बिडेन रेंटल हाउसिंग के लिए वॉरेंस लीड टुवर्ड्स फेडरलाइजिंग रूल्स का पालन करता है

व्हाइट हाउस द्वारा किराये के आवास के संबंध में हाल ही में की गई घोषणा के बारे में बड़े और छोटे आवास प्रदाताओं द्वारा देश भर में एक सामूहिक मंदी रही है। व्हाइट हाउस की घोषणा उसी की प्रतिक्रिया लगती है मैसाचुसेट्स सीनेटर एलिजाबेथ वॉरेन का एक पत्र और सीनेट और हाउस में उनके कुछ डेमोक्रेटिक सहयोगियों ने "किराए की बढ़ती कीमतों का सामना करने के लिए जो हमारे घटक सामना करते हैं" को संबोधित करने के लिए उपायों की एक श्रृंखला की रूपरेखा तैयार की है।

सच्चाई यह है कि किराए सपाट और गिर रहे हैं। दोनों जम्पर और मूडीज एनालिटिक्स 2022 के अंत में किराए में कमी और गिरावट की ओर इशारा किया और पाया कि आम तौर पर, देश भर में किराए में गिरावट आएगी और रिक्ति दर में वृद्धि होगी। फिर भी, व्हाइट हाउस ने उन उपायों के साथ आगे बढ़ने का आरोप लगाया है जो कहते हैं कि इसका उद्देश्य "किराये के बाजार में निष्पक्षता बढ़ाना और उचित आवास के आगे के सिद्धांत" हैं। इससे पहले कि बहुत ज्यादा घबराहट हो, आइए देखें बिडेन प्रशासन वास्तव में क्या कर रहा है.

सबसे पहले, मुझे पढ़ने वाले किसी भी व्यक्ति को याद दिलाना है कि मैं संयुक्त राज्य अमेरिका में किराये की आवास नीति को संघीकृत करने के लिए हस्तक्षेपों की आने वाली लहर की चेतावनी दे रहा हूं। मैंने 2020 में इसकी चेतावनी दी थीप्रतीत होता है अंतहीन से पहले कोविड-19 के कारण बेदखली पर प्रतिबंध. इसके बाद जो हुआ वह उस दिशा में एक और कदम है। बिडेन प्रशासन निम्नलिखित उपाय कर रहा है। प्रभाव ध्यान दें कि यह निजी किराये के आवास को कैसे प्रभावित कर सकता है।

• संघीय व्यापार आयोग (एफटीसी) और उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (सीएफपीबी) - "किराये के बाजार में अनुचित प्रथाओं" को रोकने के लिए, बिडेन ने दो एजेंसियों को "किराये के बाजार को प्रभावित करने वाली प्रथाओं की एक विस्तृत श्रृंखला के बारे में जानकारी मांगने का निर्देश दिया है, जिसमें किरायेदार पृष्ठभूमि की जांच का निर्माण और उपयोग शामिल है। किरायेदार स्क्रीनिंग में एल्गोरिदम, जमींदारों और संपत्ति प्रबंधन कंपनियों द्वारा प्रतिकूल कार्रवाई नोटिस का प्रावधान, और कैसे एक आवेदक की आय का स्रोत आवास निर्णयों में कारक है।

प्रभाव: दुविधा में पड़ा हुआ. व्हाइट हाउस की घोषणा में इस जानकारी की मांग को पूरा करने के लिए किसी अतिरिक्त फंड की पहचान नहीं की गई है। संभावना से अधिक यह जांच किरायेदार अधिवक्ताओं द्वारा लगातार "काम" की जाएगी। यदि एक मजबूत आवास प्रदाता लॉबी होती, तो यह किराये के आवास पर अधिक विनियमन के प्रभाव को इंगित करने का स्थान होता और अंत में यह कैसे होता, जोखिम और लागत में वृद्धि.

• क्रेडिट जाँच - बिडेन ने सीएफपीबी को "अनुचित प्रक्रियाओं के लिए जवाबदेह पृष्ठभूमि की जांच करने वाली कंपनियों को पकड़ने" का निर्देश दिया है।

प्रभाव: आलोचनात्मक. क्रेडिट चेक पर प्रतिबंध जारी है, और मैंने इस बारे में चेतावनी दी है. व्यापारिक संगठनों ने मेरी उपेक्षा की है। यदि यह प्रयास वहाँ जाता है जहाँ मुझे लगता है कि यह होगा, तो सीएफपीबी द्वारा किराये के आवास के लिए क्रेडिट स्कोर के उपयोग को सीमित करने या प्रतिबंधित करने के प्रयासों को देखने की उम्मीद है। यह अनावश्यक है.

• संघीय आवास वित्त एजेंसी (FHFA) - एजेंसी को बिडेन द्वारा "भविष्य के निवेशों के लिए अत्यधिक किराए में वृद्धि" को देखने का काम सौंपा गया है; दूसरे शब्दों में, यदि एफएचएफए को यह पसंद नहीं है कि इसका एक उधारकर्ता अपनी संपत्ति का प्रबंधन कैसे करता है तो यह कार्रवाई कर सकता है। याद रखें, यदि आप आपूर्ति और मांग में विश्वास करते हैं, तो किराया लोगों द्वारा बोर्ड रूम में नहीं बल्कि बाजार द्वारा निर्धारित किया जाता है।

