चीन का पोंजी जैसा संपत्ति बाजार राज्य में विश्वास मिटा रहा है

लुओयांग और झेंग्झौ शहरों के बीच 120 किमी की ट्रेन की सवारी आर्थिक अस्वस्थता और टूटे सपनों का प्रदर्शन है। खिड़की से अंतहीन, आधे-अधूरे आवासीय टावर घंटे भर की यात्रा की अवधि के लिए एक के बाद एक गुजरते हैं। कई इमारतें पूरी होने के करीब दिखाई देती हैं; कुछ समाप्त हो गए हैं और परिवारों के लिए घर बन गए हैं। लेकिन कई और भी खाली कंकाल हैं जिनका निर्माण बहुत पहले बंद हो गया था। डेवलपर्स के पास नकदी खत्म हो गई है और वे अब श्रमिकों को भुगतान और सामग्री नहीं खरीद सकते हैं। परियोजनाएं ठप पड़ी हैं। परिवारों को उनका घर कभी नहीं मिलेगा।

चीन के हृदय क्षेत्र के माध्यम से ट्रेन की सवारी हाल की स्मृति में देश के सबसे बड़े संकटों में से एक को समझाने में मदद करती है: सरकार के आर्थिक मॉडल में जनता का विश्वास कम होना। दशकों से संपत्ति उद्योग चीन के अजेय उदय का प्रतीक रहा है। निजी उद्यमियों ने अपार धन-सम्पत्ति अर्जित की है। औसत लोगों ने अपने निवल मूल्य में वृद्धि देखी है क्योंकि घरेलू मूल्य तिगुने हो गए हैं। स्थानीय सरकारों ने डेवलपर्स को जमीन के बड़े हिस्से बेचकर अपना खजाना भर दिया है। आश्चर्यजनक रूप से 70% चीनी घरेलू संपत्ति अब अचल संपत्ति में बंधी हुई है।

इस मॉडल में विश्वास को कम करना चीन के विकास चमत्कार की नींव को हिला देना है। व्यापक कोविड -19 लॉकडाउन और निजी उद्यमियों पर कार्रवाई के साथ, यह कई मोर्चों पर हो रहा है। लेकिन यह संपत्ति उद्योग की तुलना में कहीं अधिक स्पष्ट नहीं है, जो अनुमानित रूप से सकल घरेलू उत्पाद का 25% बनाता है। एक साल पहले की तुलना में जुलाई में नई परियोजना शुरू होने में 45% की गिरावट आई, घर की बिक्री में 33% और संपत्ति के निवेश में 12% की गिरावट आई। प्रभाव अर्थव्यवस्था के माध्यम से लहर रहे हैं, फर्नीचर निर्माताओं और स्टीलवर्कर्स को समान रूप से प्रभावित कर रहे हैं। विश्वास को झटका चीन के नेता शी जिनपिंग के लिए एक महत्वपूर्ण समय पर आता है, जिन्हें संभवतः अक्टूबर में एक पार्टी कांग्रेस में तीसरा कार्यकाल दिया जाएगा।

श्री शी और कम्युनिस्ट पार्टी के लिए व्यवस्था में विश्वास को पुनर्जीवित करना महत्वपूर्ण है। फिर भी सरकार की प्रतिक्रिया अस्वाभाविक रूप से असंबद्ध और धीमी रही है, अधिकारियों के साथ स्थिति की जटिलता से प्रतीत होता है। आवास बाजार में विश्वास बहाल करने के लिए, जनता को रुकी हुई परियोजनाओं को पूरा करने और कीमतों में वृद्धि देखने की जरूरत है। इस बीच, निर्माण फर्मों और उनके श्रमिकों को प्रतिपूर्ति की आवश्यकता है, और स्थानीय और विदेशी निवेशकों को उनके निश्चित आय वाले उत्पादों पर वापस भुगतान किया जाना चाहिए। और यह सब अचल ऋण बुलबुले को फिर से भरने के बिना किया जाना चाहिए जो संपत्ति बाजार बन गया है।

