यहां बताया गया है कि 40 साल का बंधक आपको हर महीने 30 साल के ऋण के मुकाबले कितना बचाएगा। और अंतिम लागत।

नीचे एक उदाहरण दिया गया है कि सामान्य 40-वर्ष और 30-वर्ष के ऋणों की तुलना में, 15-वर्षीय निश्चित-दर बंधक ऋण के लिए ऋण भुगतान कैसा दिख सकता है।

जैकब पासी ने बताया कि 40 साल के बंधक ऋण की सरकारी एजेंसियों के बीच चर्चा अब तक संघर्षरत उधारकर्ताओं के लिए अपने भुगतान को चालू करने के लिए ऋण संशोधनों के आसपास केंद्रित है। लेकिन यह सभी घर खरीदारों के लिए 40 साल के ऋण की व्यापक स्वीकृति और उपलब्धता की ओर इशारा कर सकता है।

पढ़ें: वास्तव में, 40 साल का बंधक? फेड के एक अधिकारी को लगता है कि यह एक अच्छा विचार है। लेकिन दूसरों का कहना है कि यह एक जोखिम भरा प्रस्ताव है।

फैनी माई के नेतृत्व में अमेरिका में अविश्वसनीय रूप से तरल बंधक ऋण बाजार है
एफ एन एम ए,
-0.73%
और फ्रेडी मैक
एफ एम सी सी,
-1.10%,
जो अधिकांश नए ऋण खरीदते हैं, उन्हें पैकेज करते हैं और निवेशकों को बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बेचते हैं। दो बंधक दिग्गज, जिनमें से दोनों को 2008 में सरकारी संरक्षण के तहत लिया गया था, ने उनके द्वारा खरीदे गए ऋणों के लिए क्रेडिट हामीदारी मानकों को निर्धारित किया। दोनों पहले से ही संघर्षरत उधारकर्ताओं के लिए मौजूदा बंधक ऋण को 40-वर्ष की शर्तों में संशोधित करने के कार्यक्रमों में भाग ले चुके हैं, और दोनों शामिल होंगे यदि 40-वर्षीय ऋण घर खरीदारों के लिए व्यापक रूप से उपलब्ध हो जाते हैं।

40 साल के ऋण के संभावित लाभ

40 साल के ऋण का स्पष्ट संभावित लाभ कम मासिक भुगतान है। इससे पहले कि हम ऋण-अवधि की तुलना करें, यहां सेंट लुइस के फेडरल रिजर्व बैंक का एक चार्ट है, जो 1970 के बाद से अमेरिकी घरेलू बिक्री की कीमतों में औसत की गति दिखा रहा है:

सेंट लुइस फेड का औसत यूएसयूएस होम-सेल मूल्य के लिए सबसे हालिया अनुमान 26 जनवरी को प्रकाशित हुआ था और $ 408,100 था, और हमारे उदाहरण इस संख्या पर आधारित हैं। मल्टीडेकेड चार्ट बाजार के लिए बहुत सारी कमियां दिखाता है, जिसमें 2007 की पहली तिमाही से 2009 की पहली तिमाही तक लंबी और दर्दनाक एक शामिल है, लेकिन अन्यथा, चार्ट की दिशा बहुत स्पष्ट है, खासकर जब अधिकांश बंधक की लंबाई पर विचार करते हैं ऋण।

कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए विशेष कार्यक्रमों को छोड़कर, जिनकी डाउन-पेमेंट आवश्यकताएं कम हो सकती हैं, हमारे उदाहरण $20 की ऋण राशि के लिए $81, 620 के 326,480% डाउन पेमेंट को मानेंगे।

राष्ट्रीय औसत मूल्य उस क्षेत्र पर लागू नहीं हो सकता है जहां आप एक घर खरीदना चाह रहे हैं, लेकिन यह ऋण शर्तों के अंतर को स्पष्ट करने के लिए अच्छी तरह से काम करना चाहिए और यह दिखाने के लिए कि समय के साथ मूलधन और ब्याज में ऋण भुगतान का भार कैसे बदलता है।

