संघीय आवास नीतियां ऋण प्राप्त करना आसान बनाती हैं लेकिन गृहस्वामी नहीं बनें

पिछले सप्ताह मैंने हाउस वित्तीय सेवा समिति की सुनवाई में गवाही दी तेजी और मंदी: असमानता, गृह स्वामित्व, और गर्म आवास बाजार के दीर्घकालिक प्रभाव. यह पहली बार नहीं था जब मैंने गवाही दी हो-या लिखा हुआ-इन विषयों के बारे में, इसलिए मुझे थोड़ा भी आश्चर्य नहीं हुआ कि कितने गवाह (और कांग्रेस के सदस्य) तथाकथित आवास की कमी पर अन्य लोगों का और भी अधिक पैसा खर्च करना चाहते हैं।

लेकिन प्रतिनिधि एड पर्लमटर (डी-सीओ) की टिप्पणियों को देखते हुए, मैं रिकॉर्ड को सीधा रखना चाहता हूं।

पर्लमटर के अनुसार (लगभग) 2:55 का निशान), मैं आवास आपूर्ति के बारे में कुछ नहीं करना चाहता, और मैं "यह सुनिश्चित करके मांग में कटौती करना चाहता हूं कि लोगों के पास कोई नकदी न हो।" लेकिन मैंने जो सुझाव दिया है उसका यह ग़लत वर्णन है।

मुझे अधिक आवास बनाने में कोई समस्या नहीं है, चाहे एकल परिवार के घर हों या अपार्टमेंट। समस्या यह है कि आवास की आपूर्ति हमेशा कुछ हद तक बाधित रहती है। कई स्थानों पर जहां लोग रहना चाहते हैं, वहां आपूर्ति बढ़ाने के लिए पर्याप्त भूमि ही नहीं है।

इस कमी में से कुछ राज्य और स्थानीय ज़ोनिंग प्रतिबंधों के कारण है, जैसे कि वे अधिकांश उपनगरीय इलाकों से ऊंचे अपार्टमेंटों को बाहर रखते हैं। उन पड़ोसों में एकल परिवार के घरों का प्रभुत्व है, और वे ऐसे ही बने रहेंगे। सबसे वांछित शहरी और उपनगरीय क्षेत्रों में बहुत अधिक खाली भूमि नहीं बची है, इसलिए सभी ज़ोनिंग प्रतिबंध हटाने से भी जल्द ही कोई बड़ा बदलाव नहीं आएगा।

किसी भी तरह से, नई आवास इकाइयों के निर्माण में समय लगता है, और लोग वॉलमार्ट से इसे लेने नहीं जा सकते। (हां, होम डिपो में शेड या छोटा खलिहान खरीदना संभव है।)

एक और समस्या यह है कि लोगों को आम तौर पर लंबे समय तक बड़े व्यय के लिए भुगतान करना पड़ता है, और उन भुगतानों को लगातार करने की क्षमता कई आर्थिक और सामाजिक कारकों पर निर्भर करती है। इनमें से कई कारकों का आवास वित्त नीति से सीधे तौर पर कोई लेना-देना नहीं है।

इसलिए, जबकि मैं अधिक घरों और अपार्टमेंटों के निर्माण के पक्ष में हूं, सच्चाई यह है कि संघीय सरकार आपूर्ति बाधाओं को बदतर बनाने और आर्थिक अवसरों को कम करने से बचने के अलावा और कुछ नहीं कर सकती है। फिर भी, ऐतिहासिक रूप से, बिलकुल यही है क्या संघीय नीतियां कर लिया.

संघीय नीतियों ने देश के सभी भौगोलिक क्षेत्रों में ऋण प्राप्त करना आसान बनाकर लगातार कम इक्विटी और परिपक्वता की लंबी शर्तों की प्रवृत्ति के साथ मांग को बढ़ावा दिया है। इस दृष्टिकोण ने अब तक अधिक लोगों को उसी सीमित आपूर्ति के लिए बोली लगाने के लिए बाज़ार में धकेल दिया है। और इसने अक्सर दीर्घकालिक, कम इक्विटी बंधक के उच्च जोखिम से निपटने के लिए व्यक्तियों की क्षमता की उपेक्षा के साथ ऐसा किया है, इस प्रकार लोगों को अधिक ऋण और कम किफायती आवास के साथ छोड़ दिया गया है।

आश्चर्यजनक रूप से, संघीय नीति-निर्माता अधिक लोगों को, विशेषकर कम आय वाले लोगों को, भारी ऋण के साथ बाजार में धकेल कर मांग को और भी अधिक बढ़ाने पर अड़े हुए हैं।

पिच में अक्सर धन अंतर को कम करने का कुछ संस्करण शामिल होता है क्योंकि आवास अमेरिकियों के धन का एक बड़ा हिस्सा बनाता है। लेकिन अगर कांग्रेस के किसी भी सदस्य ने शेयरों पर जुआ खेलने के लिए मार्जिन खातों पर सब्सिडी देकर गरीब लोगों की संपत्ति बढ़ाने का प्रस्ताव रखा, तो कैपिटल हिल में इस प्रस्ताव का मजाक उड़ाया जाएगा। फिर भी, इक्विटी बाज़ार और घर की कीमतें प्रदर्शन किया है समान अस्थिरता- यानी, दशकों तक समान वित्तीय जोखिम।

