बिल्ड, बेबी, बिल्ड! 2023 में, शहरों को नए आवासों को प्रोत्साहित करने की आवश्यकता है

पंडित और भविष्यवक्ता भविष्यवाणी करने की कोशिश करेंगे कि क्या और कब तक अमेरिकी अर्थव्यवस्था मुद्रास्फीति से पीड़ित होगी। उन सवालों के जवाब मंदी के उनके आकलन को भी प्रभावित करेंगे; क्या हम एक जीत रहे हैं, क्या एक आ रहा है, और यह कितना गहरा और लंबा चलेगा? जब हाउसिंग इकोनॉमी की बात आती है, तो चाय की पत्तियों को पढ़ना मुश्किल होता है। बंधक ब्याज दरें ऊपर हैं, और इसलिए किराए हैं समग्र मुद्रास्फीति में जोड़ना. इस बीच, एकल-परिवार आवास की कीमतें 2021 में बढ़ गईं क्योंकि दूरस्थ श्रमिकों ने सस्ते पैसे और दूरस्थ कार्य का लाभ उठाते हुए Boise और Bozeman जैसे पहले के नींद वाले बाजारों में खरीदारी की सनक को बढ़ावा दिया। अब उन बाजारों में कीमतें तेजी से गिर रही हैं. इसका क्या मतलब है और स्थानीय सरकारों को कैसे प्रतिक्रिया देनी चाहिए जो विनियमन के माध्यम से आवास आपूर्ति को नियंत्रित करती हैं? हर परिदृश्य में, उत्तर समान है: कम विनियमों और अधिक प्रोत्साहनों के साथ अधिक निर्माण को प्रोत्साहित करें।

2008 में बड़ी हाउसिंग बस्ट याद है? एकल-परिवार आवास उत्पादन कभी ठीक नहीं हुआ, या कम से कम आवास के उत्पादन का स्तर समान संख्या तक नहीं पहुंचा है। 2000 से अब तक एकल-परिवार के परमिट पर एक नज़र से पता चलता है कि उत्पादन में भारी गिरावट आई है। यह सच है कि सेंट लुइस के फेडरल रिजर्व बैंक के आंकड़े दुर्घटना से पहले गिरावट की शुरुआत दिखाते हैं, लेकिन इसकी परवाह किए बिना, 2021 में बड़ी खरीद उछाल के साथ भी, आपूर्ति मांग के अनुरूप नहीं रही है, जिसका अर्थ है उच्च कीमतें।

किराए अस्थिर रहे हैं। बोस्टन के लिए जम्पर डेटा इस बात का एक आदर्श उदाहरण दिखाता है कि कैसे महामारी के दौरान किराए में गिरावट आई और फिर पूर्व-महामारी के स्तर तक वापस आ गया, फिर बढ़ता रहा।

तो, आगे क्या होता है? यहाँ कुछ परिदृश्य हैं।

उच्च मुद्रास्फीति जारी है, फेड आक्रामक रूप से प्रतिक्रिया करता है, मंदी जारी है

सबसे खराब स्थिति यह है कि फेड न केवल पंच बाउल मूर्ख को दूर करता है, बल्कि यह पार्टी को तोड़ने के लिए पुलिस के साथ दिखाई देता है। इस मामले में, बहुत कम लेन-देन के साथ आवास उत्पादन शून्य हो जाता है क्योंकि पैसा अधिक महंगा हो जाता है और निवेशक अन्य निवेशों की तलाश करते हैं। यह 2008 जितना खराब नहीं हो सकता है, लेकिन इसका परिणाम धीमा या रुका हुआ उत्पादन और सपाट मांग होगा।