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रेत में रेखाएँ

आवास संकट के दो तात्कालिक कारण हैं। पहला संपत्ति उद्योग की ज्यादतियों पर सरकारी कार्रवाई है। अगस्त 2020 से अधिकारियों ने "तीन लाल रेखाओं" के रूप में जानी जाने वाली नीति में, संपत्ति के लिए देनदारियों के अनुपात, इक्विटी के लिए शुद्ध ऋण और अल्पकालिक ऋण के लिए नकदी को प्रतिबंधित कर दिया है। इसने कई लोगों को अस्थिर उधार लेने और परिसंपत्तियों को बेचने के लिए मजबूर कर दिया है, जिससे नई परियोजनाओं के निर्माण और बिक्री को जारी रखने की उनकी क्षमता गंभीर रूप से सीमित हो गई है।

चीन की जीरो-कोविड नीति दूसरा झटका है। केंद्र सरकार ने दर्जनों शहरों को निवासियों को अपने घरों में बंद करने के लिए मजबूर किया है, और कभी-कभी हफ्तों तक, जब कोविड के मामलों का पता चलता है। लेखन के समय, चेंगदू और शेनझेन के मेगासिटी पूरी तरह या आंशिक रूप से बंद हैं। शटडाउन ने लोगों को घर देखने और खरीदारी करने से रोक दिया है। उनका उपभोक्ता मानस पर भी प्रभाव पड़ा है। उद्यमियों को अपने कारोबार के अचानक बंद होने का डर सता रहा है। कर्मचारियों को नौकरी से निकाले जाने की चिंता सता रही है। इस तरह की घबराहट होमब्यूइंग को प्रोत्साहित नहीं करती है।

परिणाम एक क्रंच है। तरलता उत्पन्न करने के लिए चीन के डेवलपर्स घरों के निर्माण से बहुत पहले बेचने पर अत्यधिक निर्भर हैं। पिछले साल उन्होंने 90% घरों को प्री-सेल किया था। लेकिन बांड और ऋण तक पहुंच के बिना, जैसा कि बैंक संपत्ति क्षेत्र में अपने जोखिम को कम करते हैं, और अब नई बिक्री गिर रही है, संपत्ति बाजार की पोंजी जैसी प्रकृति पूरी तरह से सामने आ गई है।

दुनिया की सबसे ज्यादा कर्जदार कंपनी एवरग्रांडे दिसंबर में डिफॉल्ट हो गई। अपने अपतटीय ऋणों के पुनर्गठन का प्रयास, जिसका अनुसरण करने के लिए एक मॉडल के रूप में इरादा था, जुलाई के अंत की समय सीमा से चूक गया। कम से कम 28 अन्य संपत्ति कंपनियां निवेशकों को भुगतान करने से चूक गई हैं या पुनर्गठन में चली गई हैं। एक शोध फर्म गावेकल के अनुसार, 30 हांगकांग-सूचीबद्ध डेवलपर्स के शेयरों में ट्रेडिंग, जो बिक्री द्वारा बाजार का 10% है, को फ्रीज कर दिया गया है। शिकागो के एक थिंक-टैंक मैक्रोपोलो के सोंग हाउज़ ने कहा कि अगस्त की शुरुआत में चीन के आधे सूचीबद्ध डेवलपर्स ने 0.5 से कम के मूल्य-से-आय अनुपात पर कारोबार किया, जो कि एवरग्रांडे ने चार महीने पहले कारोबार किया था।