प्रभाव: दुविधा में पड़ा हुआ. घोषणा से पता चलता है कि 700,000 इकाइयां इससे प्रभावित हो सकती हैं, लेकिन एजेंसी कैसे निर्धारित करेगी कि "भारी वृद्धि" क्या है? किराए के अलावा ऋण चुकाने का कोई और तरीका नहीं है, और अगर संघीय सरकार नकदी बंद कर देती है, तो वे जो कर रहे हैं वह अपने स्वयं के ऋणों को डिफ़ॉल्ट के जोखिम में डाल रहा है।

• संयुक्त राज्य अमेरिका न्याय विभाग - बिडेन ने एजेंसी को "किराये के बाजारों सहित प्रतिस्पर्धी-विरोधी जानकारी साझा करने के बारे में संभावित मार्गदर्शन अपडेट सूचित करने" का निर्देश दिया है।

प्रभाव: दुविधा में पड़ा हुआ. डरावना लगता है कि यह है। यह विचित्र और अज्ञानी भी है। प्रतिस्पर्धा प्राप्त करने का सबसे अच्छा तरीका बहुत सारी आपूर्ति को रोकना है; इसका मतलब है कि आवास प्रदाता निवासियों के लिए एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं, न कि दुर्लभ अपार्टमेंट के लिए एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करने वाले निवासी।

• अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग - बिडेन ने एजेंसी को ऐसे नियम बनाने का निर्देश दिया, जिनके लिए सार्वजनिक आवास प्राधिकरणों को "किराए का भुगतान न करने के कारण पट्टे को समाप्त करने से पहले 30 दिनों की अग्रिम सूचना" की आवश्यकता होती है।

प्रभाव: कोई नहीं. अपने स्थानीय आँकड़ों की जाँच करें; सार्वजनिक आवास एजेंसियां ​​निजी आवास प्रदाताओं की तुलना में कहीं अधिक लोगों को बेदखल करती हैं, मुख्यतः क्योंकि वे ऐसे लोगों की सेवा करती हैं जो वास्तव में गरीब हैं और विभिन्न प्रकार की चुनौतियों का सामना करते हैं। फिर भी, वे लोगों को जल्दी से नहीं निकालते हैं, और निश्चित रूप से 30 दिनों में तो नहीं। अधिकांश बेदखली में महीनों लगते हैं, दिन या सप्ताह नहीं।

• रेंटर्स बिल ऑफ राइट्स के लिए ब्लूप्रिंट - यह किरायेदारों के "अधिकारों" पर चर्चा करने के लिए अधिवक्ताओं से मिलने का वादा है। किसी भी आवास के निवासियों के अधिकार हैं जो हम सभी के पास हैं और साथ ही उनके पट्टों में उल्लिखित जिम्मेदारियां हैं जो कानूनी अनुबंध हैं। यह धारणा कि किसी भी आवास के निवासियों के पास इससे अधिक अधिकार हैं, सबसे अच्छा भ्रामक है और सबसे खराब स्थिति में महंगा विनियमन लागू करने और प्रदाताओं के लिए जोखिम बढ़ाने के प्रयासों को बढ़ावा देता है; इससे कम पैसे वाले लोगों के लिए चीजें और खराब हो जाती हैं।

प्रभाव: आलोचनात्मक. आवास प्रदाताओं और अपनी निजी संपत्ति को किराए पर देने वाले लोगों ने दशकों पहले कथा का नियंत्रण खो दिया है। उस आख्यान को बदलना ऐसा कुछ है जो अब तक, आवास प्रदाताओं ने निवेश करने में कोई दिलचस्पी नहीं दिखाई है। हस्तक्षेपों की इच्छा सूची की एक मुक्त चर्चा निश्चित रूप से किराये के आवास पर प्रतिबंधों को गति देगी जो इसे दुर्लभ, उत्पादन करने के लिए महंगा और इस प्रकार गरीब लोगों के लिए कठिन बना देगा। बर्दाश्त करना।

मैं बस इतना ही कहूंगा: मैंने कहा था ना! जबकि बिडेन हस्तक्षेप अब निजी किराये का अंत नहीं है, यह उस दिशा में एक और कदम है। अभी भी समय है, लेकिन Realtor.com के साथ, द नेशनल अपार्टमेंट एसोसिएशन, द नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियल्टर्स, द इंस्टीट्यूट ऑफ़ रियल एस्टेट मैनेजमेंट, और द नेशनल मल्टीफ़ैमिली हाउसिंग काउंसिल ने घोषणा के निचले भाग में बिडेन प्रयास के समर्थकों के रूप में उल्लेख किया है, डॉन बड़े व्यापार संगठनों से ऐसा करने की उम्मीद नहीं है। संभवतः, ये समूह इसे सुरक्षित खेलने के लिए जारी रखेंगे। इस बीच, पोर्टफोलियो वाले लोगों से लेकर उनके पिछले यार्ड में किराये के कई हजारों आवास प्रदाताओं को अधिक से अधिक नियम और विनियम दिखाई देंगे, उनमें से कुछ दंडात्मक हैं, जिसका उद्देश्य किराएदारों की मदद करने की कोशिश करना है।

लेकिन जब सरकार जोखिम और लागत लगाती है तो उसकी भरपाई करने का एक ही तरीका होता है: ऊंची कीमतें या बड़ी कंपनियों को बेचना। यह गरीब लोगों की मदद नहीं करता है; यह केवल चीजों को बदतर बनाता है। जरूरत इस बात की है कि आय के सभी स्तरों के लोगों के लिए हर जगह अधिक आवास पर ध्यान दिया जाए।