कर रहे लोगों की समस्या का समाधान कर सकता है, लेकिन जो अभी भी डाउन पेमेंट या मासिक बंधक भुगतान का प्रबंधन नहीं कर सकते हैं? मैं सावधानी से आशावादी हूं कि एक व्यापक और बाजार संचालित आवास नीति में सामुदायिक भूमि ट्रस्ट (सीएलटी) मॉडल, ट्रस्ट में भूमि हासिल करने का एक तंत्र, फिर ट्रस्ट भूमि पर एक घर के स्वामित्व को सब्सिडी देना शामिल हो सकता है।

सामुदायिक भूमि ट्रस्ट (सीएलटी) मॉडल भूमि और आवास के मूल्य पर कब्जा करने और इसे निम्न और मध्यम आय वाले कामकाजी परिवारों को उपलब्ध कराने के लिए एक अभिनव रणनीति है। भूमि के अधिग्रहण के माध्यम से, सीएलटी घर की सराहना के लिए कम रिटर्न की प्राप्ति के बदले में बाजार मूल्य से नीचे आवास खरीदने का अवसर प्रदान कर सकते हैं। गृहस्वामी सीएलटी के साथ एक लंबी अवधि के पट्टे पर हस्ताक्षर करता है जो परिवार के स्वामित्व वाले घर के सुधार के साथ भूमि का मालिक होना जारी रखता है। सीएलटी मॉडल में बाजार से घर के मूल्य को हटाने का प्रभाव होता है, जिससे परिवार की औसत आय (एएमआई) के 50 से 80 प्रतिशत की घरेलू आय वाले परिवारों द्वारा खरीद के लिए मूल्य निर्धारित किया जा सकता है। जब घर बेचा जाता है, तो पट्टा बिक्री के मूल्य पर कब्जा कर लेता है, बचत को अगले परिवार को दे देता है।

परिवारों के लिए सीएलटी आवास और व्यापक आवास अर्थव्यवस्था के कई फायदे हैं।

• ऐसे लोगों के लिए स्वामित्व का अवसर जो काम कर रहे हैं लेकिन कम कमाते हैं - लोग घर खरीदने के लिए वित्तीय गति बढ़ाने के लिए वर्षों तक काम कर सकते हैं और फिर भी कम आ सकते हैं; सीएलटी स्वामित्व में एक अतिरिक्त धक्का देने में मदद करते हैं।
• बिल्डिंग क्रेडिट - क्रेडिट अभी भी वित्तीय तीक्ष्णता का एक महत्वपूर्ण उपाय है; सीएलटी एक परिवार को बुद्धिमानी से उधार लेने की क्षमता के निर्माण और विस्तार में मदद कर सकता है।
• स्थिरता - एक घर के मालिक होने से बच्चों को स्नातक स्तर की पढ़ाई के माध्यम से एक ही स्कूल में भाग लेने की अनुमति मिल सकती है और समुदाय में जुड़ाव और भागीदारी को प्रोत्साहित किया जा सकता है।
• संपत्ति इक्विटी बढ़ाने का लाभ - जैसे-जैसे समय के साथ उनकी घरेलू संपत्ति बढ़ती है, परिवार भविष्य के लिए उस मूल्य पर कब्जा कर सकते हैं।
• मालिकों पर सट्टा के दबाव को रोकता है - जब एक सीएलटी घर बाजार से बाहर हो जाता है, तो संपत्ति के मूल्य बढ़ने पर बेचने का कोई दबाव नहीं होता है।
• जबकि निवेश पर रिटर्न सीमित है, वे पीढ़ीगत संपत्ति बनाते हैं - भले ही बिक्री के लाभों को सीमित कर दिया गया हो, एक परिवार के लिए ऋण या बिक्री के अंत तक अपने निवेश को अच्छी तरह से प्रबंधित करने के लिए प्रोत्साहन होता है।
• सीमित आय वाले परिवारों को बचत करने का अवसर देता है - जब आवास की लागत कम होती है, तो एक परिवार बच्चे की देखभाल, शिक्षा और नकद भंडार के निर्माण सहित अन्य उपयोगों के लिए बचत प्राप्त कर सकता है।

अर्थव्यवस्था के लिए व्यापक रूप से लाभ यह है कि जो परिवार अन्यथा सस्ती बहुपरिवार इकाइयों में रहेंगे, वे अन्य परिवारों के लिए उन इकाइयों को मुक्त करते हुए, स्वामित्व में जा सकते हैं। सीएलटी के लिए एक आवास सीढ़ी बनाने में मदद करने की संभावना है, जो शायद वाउचर और प्रत्यक्ष सहायता से शुरू होकर किराये की इकाई तक और अंत में स्वामित्व से शुरू होती है। एक सीएलटी के माध्यम से स्वामित्व परिवारों को अपने स्थानीय पड़ोस और समुदायों में और उन समुदायों और पड़ोस में निवेश करने के लिए और अधिक निवेश करने की अनुमति देता है। सीएलटी मॉडल द्वारा बनाए गए गृहस्वामी अवसर परिवारों को जड़ें जमाने और आर्थिक और राजनीतिक रूप से प्रभावित करने वाले बनने की अनुमति दे सकते हैं।

और यह मॉडल बहुपरिवार आवास की सुविधा भी प्रदान कर सकता है। सिएटल में, होमस्टेड कम्युनिटी लैंड ट्रस्ट बनाया जा रहा है 38 कोंडोमिनियम इकाइयाँ दो अलग-अलग साइटों पर, एक दान किया गया और दूसरा शहर की अधिशेष भूमि पर। स्वामित्व का मॉडल एकल-परिवार के घरों के समान है। कुछ मायनों में, कॉन्डोमिनियम मॉडल का सबसे तार्किक उपयोग है क्योंकि बाजार दर कॉन्डो आमतौर पर आयोजित संपत्ति में एम्बेडेड होते हैं। शहर की अतिरिक्त भूमि का दान विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि यह पूरे देश में आम है; शहरों और अन्य स्थानीय सरकारों के पास अक्सर भूमि के टुकड़े होते हैं जिनका उपयोग उनके मूल उद्देश्य के लिए नहीं किया जा सकता है लेकिन आवास के रूप में सक्रिय किया जा सकता है।

