GSE ऋण की सीमा अब $1 मिलियन से अधिक है

संघीय आवास वित्त एजेंसी (FHFA) बस की घोषणा की GSE की अनुरूप ऋण सीमा पहली बार $1 मिलियन को पार कर जाएगी. सादे अंग्रेजी में, इस घोषणा का अर्थ है कि 2023 में फैनी मॅईएफ एन एम ए
और फ़्रेडी मैक, पहली बार, $1 मिलियन से अधिक के गृह बंधक ख़रीदने में सक्षम होंगे।

यह नया $1,089,300 की उच्च सीमा केवल "उच्च लागत" बाजारों पर लागू होगी, लेकिन GSE ऋण सीमाएँ हर जगह बढ़ रही हैं। संयुक्त राज्य अमेरिका के अधिकांश भौगोलिक क्षेत्रों में 726,000 में $2023 की ऋण सीमा होगी, 647,200 में $2022 से ऊपर. (रिकार्ड के लिए FHA की समान रूप से उच्च ऋण सीमाएँ हैं.)

कोई भी सोच रहा है कि "ये आंकड़े बहुत अधिक प्रतीत होते हैं" सही रास्ते पर हैं।

यहां तक ​​कि $726,000 की "नियमित" सीमा $455,000 से काफी ऊपर है, संयुक्त राज्य अमेरिका में घरों के लिए (वर्तमान में ऊंचा) औसत बिक्री मूल्य. इसलिए ये उच्च सीमाएँ उन लोगों द्वारा बताई गई कहानी में छेदों में से एक हैं जो संघीय आवास नीति पर जोर देते हैं, जो कि वित्तीय उद्योग लिख सकते हैं कि बंधक की संख्या को अधिकतम करने के बजाय गरीब लोगों को घर पाने में मदद करने के बारे में है।

की अनुमति दे बंधक के लिए संघीय समर्थन छुट्टियों के घरों, दूसरे घरों, निवेश संपत्तियों और कैश-आउट पुनर्वित्त के साथ-साथ "पहली बार" खरीदारों के लिए पहले से स्वामित्व वाले घर और कमाने वालों के लिए ऊपर-औसत आय, उन छेदों में से कुछ और हैं। लेकिन मैं पीछे हटा।

इन ऋण सीमाओं को पिछले दो दशकों से व्यवस्थित रूप से कम करने के साथ-साथ बढ़ाया जाना चाहिए था जी शुल्क जिसने सभी भौगोलिक क्षेत्रों को एक समान स्तर पर रखा होगा। उस प्रणाली को बदलने में विफलता का अर्थ है कि जैसे-जैसे घरेलू कीमतों में वृद्धि हुई, बंधकों के लिए संघीय समर्थन उनके साथ बढ़ता गया, इस प्रकार कीमतों में और वृद्धि हुई।

बहुत कम सरकारी अधिकारियों ने भी इस समस्या को स्वीकार किया है।

लाख डॉलर की सीमा को पार करने के बावजूद कम से कम इस नीतिगत समस्या की ओर कुछ ध्यान आकर्षित करना चाहिए। वॉल स्ट्रीट जर्नल आशावादी, रिपोर्टिंग लगता है "उच्च सीमा भी सरकार द्वारा समर्थित होने के लिए कितना बड़ा बंधक है, इस बारे में एक बहस को नवीनीकृत करने की संभावना है।" लेकिन वास्तव में पिछले 15 से अधिक वर्षों में बहुत अधिक बहस नहीं हुई है।

सबसे अच्छा, कांग्रेस के कुछ सदस्य देश के "उच्च-लागत" क्षेत्रों से हैं - हैं लगभग 100 ऐसे काउंटियों एक दर्जन से अधिक राज्यों में - पास होना मुद्दे को स्वीकार किया और कम सीमा के बजाय उच्च जी-शुल्क का आह्वान किया. इसके संकेत नहीं-एफएचएफए के पूर्व निदेशक एड डेमार्को के हालिया में बहस दिखाई गई वॉल स्ट्रीट जर्नल की टिप्पणियाँ:

हो सकता है कि वास्तव में $1 मिलियन से अधिक की ऋण सीमा किसी का ध्यान आकर्षित करे और कम से कम बंधक बाजार में सरकार के पदचिह्न के बारे में बहुत आवश्यक नीतिगत चर्चा को उत्तेजित करे।