ब्याज दरें और ऋण भुगतान का परिशोधन

चूंकि अमेरिका में वर्तमान बंधक वित्तपोषण बाजार में 30-वर्ष और 15-वर्ष के निश्चित दर बंधक ऋण का प्रभुत्व है, इसलिए हम इन दोनों की तुलना एक काल्पनिक 40-वर्षीय ऋण से करेंगे। समायोज्य दर बंधक ऋण भी उपलब्ध हैं। हालाँकि, इनकी प्रारंभिक निश्चित अवधि अलग-अलग होती है।

एक बड़ी चाल: बंधक दरें 4.5% से अधिक हो जाती हैं - यहाँ घर खरीदारों को क्या जानना चाहिए

यह भी विचार करने योग्य है कि हाल ही में ब्याज दरों में वृद्धि के बावजूद, आवासीय ऋण दरें अभी भी ऐतिहासिक रूप से निम्न स्तर पर हैं।

यहां फ़्रेडी मैक का चार्ट अप्रैल 30 से 1971-वर्षीय बंधक ऋण दरों की गति को दिखा रहा है, जिसमें 15 में 1991-वर्षीय ऋण जोड़े गए और 2005 में समायोज्य ऋण दरें जोड़ी गईं:

31 मार्च, 2022 को समाप्त सप्ताह के लिए फ्रेडी के सर्वेक्षण के अनुसार, 30 साल के ऋण के लिए औसत ब्याज दर 4.67% थी और 15 साल के ऋण के लिए औसत 3.83% थी।

निम्नलिखित भुगतान उदाहरण ऋण-उत्पत्ति प्रक्रिया के दौरान विभिन्न सेवाओं के लिए मूल शुल्क या अंक, या अन्य शुल्क नहीं दर्शाते हैं। ऋण भुगतान में संपत्ति कर और बीमा प्रीमियम भी शामिल नहीं होते हैं, जो आम तौर पर कुल मासिक भुगतान के हिस्से के रूप में ऋण सेवाकर्ता द्वारा एस्क्रो और एकत्र किए जाते हैं।

40-वर्षीय ऋण के लिए, हम 30-वर्षीय ऋण के समान ब्याज दर का उपयोग कर रहे हैं। इसका एक कारण यह है कि 40 साल के घर-खरीद या पुनर्वित्त बाजार के लिए कोई औसत उपलब्ध नहीं है जो वास्तव में अभी तक मौजूद नहीं है।

एक और कारण यह है कि 40 साल के ऋण की दर 30 साल के ऋण से अधिक नहीं होगी। (1 अप्रैल तक, 20-वर्षीय यूएस ट्रेजरी बांड पर प्रतिफल
TMUBMUSD20Y,
2.618% तक
2.59% था, जो कि 2.44-वर्ष के ट्रेजरी बांड पर 30% प्रतिफल से अधिक था
TMUBMUSD30Y,
2.457% तक .
)

एक परिशोधन ऋण भुगतान वह है जो ऋण की अवधि के दौरान ऋण के मूलधन का भुगतान करता है। इसलिए प्रारंभिक ऋण भुगतान ब्याज के लिए भारी भारित होते हैं, और ऋण के अंत में भुगतान मूलधन पर भारी भारित होते हैं।

यहां हमारे काल्पनिक 40-वर्षीय बंधक ऋण और 30 डॉलर के 15-वर्ष और 326,480-वर्षीय ऋणों के लिए मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान की तुलना है, जो 20 डॉलर की घरेलू खरीद के लिए 408,100% डाउन पेमेंट पर आधारित है, इसके अनुसार राष्ट्रीय औसत मूल्य सेंट लुइस फेड से उपलब्ध नवीनतम डेटा:

डॉलर के सभी आंकड़े गोल कर दिए गए हैं।

तालिका में प्रत्येक ऋण के जीवन के लिए भुगतान किए गए कुल ब्याज की तुलना है। स्पष्ट रूप से ब्याज योग अधिक होते हैं क्योंकि शर्तें लंबी होती हैं। लेकिन पहले पांच वर्षों और प्रत्येक ऋण के लिए पहले 10 वर्षों के ब्याज भुगतान की तुलना, और पहले पांच और 10 वर्षों में निर्मित इक्विटी की राशि की तुलना, जिसमें डाउन पेमेंट भी शामिल है।