मुद्रास्फीति में कमी, फेड बैक ऑफ, एक छोटी और उथली मंदी लागू

इस परिदृश्य में भी, हाल ही में ब्याज दरों में वृद्धि के कारण आवास उत्पादन नली में एक किंक होने जा रही है। बहुआयामी परियोजनाओं के भी धीमे होने की संभावना है; वे उधार के पैसे से भी बने हैं। जैसे-जैसे बादल छँटते हैं, और सूरज चमकने लगता है, उत्पादन में तेजी आने में समय लगेगा, और मांग में वृद्धि को 2023 के अंत में कम आपूर्ति और उच्च कीमतों के साथ स्वागत किया जाएगा।

लैगिंग संकेतक ओवरस्टेट मुद्रास्फीति, फेड बैक ऑफ, 2023 में कोई मुद्रास्फीति या मंदी नहीं

सरकारी संकेतक हमेशा वास्तविक आर्थिक घटनाओं के पीछे होते हैं। यह एक मौसम विज्ञानी की तरह है जो बवंडर के कुछ दिनों बाद आपके घर को नष्ट कर देता है और कहता है, "यह आधिकारिक है, आपका घर एक बवंडर द्वारा गिरा दिया गया था।" द रिंगर्स में एक चर्चा में सादा अंग्रेजी पॉडकास्ट, मूडीज के मार्क ज़ांडी इस घटना की व्याख्या करते हैं। "जब आपको बाज़ार में किराए में वृद्धि मिलती है, तो कहें कि फरवरी के महीने में, बीएलएस द्वारा मापी गई किराए की मुद्रास्फीति के लिए इसका क्या मतलब है, इसका अनुवाद करने में लगभग छह महीने लगते हैं।" शायद हम ठीक हैं, हम इसे नहीं जानते। लेकिन पैसा अभी भी अधिक महंगा हो रहा है, और जब तक फेड पीछे हटता है, हम अभी भी आवास में उत्पादन मंदी देखेंगे।

अब अगले "आवास संकट" को रोकने का समय आ गया है

उपरोक्त प्रत्येक परिदृश्य में, सभी प्रकारों में आवास उत्पादन धीमा होने जा रहा है। अगर हम 2008 से कुछ सीख सकते हैं, तो यह होना चाहिए कि नए आवास में निवेश में गिरावट, आवास की मांग में नरमी, और आवास का धीमा या बंद उत्पादन एक संकेत है: निर्माण, बच्चे, निर्माण! डेवलपर्स लाभ से ज्यादा जोखिम से नफरत करते हैं. वास्तव में, यह केवल तभी समझ में आता है जब बड़ी गिरावट के बाद कीमतें बढ़ती हैं तो आवास आकर्षक हो जाता है। वह खाली स्थान जो आवास हो सकता है, मांग बढ़ने, कीमतों में वृद्धि होने और फिर उस पर निर्माण करने से लागत और जोखिम को तर्कसंगत बनाने तक स्थिर रहेगा। आम तौर पर, जब हाउसिंग इकोनॉमी कीमतों में वृद्धि के कारण सरकार की घबराहट को ठीक करती है और तब वे कीमतों को "फिक्स" करने के लिए नियम और कानून लागू करते हैं।

हम इससे बच सकते हैं जब हाउसिंग इकोनॉमी स्थिर हो जाती है और उत्पादन को धीमा करने वाली सभी चीजों को खत्म करने के लिए अभिनय करके ठीक हो जाती है। अगला, यदि कोई डेवलपर चिंतित है कि अब निर्माण करना बहुत जोखिम भरा है, तो स्थानीय सरकार निवेश कर सकती है - हां, मेज पर पैसा लगाएं - उस खाली जगह पर निर्माण करने और संभावित उच्च रिक्ति दर और नुकसान को सब्सिडी देने के लिए। जब अर्थव्यवस्था का कायाकल्प होता है, और आवास रिटर्न की मांग होती है, तो मांग की सूनामी को आवास की प्रचुरता से पूरा किया जाएगा। अगर सरकार ने 2009, 2010 और 2011 में घास काट दी होती, जब सूरज चमक नहीं रहा था, जब यह अंततः हुआ तो हमें आवास की कीमतों की समस्याएँ कम होतीं।