यूरोप एक तीव्र और अचानक रियल एस्टेट रिवर्सल के लिए तैयार है

(ब्लूमबर्ग) - लंदन और फ्रैंकफर्ट में ट्रॉफी संपत्तियों में उथल-पुथल यूरोपीय रियल एस्टेट निवेशकों की प्रतीक्षा कर रहे नुकसान की एक झलक पेश करती है क्योंकि वे रिकॉर्ड पर सबसे तेज उलटफेर का सामना करते हैं।

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जर्मनी के वित्तीय केंद्र में कॉमर्जबैंक टॉवर की तनावपूर्ण बिक्री के लिए लंदन शहर में एक कार्यालय भवन के लिए एक भयावह पुनर्वित्त प्रक्रिया से, निवेशक वित्तपोषण अंतराल को पाटने के तरीके खोजने के लिए छटपटा रहे हैं क्योंकि उधार बाजार तेजी से बढ़ती ब्याज दरों से जब्त हो गए हैं।

रियलिटी चेक आने वाले हफ्तों में हिट होना शुरू हो जाएगा क्योंकि यूरोप भर के उधारदाताओं को साल के अंत में मूल्यांकन के परिणाम मिलते हैं। वैल्यूएशन में भारी गिरावट से ऋण प्रसंविदाओं के उल्लंघन का खतरा पैदा हो गया है, मजबूर बिक्री से लेकर ताजा नकदी में पंपिंग तक आपातकालीन फंडिंग उपायों को ट्रिगर किया गया है।

प्राइवेट इक्विटी फर्म अपोलो ग्लोबल मैनेजमेंट के पार्टनर स्कार्डन बेकर ने कहा, "यूरोप 10 साल के आसान पैसे के बड़े आराम से गुजर रहा है।" "संकट और अव्यवस्था की मात्रा स्पेक्ट्रम से बाहर है।"

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यूरोपियन बैंकिंग अथॉरिटी, बेज़ द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, लगभग €1.9 ट्रिलियन ($2.1 ट्रिलियन) का ऋण, बांड और अन्य ऋण - लगभग इतालवी अर्थव्यवस्था का आकार - वाणिज्यिक संपत्ति के खिलाफ सुरक्षित हैं या यूरोप और यूके में जमींदारों के लिए विस्तारित हैं। बिजनेस स्कूल और डेटा ब्लूमबर्ग द्वारा संकलित।

इसका लगभग 20%, या लगभग €390 बिलियन, इस वर्ष परिपक्व हो जाएगा, और उभरती हुई कमी रियल एस्टेट उधार जोखिमों को रोकने के लिए वैश्विक वित्तीय संकट के बाद बनाए गए विनियमों की पहली वास्तविक परीक्षा है। वे नियम एक सुधार को और अधिक तीव्र और अधिक आकस्मिक बना सकते हैं।

"मुझे लगता है कि पुनर्मूल्यांकन अतीत की तुलना में अधिक तेज़ी से होगा," फ्रांसीसी बीमा कंपनी एक्सा एसए की निवेश प्रबंधन इकाई के वास्तविक संपत्ति व्यवसाय के प्रमुख जॉन ओ'ड्रिसकोल ने कहा। "ज्वार के बाहर जाते ही लोग उजागर होने लगे हैं।"

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यूरोप के उधारदाताओं को नए नियमों द्वारा खराब ऋणों पर अधिक आक्रामक रूप से कार्य करने के लिए प्रेरित किया जाएगा। वे एक दशक से अधिक समय पहले पिछले रियल एस्टेट संकट के मुकाबले बेहतर आकार में हैं, इसलिए मुद्दों को कम करने की अनुमति देने के लिए कम इच्छुक हो सकते हैं। इसका बोझ कर्जदारों पर पड़ता है।

2008 के वित्तीय संकट के बाद में, अधिकांश बैंक खराब ऋणों में कॉल करने के लिए अनिच्छुक थे क्योंकि ऐसा करने से भारी नुकसान हुआ होगा - एक अभ्यास जिसे "विस्तार और ढोंग" कहा जाता है। गैर-निष्पादित ऋणों पर नए नियमों के तहत, उधारदाताओं को उपार्जित, घाटे के बजाय अपेक्षित प्रावधान करना होगा। इसका मतलब है कि उनके पास बैठने के लिए कम प्रोत्साहन है और उम्मीद है कि परिसंपत्ति मूल्य ठीक हो जाएंगे।