जिन फर्मों को कुछ महीने पहले सुरक्षित दांव माना जाता था, वे अब संघर्ष कर रही हैं। बिक्री के हिसाब से चीन के सबसे बड़े डेवलपर कंट्री गार्डन को ही लें। इस साल की शुरुआत में अधिकांश विश्लेषकों ने इस चिंता को दूर किया कि यह दबाव में आएगा। निवेशकों ने इसके बॉन्ड खरीदना जारी रखा। लेकिन 30 अगस्त को कंट्री गार्डन ने खुलासा किया कि साल की पहली छमाही के मुनाफे में लगभग 100% की गिरावट आई है। संपत्ति बाजार "गंभीर अवसाद में तेजी से फिसल गया" है, इसकी कमाई में उल्लेख किया गया है। कंट्री गार्डन पर तनाव इंगित करता है कि समस्याएं अब कुछ डेवलपर्स के लिए विशिष्ट नहीं हैं। पूरा उद्योग खतरे में है।

संभावित घर खरीदार बाजार से बाहर हो गए हैं। लेकिन इससे भी अधिक चिंता की बात यह है कि लाखों लोग ऐसे घरों की प्रतीक्षा कर रहे हैं, जिनके लिए वे पहले ही भुगतान कर चुके हैं। 60 और 2013 के बीच पहले से बेचे गए घरों में से सिर्फ 2020% ही डिलीवर हुए हैं।

श्री लियू, जिन्होंने अपने परिवार के नाम से बुलाए जाने के लिए कहा है, ने 2014 में झेंग्झौ में एक फ्लैट खरीदा, जिससे शुरुआती 250,000 युआन ($40,000) का भुगतान किया गया। घर 2017 में पूरा होने वाला था। लेकिन वह दिन कभी नहीं आया। इसके बजाय, उसने बिना लिफ्ट के एक पुरानी इमारत में एक और फ्लैट खरीदने से पहले एक फ्लैट किराए पर लिया। यह शायद ही वह जीवन है जिसकी उसने अपने लिए कल्पना की थी। श्री लियू ने कभी भी अपने बंधक का भुगतान करना शुरू नहीं किया और अपने डाउनपेमेंट को वापस पाने के लिए संपत्ति डेवलपर के साथ अंतहीन चर्चा में लगे रहे। "कोई फायदा नहीं है," वे कहते हैं।

विश्लेषकों को इन समस्याओं के बारे में वर्षों से पता है, लेकिन उनका मानना ​​​​था कि चीनी अधिकारी पीड़ित घर खरीदारों को विरोध करने की अनुमति नहीं देंगे। एक अकाउंटिंग फर्म, pwc द्वारा दो साल पहले प्रकाशित एक रिपोर्ट में कहा गया है कि जब हाउसिंग प्रोजेक्ट्स पर निर्माण रुक जाता है, तब भी "सैकड़ों या हजारों असंगठित घरों में सामान्य रूप से चीजों को प्रभावित करने की क्षमता बहुत कम होती है"।

यह हिसाब सिर पर चढ़ा दिया गया है। बंधक का भुगतान करने से इनकार करने पर डेटा एकत्र करने और प्रकाशित करने के लिए एक छोटे लेकिन प्रभावशाली आंदोलन ने अधिकारियों को आश्चर्यचकित कर दिया है। 12 जुलाई को गुमनाम स्वयंसेवकों ने सोशल मीडिया पर बंधक बहिष्कार पर डेटा साझा करना शुरू कर दिया। अब तक लगभग 350 की पहचान की जा चुकी है; विश्लेषकों का मानना ​​है कि यह शायद सही संख्या का एक अंश है। राज्य सेंसर ने विस्फोटक जानकारी के संदर्भों को हटाने की पूरी कोशिश की है, लेकिन विरोध की जानकारी फिर भी फैलती दिख रही है। जैसा कि होता है, दूसरों को खरीद में देरी या बंधक भुगतान को रोकने के लिए राजी किया जाएगा।