डेमार्को सही है। चर्चा is बहुत जरूरत है। अफसोस की बात है कि पिछले कुछ दशकों में इस मोर्चे पर लगभग कोई प्रगति नहीं हुई है। भले ही कांग्रेस या व्हाइट हाउस के नियंत्रण में कोई भी राजनीतिक दल हो, सरकारी अधिकारियों ने बंधक बाजार में संघीय पदचिह्न का लगातार विस्तार किया है।

उदाहरण के लिए, सरकार ने 2008 के वित्तीय संकट के बाद से द्वितीयक बंधक बाजार पर अपना दबदबा कायम रखा है, जीएसई अभी भी सरकारी संरक्षण के अधीन है। हालांकि, कुछ लोगों को याद है कि संकट से पहले स्थिति बहुत अलग नहीं थी। से 1996 से 2007 तककुल बंधक समर्थित सुरक्षा (एमबीएस) बाजार में फैनी और फ्रेडी की वार्षिक हिस्सेदारी औसतन 60 प्रतिशत रही, जो संकट के बाद के हिस्से की तुलना में केवल लगभग 10 प्रतिशत अंक कम है।

जबकि इस तरह की बाजार हिस्सेदारी वाशिंगटन, फैनी के चार्टर में किसी को परेशान नहीं करती है निर्धारित करता है कि उनके द्वितीयक बाजार संचालन "ऐसी शर्तों पर आयोजित किया जाना चाहिए जो निगम की सुविधाओं के अत्यधिक उपयोग को यथोचित रूप से रोक सकें।" फ्रेडी के चार्टर में लगभग एक जैसी भाषा शामिल है।

शायद यह नियम-कानून प्रकार का मुद्दा निर्वाचित अधिकारियों की परवाह करने के लिए बहुत अस्पष्ट है।

यदि ऐसा है, तो वे कुछ आसानी से संबंधित आवास वित्त तथ्यों पर भरोसा कर सकते हैं जो कि अधिक संघीय भागीदारी के साथ मेल खाते हैं। उदाहरण के लिए, यूएस गृहस्वामी दर लगभग है ठीक वहीं जहां यह फैनी और फ्रेडी पर विस्तारित निर्भरता से पहले था; घर की कीमत में वृद्धि हुई है लगातार आय से अधिक विकास, और करदाताओं को भुगतान करने के लिए मजबूर किया गया है खैरात में सैकड़ों अरब डॉलर.

फैनी और फ़्रेडी (FHA के साथ) ईंधन देने में मदद की है अधिक बंधक ऋण, कम इक्विटी के साथ, के लिए अधिक कीमत वाले घर. ये नीतियां रही हैं कम आय वाले परिवारों के लिए विशेष रूप से हानिकारक, और सभी ठेठ अमेरिकी को मौजूदा हाउसिंग फाइनेंस सिस्टम के लिए दिखाना होगा अत्यधिक ऋण है, उच्च आवास लागत, अस्थिर घर की कीमतें, अतिनियमन, और संघीय खैरात का निशान।

संघीय नीतियों ने निजी क्षेत्र के व्यवसायों को भी बाहर कर दिया है जो शायद अधिक विविध उधार और बीमा विकल्पों के साथ एक अधिक टिकाऊ प्रणाली बनाने में मदद कर सकते थे।

जैसा कि मैंने गृहस्वामित्व अध्याय में उल्लेख किया है नए अमेरिकी कार्यकर्ता को सशक्त बनाना, मेरे सहयोगी द्वारा संपादित एक आगामी पुस्तक स्कॉट लिनसीकोम, संघीय नीतियों ने विशेष रूप से अशांत श्रम बाजारों में श्रमिकों की संपत्ति बनाने और संपत्ति जमा करने की क्षमता को खतरे में डाल दिया है। अंतर्निहित परिसंपत्ति की परवाह किए बिना दीर्घकालिक, कम इक्विटी ऋण एक जुआ है।

आदर्श समाधान यह होगा कि संघीय सरकार को आवास वित्त उद्योग से पूरी तरह हटा दिया जाए। जबकि इस तरह का बदलाव राजनीतिक रूप से कठिन साबित हुआ है, कांग्रेस किसी भी तरह के वृद्धिशील सुधारों को लागू कर सकती है जो आवास वित्त प्रणाली को बेहतर दिशा में ले जाती है।

अब संघीय रूप से $1 मिलियन डॉलर के घरों का समर्थन शुरू करने के लिए एक समझदार जगह की तरह नहीं लगता है।