सीएलटी मॉडल को लागू करने की अन्य संभावनाएं हैं। कई समुदाय पिछवाड़े के कॉटेज, सब डिवीजन, और "लापता मध्य" आवास और अतिरिक्त घनत्व के साथ किराये की आवास आपूर्ति का विस्तार करने के अवसरों की अनुमति दे रहे हैं। ज़ोनिंग के इस उदारीकरण के साथ समस्या अधिकांश परिवारों के लिए एकल-परिवार के पड़ोस में बढ़े हुए घनत्व का लाभ उठाने के लिए वित्तपोषण की कमी है। एक सीएलटी एक उप-विभाजित लॉट खरीद सकता है, उस पर दो घर बना सकता है, और घरों को कम कीमत पर बेच सकता है। इससे मूल गृहस्वामी को लाभ होगा, और जो कभी एक पार्सल हुआ करता था, उस पर दो नए गृहस्वामी बनेंगे। कैलिफोर्निया ने हाल ही में कानून पारित किया जिसके परिणामस्वरूप एकल-परिवार क्षेत्रों में अधिक घनत्व नहीं होगा, लेकिन सीएलटी मॉडल उस लक्ष्य को प्राप्त करने में मदद कर सकता है।

अधिकांश परिवार, विशेष रूप से ऐसे परिवार जिनके पास एक घर हो सकता है, लेकिन फिर भी वे एक बंधक का भुगतान कर रहे हैं, उनके पास इस तरह की निर्माण परियोजना के लिए नकदी नहीं है। बैंक केवल होम इक्विटी लाइन्स ऑफ क्रेडिट (एचईएलओसी) की पेशकश करते हुए इन परियोजनाओं के वित्तपोषण में भंगुर रहे हैं, एक ऐसा साधन जो परिवारों के लिए डराने वाला और अक्सर संभव नहीं है। सामुदायिक भूमि ट्रस्ट इस गतिरोध को एक परीक्षण किए गए वित्तपोषण मॉडल के साथ तोड़ सकते हैं।

कुछ अधिवक्ताओं ने नीतियों का समर्थन करने का आग्रह किया है किराये की संपत्ति का किरायेदार अधिग्रहण. फिर, यहाँ समस्या वित्तपोषण है। उदाहरण के लिए, डाउन मार्केट संपत्ति में किरायेदारों को रखरखाव की आवश्यकता होती है और लंबित बिक्री का सामना करना पड़ता है, जहां उन्हें अपना भवन या किराये का घर खरीदने के लिए नकद मिलता है? अधिकांश नीति निर्माताओं द्वारा सीएलटी मॉडल को अनुकूल रूप से देखा जाता है, और इनमें से कुछ चुनौतियों को हल करने के लिए इस मॉडल के लाभों का उपयोग करना एक दिलचस्प अवसर है।

एक विचार एक छोटी, डाउन-मार्केट संपत्ति खरीदने और फिर सीएलटी मॉडल का उपयोग कम कीमत पर कॉन्डो बनाने के लिए किया जा सकता है जिसे मौजूदा किरायेदारों द्वारा अनुकूल वित्तपोषण के साथ खरीदा जा सकता है, जबकि सीएलटी जमीन का मालिक है और एक होम ओनर्स एसोसिएशन को पट्टे पर देता है। . यह किरायेदारों को स्वामित्व का रास्ता देते हुए जगह पर रहने की अनुमति देगा।

सीएलटी के साथ क्या पकड़ है? मैं अभी भी इसके बारे में सोच रहा हूं। लेकिन देश बहुत बेहतर होगा यदि सब्सिडी डॉलर सीएलटी के लिए कम आय वाले आवास कर क्रेडिट (एलआईएचटीसी) परियोजनाओं की तुलना में जमीन खरीदने की ओर जाता है, जो अब लागत में बढ़ रहा है $1 मिलियन प्रति रेंटल यूनिट. कल्पना कीजिए कि वह सारा पैसा लोगों को स्वामित्व की ओर एक स्थायी रास्ते पर ले जा रहा है। क्या स्वामित्व के साथ कोई समस्या है? हाँ और मैंने चर्चा की है कि.

लेकिन सीएलटी अलग है। मॉडल उन लोगों को अनुमति देता है जो काम कर रहे हैं और मौजूदा आवास बाजार में वित्तीय रूप से टिकाऊ तरीके से खरीदने का मौका संघर्ष कर रहे हैं। शायद इस विचार का उपयोग गैर-लाभकारी LIHTC किराये की इकाइयों में किराएदारों को स्वामित्व में बदलने के लिए किया जा सकता है। हम देखेंगे। मुझे जो पसंद है वह यह है कि सीएलटी आपूर्ति की वास्तविकता की ओर चलती है और मांग से नहीं; मॉडल भूमि की अटकलों को स्वीकार करता है और इसके बारे में शिकायत नहीं करता है, बल्कि इससे एक सुरक्षित बंदरगाह बनाता है और कम पैसे वाले लोगों के लिए एक रास्ता बनाता है। मुझे यकीन है कि मुझे एक घातक दोष मिलेगा, लेकिन जब तक मैं ऐसा नहीं करता, मैं मॉडल को आवास के लिए एक और सकारात्मक कदम के रूप में मनाने जा रहा हूं।