निवेशक और संभावित घर खरीदार अब बेचैनी के साथ देख रहे हैं क्योंकि राज्य केंद्रीय और स्थानीय दोनों स्तरों पर अपनी प्रतिक्रिया को एक साथ जोड़ रहा है। एक दशक से भी अधिक समय से चीनी शहरों ने स्थानीय अचल संपत्ति बाजारों को ठीक करने के लिए नियमों और प्रोत्साहनों की एक लंबी सूची का संचालन किया है, आमतौर पर अटकलों को कम करने और तेजी से मूल्य वृद्धि को शांत करने के लिए। इनमें बंधक तक पहुंच पर नियंत्रण, साथ ही इस पर सीमाएं शामिल हैं कि कौन घर खरीद सकता है और कितने खरीद सकता है।

शहर अब इन नियमों में ढील दे रहे हैं। चीनी निवेश बैंक, सीसीसीसी के अनुसार, मई और जुलाई के बीच नगरपालिका सरकारों ने विश्वास बहाल करने के लिए 304 व्यक्तिगत उपायों की घोषणा की। बंधक विरोध के केंद्र में झेंग्झौ, एक प्रारंभिक प्रस्तावक था। मार्च में इसने उत्तेजक मांग की उम्मीद में 18 कार्रवाइयों की घोषणा की। इनमें बंधक प्राप्त करना आसान बनाने के उपाय और बुजुर्ग सदस्यों वाले परिवारों को शहर में जाने पर फ्लैट खरीदने की अनुमति देना शामिल था।

खरीदारों के लिए इन संकेतों ने बहुत ध्यान आकर्षित किया है - इसलिए नहीं कि उन्होंने मांग को पुनर्जीवित किया है, बल्कि इसलिए कि वे केंद्र सरकार की नीति का खंडन करते हैं। अगस्त में चीनी सोशल मीडिया पर व्यापक रूप से प्रसारित एक वीडियो में, हुनान प्रांत में एक स्थानीय कम्युनिस्ट पार्टी के प्रमुख को लोगों से अधिक से अधिक घर खरीदने के लिए कहते हुए देखा गया था: “क्या आपने तीसरा घर खरीदा? फिर एक चौथाई खरीदो। ” यह संदेश स्वयं श्री शी के संदेश से टकराता है, जिन्होंने चेतावनी दी है कि "घर रहने के लिए हैं" और निश्चित रूप से सट्टा निवेश के लिए नहीं।

स्थानीय सरकारों को भी नियामकों और अधिकारियों द्वारा अधूरे आवास परियोजनाओं में निवेश करने के लिए बेल-आउट फंड बनाने और अंततः निराश खरीदारों को घर पहुंचाने में मदद करने के लिए प्रोत्साहित किया गया है। झेंग्झौ ने इसके लिए 80 अरब युआन (12 अरब डॉलर) का आवंटन किया है। सोच यह है कि स्थानीय फंड जमीनी परिस्थितियों के अनुकूल बेहतर होंगे।

झेंग्झौ शायद अब तक की सबसे आक्रामक स्थानीय योजना के साथ प्रयोग कर रहा है। शहर सरकार ने डेवलपर्स को एक निर्देश जारी किया है जिसमें कहा गया है कि सभी रुके हुए निर्माण को 6 अक्टूबर तक फिर से शुरू करना होगा। दिवालिया कंपनियां जो ऐसा नहीं कर सकतीं उन्हें नए निवेश लाने के लिए पुनर्गठन के लिए फाइल करनी चाहिए, और श्री लियू जैसे होमबॉयर्स द्वारा किए गए किसी भी डाउन-पेमेंट को भी चुकाना चाहिए। ऐसा करने में विफलता के परिणामस्वरूप डेवलपर्स पर गबन और अन्य गंभीर अपराधों के लिए जांच की जा सकती है।