इसलिए, स्पष्ट करने के लिए, मैं लोगों की नकदी छीनने के पक्ष में नहीं हूं।

हालाँकि, मैं इस पक्ष में हूँ कि उन्हें अपनी नकदी अधिक रखने दी जाए और कर्ज लेने का सही समय स्वयं तय किया जाए। अलग ढंग से कहें तो, मैं कह रहा हूं कि अब समय आ गया है कि संघीय सरकार कम इक्विटी, दीर्घकालिक बंधक प्राप्त करना इतना आसान बनाना बंद कर दे। यह दृष्टिकोण स्पष्ट रूप से परिणाम प्राप्त नहीं करता है - आवास को और अधिक किफायती बनाना - ऐसा हाउस फाइनेंशियल सर्विसेज कमेटी के कई सदस्य चाहते हैं।

वास्तव में, यह दावा करने का कोई मतलब नहीं है कि सामर्थ्य ही मुख्य लक्ष्य है, जबकि वह सब कुछ करना जो विपरीत को पूरा करने के लिए जाना जाता है। फिर भी नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स के अध्यक्ष मानते हैं (देखें 2:55:56 का निशान) कि "अभी मांग आपूर्ति की तुलना में बहुत अधिक है," इसलिए मांग को बढ़ावा देने वाली संघीय नीतियों के समान स्तर को जारी रखने से भी कीमतों पर दबाव बढ़ेगा।

दीर्घकालिक, उच्च आवास कीमतों का समाधान केवल आपूर्ति बढ़ाना नहीं हो सकता है क्योंकि संघीय नीति अभी भी मांग को बढ़ावा देगी, कुछ ऐसा जो आपूर्ति बढ़ाने की तुलना में करना बहुत आसान है।

व्यक्तियों के आश्रय संबंधी निर्णयों को उनकी आर्थिक परिस्थितियों के साथ विकसित होने की अनुमति देने के बजाय, संघीय नीति ने अनिवार्य रूप से लोगों को उन परिस्थितियों को भूलने और डाउनपेमेंट के लिए कम पैसे के साथ बड़े ऋण लेने के लिए कहा है। यह दृष्टिकोण अक्सर उधारकर्ता के लिए विफल हो जाता है - बस उन लाखों लोगों से पूछें जो फैनी और फ्रेडी के उदय के बाद फौजदारी से गुजरे थे - साथ ही हर कोई जो एक विशाल ऋण लेने से पहले अधिक सुरक्षित होने के लिए बचत करने की कोशिश कर रहा था।

जो बात बहुत चकित करने वाली है वह बिल्कुल उन्हीं नीतिगत नुस्खों का घिनौना ट्रैक रिकॉर्ड है जिसकी मेरे सभी सुनने वाले समकक्ष और अधिकांश हाउस फाइनेंशियल सर्विसेज डेमोक्रेट अभी मांग कर रहे हैं।

न्यू डील युग संघीय आवास प्रशासन रेडलाइनिंग बनाई गई और अलग-अलग पड़ोस, बंधक शर्तों को बढ़ाया, और डाउनपेमेंट को 20 प्रतिशत से काफी नीचे धकेल दिया। जीएसई को 1960 के दशक के अंत में बनाया गया था (बजट नौटंकी के रूप में, इसकी कीमत क्या है) लेकिन गृह स्वामित्व दर में मुश्किल से ही बढ़ोतरी हुई है। बिल क्लिंटन की 1994 में दीर्घकालिक, कम-इक्विटी बंधक प्राप्त करना और भी आसान बनाकर दर बढ़ाने के लिए जीएसई का उपयोग करने की रणनीति एक निरंतर आपदा थी, और इन नीतियों के दशकों के बाद काले स्वामित्व की दर और भी कम हो गई थी। कई डेमोक्रेट 1900 के दशक की सबसे खराब आवास नीतियों, सार्वजनिक आवास और किराया सब्सिडी का भी विस्तार करना चाहते हैं।

इन स्पष्ट विफलताओं के अलावा, संघीय नीतियों ने निजी क्षेत्र के व्यवसायों को बाहर कर दिया है जो अधिक टिकाऊ प्रणाली बनाने में मदद कर सकते थे। उदाहरण के लिए, निजी कंपनियाँ अधिक विविध ऋण और बीमा विकल्प प्रदान कर सकती हैं यदि उन्हें संघीय सरकार के साथ प्रतिस्पर्धा करने के लिए मजबूर नहीं किया जाता। लेकिन संघीय सरकार बाजार पर हावी है।

तो, नहीं, मैं यह सुनिश्चित नहीं करना चाहता कि लोगों के पास घर खरीदने के लिए नकदी न हो। लेकिन मैं चाहता हूं कि संघीय सरकार अधिक संघीय कार्यक्रमों और अधिक ऋणों को वित्तपोषित करने के लिए लोगों की नकदी लेना बंद कर दे, जो अंततः उनकी नकदी का और भी अधिक हिस्सा ले लेते हैं।