अब तक के मूल्यांकन में पर्याप्त गिरावट नहीं आई है, इसलिए वरिष्ठ ऋण - आम तौर पर बैंकों द्वारा रखे गए ऋण - पानी के भीतर हैं, लेकिन यह जल्द ही बदल सकता है। सीबीआरई ग्रुप इंक. द्वारा ब्रिटेन की व्यावसायिक संपत्तियों का मूल्यांकन पिछले वर्ष 13% तक गिर गया। दूसरी छमाही में गिरावट में तेजी आई, ब्रोकर ने अकेले दिसंबर में 3% की गिरावट दर्ज की। Goldman Sachs Group Inc. के विश्लेषकों ने अनुमान लगाया है कि कुल गिरावट 20% से अधिक हो सकती है।

कीमतों में और गिरावट आने से पहले बैंक कार्रवाई कर सकते हैं और कर्जदार जमींदारों को कठिन विकल्पों के लिए मजबूर करते हुए ऋण हानि का जोखिम उठा सकते हैं। ऋण परिपक्वता का सामना करने वालों के लिए मुद्दे कांटेदार हो जाते हैं। ऋणदाता संपत्ति के मूल्य की राशि को कम कर रहे हैं जो वे ऋण देने को तैयार हैं। इसका मतलब है कि एक कम मूल्यांकन एक दोहरी मार के रूप में कार्य कर सकता है, जिससे फंडिंग गैप बढ़ सकता है।

फ़ेडरेटेड हेमीज़ इंक में संपत्ति-आधारित उधार के प्रमुख विन्सेंट नोबेल ने कहा, "बैंक की भूख कम है और यह तब तक कम रहेगी" जब तक कि बाज़ार नीचे नहीं आ जाता है। समस्याओं को सुलझाना उसे किसी और की समस्या बना देना है।"

स्वीडन अब तक संकट का केंद्र रहा है, घरेलू कीमतों के चरम स्तर से 20% गिरने का अनुमान है। देश की सूचीबद्ध संपत्ति फर्मों ने पिछले 30 महीनों में अपने मूल्य का 12% खो दिया है, और स्वीडिश केंद्रीय बैंक और वित्तीय पर्यवेक्षी प्राधिकरण ने वाणिज्यिक संपत्ति ऋण से उत्पन्न होने वाले जोखिमों की बार-बार चेतावनी दी है।

एफएसए के निदेशक के एक वरिष्ठ सलाहकार, एंडर्स क्विस्ट के अनुसार, अचल संपत्ति के मूल्यों में गिरावट एक "डोमिनोज़ प्रभाव" को ट्रिगर कर सकती है, क्योंकि अधिक संपार्श्विक की मांग व्यथित बिक्री को मजबूर कर सकती है।

जबकि इटली और स्पेन जैसे स्थिरता के कुछ क्षेत्र हैं, जो वैश्विक वित्तीय संकट के बाद कठिन रूप से प्रभावित हुए थे, यूके में गिरावट आ रही है और ऐसे संकेत हैं कि जर्मनी अगला हो सकता है।

उज्जवल पक्ष में, तंगी संपत्ति निवेशकों के लिए अधिक विकल्प उपलब्ध हैं। पिछले एक दशक में क्लोज-एंडेड क्रेडिट फंड जैसी संस्थाओं का तेजी से विस्तार हुआ है। बेयस सर्वेक्षण के अनुसार, सामूहिक रूप से, बीमाकर्ताओं और अन्य वैकल्पिक उधारदाताओं के पास पिछले साल की पहली छमाही में देश के प्रमुख बैंकों की तुलना में नए यूके रियल एस्टेट ऋणों का उच्च हिस्सा था।

अगले 18 महीनों में, निवेशक तथाकथित अवसरवादी फंडों में रिकॉर्ड राशि डालेंगे, जो जोखिम भरा रियल एस्टेट दांव बनाते हैं, कैंटर फिट्जगेराल्ड के मुख्य कार्यकारी अधिकारी हॉवर्ड लुटनिक ने पिछले हफ्ते दावोस में वर्ल्ड इकोनॉमिक फोरम में कहा था। उन्होंने कहा कि इस प्रवृत्ति से वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजारों में तेजी लाने में मदद मिलेगी।

ये नए उपकरण उथल-पुथल को अतीत की तुलना में अधिक अल्पकालिक बना सकते हैं जब बैंकों ने वर्षों तक खराब ऋणों को रोके रखा। स्टॉकहोम में डांस्के बैंक के एक क्रेडिट विश्लेषक लुइस लैंडमैन को उम्मीद है कि रीसेट अपेक्षाकृत व्यवस्थित होगा क्योंकि उधारकर्ताओं के पास काउंटर उपाय करने के लिए पर्याप्त होगा।

सैविल्स में वाणिज्यिक अनुसंधान के प्रमुख मैट ओकली ने कहा, "कोई भी जो उस अंतर को भरने के रचनात्मक तरीके से आ सकता है, उसके पास बहुत अच्छा समय होगा।"

- एंटोन विलेन, एंटोनियो वानुज़ो, डेमियन शेफर्ड और कोनराड क्रासुस्की की सहायता से।

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