अपने हिस्से के लिए, नीति निर्माताओं ने मई के मध्य से बार-बार बंधक दरों में कटौती की है। घरों की आपूर्ति की गारंटी के लिए, केंद्र सरकार ने कुछ निजी डेवलपर्स द्वारा नए बांड जारी करने की पूरी गारंटी देने के लिए प्रभावी रूप से जोखिम को राज्य में स्थानांतरित कर दिया है। लॉन्गफोर, एक संघर्षरत संपत्ति फर्म, ने 1.5 अगस्त को 3.3% कूपन दर पर 26 बिलियन-युआन बांड की कीमत बाजार मूल्य से काफी नीचे रखी। यह पूरी तरह से संभव था क्योंकि बांड पूरी तरह से एक राज्य एजेंसी चाइना बॉन्ड इंश्योरेंस द्वारा अंडरराइट किया गया था। डेवलपर्स को तरलता प्रदान करने के लिए इस तरह के और अधिक जारी करने की योजना बनाई गई है, जिसे सरकार उच्च गुणवत्ता के रूप में देखती है। यह विजेताओं को चुनने के लिए एक कार्यक्रम की शुरुआत है।

प्रत्यक्ष तरलता के रूप में राज्य के समर्थन का एक और शूल आ रहा है। 22 अगस्त को केंद्रीय बैंक और वित्त मंत्रालय ने कहा कि वे राज्य द्वारा निर्देशित नीति बैंकों से विशेष ऋण वापस करेंगे जो पहले से बेचे गए घरों को पूरा करने के लिए प्रदान किए जा सकते हैं। कार्यक्रम के आकार का खुलासा नहीं किया गया है, लेकिन एक समाचार सेवा ब्लूमबर्ग ने बताया कि 200 अरब युआन उपलब्ध कराया जाएगा।

इस तरह का सार्वजनिक खर्च दोधारी तलवार है। एक ओर, यह सही मालिकों तक घर पहुंचाने में मदद करेगा और बैंकों से दबाव हटाते हुए बंधक भुगतान को फिर से शुरू करेगा। लेकिन साथ ही नकदी खराब स्थानीय शासन और संदिग्ध संपत्ति डेवलपर्स द्वारा बनाई गई खाई को भर रही है। जेपी मॉर्गन चेस, एक बैंक के एलेक्स वुल्फ ने कहा, "यह केवल उस पैसे का प्रतिनिधित्व करता है जिसे प्रोत्साहन पर कहीं और खर्च नहीं किया जा सकता है।"

ड्राइंग बोर्ड पर वापस

मार्च के बाद से नए खरीदारों को प्रोत्साहित करने के झेंग्झौ के प्रयास विफल हो गए हैं। इसके बजाय, स्थितियां लगातार बिगड़ती जा रही हैं, यह सुझाव देते हुए कि स्थानीय नीतियों के साथ छेड़छाड़ करना पर्याप्त नहीं है। स्थानीय बेल-आउट फंड भी कमजोर दिखते हैं। कागजों पर कई शहरों में खर्च करने के लिए बहुत कुछ है, लेकिन वे स्थानीय सरकारी वित्तपोषण फर्मों पर भरोसा करते हैं जो स्वयं नकदी के लिए तंगी हैं। विश्लेषक एक महीने के भीतर सभी निर्माण को फिर से शुरू करने के झेंग्झौ के प्रयास को करीब से देख रहे हैं, लेकिन कई सवाल हैं कि क्या इस तरह के त्वरित सुधार के लिए आवश्यक धन उपलब्ध है। उपाय छोटे डेवलपर्स के बीच पतन की लहर ला सकते हैं, जिससे घबराहट और वित्तीय उथल-पुथल हो सकती है।

निवेशकों ने केंद्र सरकार से और उम्मीद लगाई है, लेकिन अभी तक उसकी प्रतिक्रिया संकट के पैमाने से मेल खाने में विफल रही है। 200bn-युआन उधार कार्यक्रम देश के सभी अधूरे घरों को पूरा करने के लिए जो आवश्यक है, उसका सिर्फ 10% हिस्सा हो सकता है। मैक्रोपोलो के मिस्टर सॉन्ग के अनुसार, 5 के बाद से लगभग $ 2020trn-मूल्य की आवासीय संपत्ति पहले से बेची जा चुकी है, जिससे उन घरों के एक छोटे से हिस्से को भी अविश्वसनीय रूप से महंगा बना दिया गया है।

