क्या हम एक और हाउसिंग मार्केट क्रैश के लिए जा रहे हैं?

चाबी छीन लेना

• गोल्डमैन सैक्स सहित कई उद्योग जगत के नेताओं ने 2022 की शुरुआत से ही आवास बाजार के लिए अपनी भविष्यवाणी बदल दी है।
• जबकि पिछले कई हफ्तों में गिरवी दरों में गिरावट आई है, वे आवास बाजार में मांग को प्रभावित करने के लिए पर्याप्त रूप से कम नहीं हैं।
• अमेरिका में किफायती आवास की कमी कम होने की संभावना नहीं है क्योंकि कम मांग के कारण घर बनाने वालों ने नए निर्माण को धीमा कर दिया है।

जब से महामारी शुरू हुई है, आवास की कीमतें बढ़ गई हैं, घरों की कमी बढ़ गई है और ब्याज दरें बढ़ गई हैं। कुछ बदलाव उद्देश्यपूर्ण रहे हैं, जैसे फेड द्वारा मुद्रास्फीति की कीमतों से लड़ने के लिए दरें बढ़ाना। अन्य पूर्वानुमेयता के दायरे से बाहर रहे हैं।

यहां तक ​​कि क्षेत्र के विशेषज्ञों ने भी पिछले कुछ महीनों में अपने आवास बाजार के पूर्वानुमानों को बदल दिया है। यह आश्चर्य की बात नहीं है, क्योंकि हमारे सामने संख्याएँ विरोधाभासी लगती हैं। बंधक ब्याज दरें नीचे हैं, भले ही फेड दरों में बढ़ोतरी कर रहा है, और आवास की कमी के बावजूद होमबिल्डर्स अपनी गति धीमी कर रहे हैं।

हालांकि यह सब कुछ अराजक है, कुछ अंतर्निहित स्पष्टीकरण हैं। निकट भविष्य इतना उज्ज्वल नहीं हो सकता है।

बंधक ब्याज दरें गिर रही हैं

महीने की शुरुआत से ही हमने एक अजीबोगरीब घटना देखी है। जबकि फेडरल रिजर्व दरों, ब्याज को बढ़ाने के लिए जारी है बंधक पर दरें गिर गई हैं.

यह आंशिक रूप से मांग के कारण हो सकता है। घर की कीमतें बहुत अधिक बनी हुई हैं, और ब्याज दरें वर्ष की शुरुआत में लगभग 3% के औसत से बढ़कर अक्टूबर में 7% से अधिक हो गई हैं।

इन परिस्थितियों के कारण बाजार में खरीदार कम हो गए हैं क्योंकि एक किफायती घर खोजना तेजी से चुनौतीपूर्ण हो गया है।

मांग से परे, बंधक ऋणदाताओं को भी बांड बाजार के बारे में चिंता करनी पड़ती है। बांड बाजार में बंधक को अक्सर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में पुनर्पैकेज किया जाता है। निवेशक आमतौर पर 10 साल के ट्रेजरी बांड उपज और मुद्रास्फीति दोनों को हरा करने के लिए इन प्रतिभूतियों की तलाश करते हैं।

बंधक दरें आम तौर पर 1.8-वर्षीय ट्रेजरी बांड उपज से लगभग 10 प्रतिशत अधिक होती हैं। 2022 में, वे मुद्रास्फीति जैसे कारकों और इन प्रतिभूतियों को अब और नहीं खरीदने के फेड के फैसले के कारण तीन प्रतिशत अंक ऊपर चढ़ गए हैं।

हम जो देख रहे हैं वह इस अंतर को ध्यान में रखते हुए एक उद्योग सुधार की संभावना है।

जबकि दरें कम हो गई हैं, वे खरीदारों को बाजार में वापस लाने के लिए पर्याप्त रूप से शांत नहीं हुए हैं। वर्ष की शुरुआत में, आपको 3 साल की निश्चित बंधक पर 30% ब्याज दर की पेशकश करने वाला एक बंधक मिल सकता है। यहां तक ​​कि आज की 'निम्न' दर अभी भी 6.87 नवंबर, 23 तक आश्चर्यजनक रूप से 2022% है।

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लेवल ऑफ होने से पहले कीमतें गिरने की संभावना है

अक्टूबर 2022 में, गोल्डमैन सैक्स ने 5% से 10% की भविष्यवाणी की घरेलू मूल्यों में गिरावट अब और मार्च 2024 के बीच। यह इस कमी की भविष्यवाणी कर रहा है क्योंकि पर्याप्त किफायती घर नहीं हैं। इसका मतलब यह है कि बहुत से लोग उन्हें नहीं खरीद सकते, खासकर ब्याज दरों के साथ।

हालाँकि, यह सितंबर 2022 की भविष्यवाणियों से अचानक प्रस्थान था आवास की कीमतें स्थिर रहेंगी अगले 12 महीनों में, शायद कुछ क्षेत्रीय गिरावट के साथ जो समतल हो जाएगी।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि कोई भी भविष्यवाणियां, यहां तक ​​कि उद्योग के नेताओं की भविष्यवाणियां भी हमेशा भविष्य का सटीक चित्रण नहीं होती हैं। परिणाम बदलने के लिए बहुत कुछ हो सकता है, कभी-कभी एक महीने के दौरान।

भले ही 5% से 10% की कीमत में गिरावट आती है, गोल्डमैन सैक्स के अनुसार, घरेलू मूल्य अधिकांश बाजारों में पूर्व-महामारी के मूल्यों से ऊपर रहेंगे। जबकि कुछ को अपनी खरीदारी के समय पर पछतावा हो सकता है, ये अनुमान आवश्यक रूप से बेदखली का संकेत नहीं देंगे जैसा कि हमने देखा था 2008 मंदी.

