हांगकांग से सिडनी तक, एशिया के सबसे महंगे शहरों में घर की कीमतें गिर रही हैं

(ब्लूमबर्ग) - पिछले साल की जबरदस्त वृद्धि के बाद एशिया-प्रशांत के कुछ सबसे महंगे आवास बाजार ठंडे पड़ने लगे हैं।

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सिडनी और हांगकांग में घर की कीमतें गिरनी शुरू हो गई हैं, जबकि सिंगापुर में कीमतों में पिछली तिमाही में बमुश्किल वृद्धि हुई है, क्योंकि बढ़ती ब्याज दरों और आर्थिक बाधाओं से चिंतित खरीदार किनारे पर बैठना पसंद करते हैं।

कम उधारी लागत और महामारी के दौरान छूट जाने के डर के कारण वैश्विक संपत्ति उन्माद पैदा हो गया, जो टोरंटो से ऑकलैंड तक फैल गया, इसके बाद बदलाव अधिक अचानक नहीं हो सकता था। सिडनी की कीमतें पिछले साल लगभग 27% बढ़ गईं, जबकि सिंगापुर में कीमतें एक दशक से भी अधिक समय में सबसे अधिक बढ़ीं और हांगकांग घर खरीदने के लिए दुनिया की सबसे कम किफायती जगह बना रहा।

हालाँकि पूरे क्षेत्र में स्थितियाँ अलग-अलग हैं, मंदी के पीछे कुछ सामान्य कारक हैं। सामर्थ्य को लेकर चिंताओं ने सिंगापुर को संपत्ति पर प्रतिबंध लगाने के लिए प्रेरित किया, जबकि मुद्रास्फीति के जोखिमों के कारण केंद्रीय बैंक दरों में बढ़ोतरी पर विचार कर रहे हैं जिससे घर खरीदारों के लिए अपने बंधक का भुगतान करना कठिन हो जाएगा।

इस बीच, कोविड-19 चीन के रियल एस्टेट बाज़ारों में प्रतिकूल परिस्थितियां पैदा कर रहा है। हांगकांग नवीनतम लहर को रोकने के असफल प्रयास के बाद निवासियों के पलायन से जूझ रहा है, जबकि शंघाई में तालाबंदी डेवलपर्स पर अत्यधिक ऋण पर कार्रवाई के कारण उत्पन्न मंदी से शीघ्र उबरने की उम्मीदों पर पानी फेर रही है।

नाइट फ्रैंक में आवासीय के एशिया-प्रशांत प्रमुख विक्टोरिया गैरेट ने कहा, "वैश्विक वित्तीय संकट के बाद से, क्षेत्र की सरकारें संपत्ति की बढ़ती कीमतों पर अधिक सतर्क हो गई हैं, जबकि महामारी ने धन के बढ़ते अंतर पर भी ध्यान केंद्रित किया है।" "हालांकि विक्रेता के बाजार से स्विच करने से अधिक अवसर सामने आएंगे, खरीदार संभवतः अधिक चयनात्मक और मूल्य संवेदनशील हो जाएंगे।"

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गैरेट का अनुमान है कि 2022 के लिए, पूरे क्षेत्र में आवासीय कीमतें 3% से 5% की हल्की और अधिक टिकाऊ दर से बढ़ने का अनुमान है। यह पिछले वर्ष के 9.1% लाभ से कम है।

निश्चित रूप से, कुछ बाजारों में मांग बनी रह सकती है, आंशिक रूप से क्योंकि आवास स्टॉक की कमी अगले 12 महीनों में कम होने की संभावना नहीं है, गैरेट ने कहा। उन्होंने कहा कि दर-वृद्धि चक्र अभी भी शुरुआती चरण में है, खरीदारों के लिए अभी भी अनुकूल वित्तपोषण दरों का लाभ उठाने का अवसर मौजूद है।

अन्यत्र खरीदारों को रोका नहीं गया है। यूके में, मार्च में 2004 के बाद से घर की कीमतें सबसे तेज वार्षिक गति से बढ़ीं, जबकि अमेरिका के 20 शहरों में कीमतें भी बढ़ रही हैं।

नीचे प्रमुख शहरों में नवीनतम आवास रुझानों का विवरण दिया गया है।

सिडनी

ऑस्ट्रेलिया के सबसे अधिक आबादी वाले शहर में घर की कीमतें रिकॉर्ड ऊंचाई पर पहुंचने के संकेत दे रही हैं क्योंकि उम्मीदें बढ़ रही हैं कि केंद्रीय बैंक जल्द ही ब्याज दरें बढ़ाना शुरू कर देगा।

पहले से ही, सामर्थ्य बाजार के ऊपरी स्तर पर भारी पड़ रही है और आय वृद्धि मूल्य वृद्धि से काफी पीछे है: मार्च 2020 और दिसंबर 2021 के बीच, आवास मूल्यों में 3.3% की वृद्धि की तुलना में मजदूरी में 22.6% की वृद्धि हुई। सिडनी में औसत घरेलू मूल्य देश में औसत वेतन से 17 गुना अधिक है।

इसके अलावा, प्रयोज्य आय के हिस्से के रूप में ऑस्ट्रेलिया का सकल घरेलू ऋण 200% के करीब है। इन सभी ने देश के सबसे बड़े आवास बाजार में खरीदारों को सतर्क कर दिया है। हार्बर शहर में घर की कीमतें फरवरी में घाटे के शीर्ष पर पिछले महीने 0.2% कम हो गईं, जिससे अक्टूबर 2020 में शुरू हुई जीत का सिलसिला टूट गया।