केंद्र सरकार के पास खींचने के लिए अभी और लीवर हैं। एक निवेश बैंक मैक्वेरी के लैरी हू का कहना है कि कई उपाय किए जा सकते हैं। इनमें "तीन लाल रेखाओं" नीति में अस्थायी रूप से ढील देना, या सभी रुकी हुई आवास परियोजनाओं के लिए अंतिम उपाय के ऋणदाता के रूप में कार्य करने की कसम खाना शामिल है। उत्तरार्द्ध, जबकि महंगा है, पूरी तरह से केंद्र सरकार के वित्तीय साधनों के भीतर है।

बहस अब इस बात पर केंद्रित नहीं है कि केंद्र सरकार विश्वास बहाल कर सकती है या नहीं, बल्कि इस बात पर केंद्रित है कि वह कितनी दूर जाने को तैयार है। उत्तोलन पर मूल कार्रवाई उन कंपनियों को दंडित करने के लिए थी, जिन्होंने बहुत अधिक कर्ज लिया था। एक बड़ा बेल-आउट अधिक डेवलपर्स को घरों को पूरा करने में सहायता मांगने के लिए प्रोत्साहित करेगा, सरकार को और अधिक संपत्ति क्षेत्र को सब्सिडी देने के लिए प्रेरित करेगा, रोडियम के एलन फेंग लिखते हैं, एक शोध फर्म: "जो इसके साथ का इरादा था उसके बिल्कुल विपरीत ' तीन लाल रेखाएँ'"।

उत्तोलन के खिलाफ अभियान का उद्देश्य संपत्ति क्षेत्र को अगले दशक में मांग के अनुरूप लाना था। अधिकारियों ने लंबे समय से स्वीकार किया है कि डेवलपर्स बहुत अधिक घर बेच रहे थे। जेपी मॉर्गन का अनुमान है कि 70 के बाद से बेचे गए लगभग 2018% लोगों ने पहले से ही एक स्वामित्व वाले लोगों द्वारा खरीदा था। ऋण स्तरों को सीमित करने से फर्मों को वास्तविक मांग को समायोजित करने के लिए मजबूर होना चाहिए था।

चीन की जनसंख्या वृद्धि धीमी होने के कारण यह मांग गिरने की संभावना है। 1.57 में घर की बिक्री 2021bn वर्ग मीटर तक पहुंच गई, जो 2007 की तुलना में दोगुनी से अधिक है। लेकिन एक अन्य शोध फर्म, प्लेनम के चेन लॉन्ग का अनुमान है कि वास्तविक वार्षिक मांग अगले दशक में 0.88bn-1.36bn वर्ग मीटर तक गिर जाएगी, जैसा कि जनसांख्यिकीय बदलाव जोर पकड़ता है और शहरीकरण धीमा हो जाता है। बाजार को फिर से मजबूत करने का मतलब है बुलबुले को ऊपर उठाना।

सरकार का संतुलनकारी कार्य जोखिम भरा है। अक्टूबर के मध्य में पार्टी कांग्रेस प्रमुख शहरों में तालाबंदी के रूप में होगी। बंधक बहिष्कार जारी रहेगा, और संभवत: अभी भी बड़ा होगा। चीन की आर्थिक नींव में कुल मिलाकर विश्वास उस सीमा को पार कर सकता है जिसके आगे इसे ठीक करना कहीं अधिक कठिन हो जाता है। इन सबका मतलब है कि श्री शी का तीसरा कार्यकाल अशुभ परिस्थितियों में शुरू होगा।

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द इकोनॉमिस्ट से, लाइसेंस के तहत प्रकाशित। मूल सामग्री पर पाया जा सकता है https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state