मार्च 2024 के बाद, गोल्डमैन सैक्स मॉडल में जनवरी 2026 तक घर की कीमतें फिर से अधिक मापी गई गति से बढ़ रही हैं। अमेरिकी आवास बाजार में कुछ कारक हैं जो गंभीर दृष्टिकोण को दूर रख रहे हैं।

आवास की कमी घर की कीमतों में एक बड़ी भूमिका निभाने की संभावना है

अमेरिका में आवास की कमी की समस्या है और रही है। 2019 में भी, बिक्री या किराए के लिए उपलब्ध 3.8 मिलियन आवासों की कमी थी। महामारी ने इन समस्याओं को और बढ़ा दिया।

सबसे पहले, महामारी की शुरुआत में आय की कमी के कारण, बहुत से लोगों ने अपने घरों को खो दिया। जबकि एक बेदखली अधिस्थगन था, सभी गुण योग्य नहीं थे।

इसके अलावा, चूंकि अधिस्थगन इतने लंबे समय तक चला, इसलिए कई माँ-और-पॉप जमींदार अब अपने स्वयं के गिरवी नहीं रख सकते थे। ये जमींदार भी बेदखल नहीं कर सकते थे, इसलिए कई ने अपनी संपत्तियों को बेहतर वित्तपोषित कॉर्पोरेट जमींदारों को बेचना चुना। एक बार बेचने के बाद, किरायेदार को मजबूर किया जा सकता था।

बेहतर संसाधन होने के बावजूद, बेदखली या देर से किराए के इतिहास की बात आने पर कॉर्पोरेट जमींदारों के क्षमा करने की संभावना कम होती है। वे किसी भी बाजार स्थितियों में लाभ को अधिकतम करने के लिए किराए में वृद्धि करने की अधिक संभावना रखते हैं, आवास को और भी कम किफायती बनाते हैं।

अफसोस की बात है, इसका मतलब यह है कि बहुत से लोग जिन्होंने महामारी के दौरान अपना घर खो दिया था, उन्हें अभी भी रहने के लिए एक सस्ती जगह नहीं मिल पाई है।

जैसे-जैसे महामारी के दौरान घर की कीमतें बढ़ीं, वैसे-वैसे घर के मालिक जो बेहतर वित्तीय स्थिति में थे, उनकी कीमत बाजार से बाहर हो गई और उन्होंने किराए पर लेना जारी रखने का फैसला किया। इससे आवास की कमी की समस्या और बढ़ जाती है क्योंकि कम लोग किराये के बाजार से बाहर घूम रहे हैं।

इन मुद्दों के अलावा, आपूर्ति श्रृंखला की समस्याओं ने महामारी के दौरान नए निर्माण में भारी मंदी का कारण बना। लेबर की कमी ने समस्या को और बढ़ा दिया। साथ ही, हम 2019 में अच्छी जगह से शुरुआत नहीं कर रहे थे।

आवास की कमी की समस्या के समाधान विविध और क्षेत्रीय विशिष्ट हैं। कोई एक आकार-फिट-सभी समाधान नहीं है। चूंकि यह एक मुद्दा बने रहने की संभावना है, आपूर्ति की तुलना में मांग अधिक होने की संभावना बनी रहेगी। यह घरेलू मूल्यों के किसी भी संभावित फ्रीफॉल को बफर करने में मदद कर सकता है।

नए निर्माण धीमा हो रहे हैं, भविष्य की आपूर्ति को प्रभावित कर रहे हैं

अक्टूबर 2022 में, नए भवन परमिट सितंबर से 2.4% और साल-दर-साल 10.1% कम थे। गृह निर्माण उद्योग में अन्य मंदी में शामिल हैं:

• नई आवास इकाई महीने-दर-महीने 4.2% नीचे थी।
• नई हाउसिंग यूनिट की शुरुआत साल-दर-साल 8.8% कम रही।
• महीने-दर-महीने घर की पूर्णता 6.4% कम थी।

नए घर की पूर्णता साल-दर-साल 6.6% थी, शायद आंशिक रूप से क्योंकि निर्माण सामग्री फोरमैन की बाढ़ ने गर्मी के अंत में बैक-अप आपूर्ति श्रृंखला से बाहर निकलने का इंतजार किया था।

चूंकि वसंत के बाद से घर की बिक्री कम हो गई है, इसलिए कई घर बनाने वाले अपनी गति को बनाए रखने की योजना नहीं बना रहे हैं। इसका मतलब यह है कि हम उचित रूप से उम्मीद कर सकते हैं कि भविष्य में आवास की कमी और बढ़ जाएगी।

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हाउसिंग मार्केट में हम जो देख रहे हैं वह सामान्य नहीं है। हम निश्चित रूप से भविष्य की भविष्यवाणी नहीं कर सकते, लेकिन हम रुझानों और सभी उपलब्ध आंकड़ों की निगरानी कर सकते हैं। क्या आने वाला है एक और मंदी हो सकती है, जारी भू-राजनीतिक संघर्ष आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों को जोड़ता है। या, यह इस मुद्रास्फीति की अवधि से दर्द रहित वापसी हो सकती है। कोई भी परिणाम हाउसिंग मार्केट और आपके पोर्टफोलियो को प्रभावित करेगा।

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