रियल एस्टेट फर्म रे व्हाइट के मुख्य अर्थशास्त्री नेरिडा कॉनिस्बी ने कहा, "इसका बहुत कुछ ब्याज दर की बातचीत से जुड़ा है, और सिडनी, क्योंकि यह इतना महंगा बाजार है, दर वृद्धि के बारे में बात करने के लिए बहुत संवेदनशील है।" नीलामी में घटती प्रतिस्पर्धा "उस भावना को दर्शाती है जो वास्तव में लोगों की आरक्षित मूल्य से अधिक भुगतान करने की इच्छा के प्रति बदल गई है।"

हॉगकॉग

हांगकांग में आवासीय कीमतें अगस्त से ही नीचे गिर रही हैं और इसमें कोई त्वरित सुधार नजर नहीं आ रहा है। चुनौतियाँ गिरती अर्थव्यवस्था और बढ़ती ब्याज दरों से लेकर राजनीतिक तनाव और सख्त सामाजिक दूरी के उपायों से निराश होकर स्थानीय लोगों और प्रवासियों के निरंतर प्रस्थान तक हैं।

शहर का आवास बाजार पिछले साल अजेय दिखाई दिया, अगस्त में कीमतों ने रिकॉर्ड तोड़ दिया। सेंटलाइन प्रॉपर्टी एजेंसी लिमिटेड के अनुसार, मूल्यों में 7.3% की गिरावट आई है। यूबीएस ग्रुप एजी को उम्मीद है कि जनसंख्या के बहिर्वाह और दरों में बढ़ोतरी के कारण इस साल कीमतों में गिरावट आएगी। गोल्डमैन सैक्स ग्रुप इंक और भी अधिक निराशावादी है, जो 20 तक 2025% की गिरावट की भविष्यवाणी करता है।

कोलियर्स इंटरनेशनल में हांगकांग और ग्रेटर बे एरिया के अनुसंधान प्रमुख रोसन्ना तांग ने कहा, "घर की कीमतें कम से कम निकट अवधि में दबाव में रहेंगी।" "कोविड-19 के अलावा, भू-राजनीतिक तनाव और ब्याज दर जोखिम सहित अन्य बाजार अनिश्चितताएं भी घर खरीदारों के निर्णय लेने में देरी कर रही हैं।"

सिंगापुर

एक बैनर वर्ष के बाद, जिसमें कीमतें एक दशक से भी अधिक समय में सबसे अधिक बढ़ीं, सिंगापुर का आवास बाजार संपत्ति प्रतिबंधों और उच्च करों के कारण ठंडा हो रहा है। नए निजी घरों की कीमतों में वृद्धि पिछली तिमाही में 0.4% तक धीमी हो गई, जबकि मार्च में बिक्री 21 महीनों में सबसे कम हो गई।

अधिकारियों ने सामर्थ्य की कमी के साथ-साथ इस जोखिम को दूर करने के लिए दिसंबर में शीतलन उपाय पेश किए कि परिवारों को उच्च दरों पर अपने बंधक का भुगतान करने में कठिनाई हो सकती है। फरवरी में, सरकार ने धनी निवासियों पर लक्षित उच्च संपत्ति करों की घोषणा की, जो उस क्षेत्र के कुछ खरीदारों को किनारे पर बैठने के लिए प्रेरित कर सकता है।

फिर भी, विश्लेषकों ने कहा है कि प्रतिबंध केवल एक अल्पकालिक समाधान हो सकता है क्योंकि स्थानीय लोगों के बीच वास्तविक मांग है, जैसे कि अपने सार्वजनिक अपार्टमेंट से निजी इकाइयों में अपग्रेड करने वालों के साथ-साथ सहस्राब्दी जो अपने दम पर रहना चाहते हैं।

सेविल्स पीएलसी के अनुसंधान के कार्यकारी निदेशक एलन चेओंग ने कहा कि बढ़ती उपभोक्ता कीमतें भी संभावित खरीदारों को जल्द से जल्द बाजार में प्रवेश करने और क्रय शक्ति बनाए रखने के लिए प्रेरित कर सकती हैं। उन्होंने कहा, "मुद्रास्फीति वह ओपिओइड है जो मांग को बढ़ाती है।"

शंघाई

चीन के सबसे लचीले आवास बाजारों में से एक, शंघाई में आवासीय कीमतें तीन महीने की गिरावट के बाद दिसंबर में फिर से बढ़ने लगीं, जब अधिकारियों ने डेवलपर्स में तरलता संकट के कारण मंदी को रोकने के लिए कदम उठाए। अब वित्तीय केंद्र के व्यापक लॉकडाउन से रिबाउंड को खतरा हो रहा है।

जोन्स लैंग लासेल में एशिया प्रशांत के मुख्य शोध अधिकारी रॉडी एलन ने कहा, "हमने अब देखा है कि शंघाई में कोविड ने मजबूत पकड़ बना ली है, जिसके परिणामस्वरूप दूसरी तिमाही में बाजार सीमित हो सकता है।"

फिर भी, कम इन्वेंट्री और ब्याज दर में कटौती के कारण शहर का दीर्घकालिक दृष्टिकोण बेहतर दिखता है। आर्थिक मंदी ने चीन को अन्य प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं के साथ नीतिगत विचलन में सहजता की ओर धकेल दिया है। केंद्रीय बैंक ने जनवरी में लगभग दो वर्षों में पहली बार प्रमुख दर में कटौती की, जबकि प्रमुख बैंकों ने बंधक दरें कम कर दी हैं और ऋण अनुमोदन समय कम कर दिया है।

ई-हाउस चाइना एंटरप्राइज होल्डिंग्स लिमिटेड के अनुसंधान संस्थान के निदेशक यांग होंगक्सू ने कहा, शंघाई में घर की बिक्री शायद इस साल स्थिर हो जाएगी, साल के अंत तक संभावित रूप से इसमें उछाल आएगा।

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