इस उदाहरण में, 40 साल के ऋण के जीवन के लिए भुगतान की गई ब्याज की राशि ऋण राशि से अधिक होगी। यह घर की कीमत को दोगुना करने के करीब आता है।

आप यह भी देख सकते हैं कि 15-वर्ष के ऋण के साथ, आप 70 वर्षों के बाद खरीद मूल्य के लगभग 10% की इक्विटी का निर्माण करेंगे।

फायदे और नुकसान

40 साल के ऋण में सबसे कम मासिक भुगतान $ 1,504 है। लेकिन यह 183 साल के ऋण से प्रति माह केवल $ 30 की "बचत" का प्रतिनिधित्व करता है। इस उदाहरण में घर की कुल कीमत पर विचार करते समय, ऋण के जीवन में एक और 10 साल जोड़ने से भुगतान को 200 डॉलर प्रति माह से कम करने के लिए एक तेज कीमत लगती है।

यह कहना आसान है कि घर खरीदने वाले के लिए 40 साल का कर्ज इतना अच्छा सौदा नहीं लगता। लेकिन एक गृहस्वामी के लिए अपने मासिक भुगतान करने के लिए संघर्ष करना, जिसे 40 साल के ऋण संशोधन की पेशकश की जाती है, कम भुगतान से सभी फर्क पड़ सकता है।

30 साल और 15 साल की संख्या की तुलना अधिक चरम है। 15 साल के ऋण के लिए मासिक भुगतान $700 अधिक है। कुछ घर खरीदार अधिक भुगतान कर सकते हैं। 15-वर्षीय ऋण के लाभ यह हैं कि ऋण के लिए चुकाया गया कुल ब्याज $103,218 है, जबकि 289-वर्षीय ऋण के लिए 970, 30 डॉलर की तुलना में। पंद्रह साल जल्दी बीत सकते हैं, और भुगतान करना बंद करना एक रोमांचकारी एहसास है।

आप MarketWatch's का उपयोग करके 15-वर्ष और 30-वर्ष के ऋणों के साथ-साथ अन्य अवधियों और समायोज्य-दर ऋणों की अपनी तुलना चला सकते हैं। ऋण कैलकुलेटर.

15 साल के ऋण के प्रतिवाद में खोए हुए अवसर शामिल हो सकते हैं। 30-वर्षीय ऋण की ब्याज दर 4.67% है, और कोई भी लंबी अवधि में शेयर बाजार में व्यापक निवेश से उच्च दर से लाभ की उम्मीद कर सकता है। लेकिन यह सवाल उठाता है कि 700 साल के ऋण से मुक्त मासिक नकद में $ 30 का निवेश किया जाएगा या नहीं। उस पैसे को किसी अधिक महंगे वाहन पर खर्च करने की तुलना में आप अन्यथा खरीद सकते हैं।

जिस घर पर घर खरीदना है और ऋण-अवधि का निर्णय परिवार की जरूरतों में शामिल होना चाहिए, जिसमें अंतरिक्ष, बचत और सेवानिवृत्ति और शिक्षा के लिए निवेश, और असंख्य घरेलू खर्च शामिल हैं।

एक घर खरीदार को कम से कम यह समझना चाहिए कि विभिन्न प्रकार के ऋण कैसे काम करते हैं।

परिशोधन में गहरी खुदाई

परिशोधन टूटने को देखते हुए यह दर्शाने का एक और तरीका है कि आप अपने घर को वित्तपोषित करने के लिए कितना भुगतान कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, 30-वर्ष के ऋण के साथ, ब्याज आपके पहले मासिक भुगतान $1,271 का $1,687 बनाता है (फिर से, यह आंकड़ा गोल है)। यहां पहले महीने के दौरान तीन प्रकार के ऋणों के लिए मासिक ऋण भुगतान के मूल भाग की तुलना की गई है और आगे लाइन नीचे दी गई है:

साथ में, तालिकाओं से पता चलता है कि छोटी ऋण अवधि के साथ आपके ऋण की शेष राशि का भुगतान कितनी तेजी से किया जाता है (या आपकी इक्विटी का निर्माण होता है)।

अंतिम विचार और चेतावनी

घर खरीदते समय - विशेष रूप से आपका पहला घर - सब कुछ टेबल पर होना चाहिए। एक लंबी अवधि की चर्चा में सभी प्रमुख वित्तीय लक्ष्यों और जरूरतों को शामिल किया जाना चाहिए, जिसमें सेवानिवृत्ति बचत, शिक्षा, भविष्य के चिकित्सा खर्च और यहां तक ​​​​कि आप कौन सी कार, ट्रक या एसयूवी खरीदने की योजना बना रहे हैं या खरीदने की आवश्यकता है। आप अपने शुरुआती अनुमान पर भी ध्यान दे सकते हैं कि आपको कितनी जगह चाहिए। उसमें से कितना भंडारण के लिए है? आप क्या स्टोर कर रहे हैं? यदि आप कम स्टोर करते हैं, तो आप कम भुगतान कर सकते हैं।

वाहन खरीद को आम तौर पर वित्तपोषित किया जाता है, और कई जोड़ों के लिए मासिक भुगतान की सुविधा हो सकती है जो मासिक गृह ऋण भुगतान के करीब आते हैं। इसलिए आईने में एक सख्त नजर जरूरी है। काम सहित वाहन खरीदते समय कई अलग-अलग जरूरतों पर विचार किया जाना चाहिए - आपको एक महंगे ट्रक की आवश्यकता हो सकती है। या यदि आप अचल संपत्ति बेच रहे हैं, तो आपको एक अच्छा प्रभाव बनाने के लिए एक अच्छी लेट-मॉडल कार चलाते हुए देखने की आवश्यकता हो सकती है, उदाहरण के लिए।

लेकिन कुछ लोग एक नए वाहन की खरीद में देरी करने में सक्षम हो सकते हैं, जो एक बहु-दशक के घर-वित्तपोषण निर्णय लेने पर दबाव कम कर सकता है।

सदमे की चेतावनी

संपत्ति करों की गणना अलग-अलग तरीकों से की जाती है, इस पर निर्भर करता है कि आप किस राज्य में रहते हैं। कुछ राज्यों में, कर घर के बिक्री मूल्य या संपत्ति कर निर्धारणकर्ता के घर के मूल्य के वर्तमान अनुमान पर आधारित होते हैं, वार्षिक वृद्धि संभवतः कम प्रतिशत तक सीमित होती है। इसका मतलब यह हो सकता है कि एक घर खरीदार विक्रेता द्वारा भुगतान किए जाने की तुलना में बहुत अधिक संपत्ति कर का भुगतान करेगा।

अपने घर खरीद निर्णय प्रक्रिया के आरंभ में, ऋणदाता या शीर्षक कंपनी के अनुमान पर निर्भर होने के बजाय, जो कि पिछले वर्ष के संपत्ति करों पर आधारित हो सकता है, पर निर्भर होने के बजाय, अपने संपत्ति करों का अपना अनुमान लगाना सुनिश्चित करें। आप इस अनुमान में सहायता के लिए काउंटी संपत्ति मूल्यांकक से संपर्क कर सकते हैं।

विचार करने के लिए एक अन्य कारक गृहस्वामी का बीमा है, जिसमें अतिरिक्त कवरेज शामिल है जिसकी आवश्यकता हो सकती है यदि आप बाढ़ क्षेत्र में हैं या अन्य खतरों से ग्रस्त क्षेत्र में हैं, जैसे कि तूफान। उदाहरण के लिए, यदि आप उत्तर-पूर्व या मध्य-पश्चिम के किसी राज्य से दक्षिण की ओर बढ़ रहे हैं, तो आपको पहले की तुलना में कहीं अधिक - और कहीं अधिक महंगा - बीमा बाजार का सामना करना पड़ सकता है।