आवास बाजारों को क्रूर दबाव का सामना करना पड़ रहा है

कोविड -19 महामारी के दौरान दो साल के लिए, सिडनी के विशाल पश्चिम के सबसे दूर के उपनगर क्वेकर्स हिल में घर-विक्रेता, भाग्य में डूबे हुए हैं। एक एस्टेट एजेंट, रे व्हाइट के जोश टेसोलिन याद करते हैं, कुछ 60 या 70 दर्शक बिक्री के लिए हर घर का चक्कर लगाते हैं। ऑड्स से ऊपर बोली लगाकर, नीलामी में खरीदारों में हड़कंप मच गया। "हम मांगेंगे, मान लीजिए, $1m और $1.4m पर बेचते हैं," श्री टेसोलिन कहते हैं। "बाजार तब पागल था - अब तक की एक बहुत ही अलग तस्वीर।" इस साल पड़ोस में कीमतों में 20% की गिरावट आई है, उनका अनुमान है। मालिक अपने घरों को खींच रहे हैं, क्योंकि वे उन्हें जितना चाहें उतना बेच नहीं सकते हैं। बाजार गुलजार हो रहा है।

ऑस्ट्रेलियाई घरों की कीमतों में लगातार पांच महीनों के लिए गिरावट आई है, जिससे क्वेकर्स हिल वैश्विक प्रवृत्ति में सबसे आगे है। जैसा कि केंद्रीय बैंक मुद्रास्फीति पर काबू पाने की दौड़ में हैं, वे कम से कम चार दशकों में सबसे तेज गति से ब्याज दरें बढ़ा रहे हैं - जो अब आवास-बाजार नरसंहार में तब्दील हो रही है। एक कंसल्टेंसी, ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स द्वारा निगरानी किए गए 18 देशों में से नौ में कीमतें गिर रही हैं, और सबसे अधिक गर्म बाजारों में सबसे तेजी से गिर रही हैं। कनाडा और स्वीडन में फरवरी के बाद से वे 8% से अधिक गिर गए हैं; न्यूजीलैंड में वे पिछले साल अपने चरम के बाद से 12% से अधिक गिर गए हैं। अमेरिका और ब्रिटेन में भी कीमतों में गिरावट शुरू हो गई है। कई अन्य देश भी इसी दिशा में आगे बढ़ रहे हैं।

लेन-देन भी कम हो गया है। लॉबी समूह, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के अनुसार, अमेरिका में घरेलू बिक्री पिछले वर्ष की तुलना में अगस्त में पांचवीं गिर गई। न्यूजीलैंड में, तिमाही बिक्री 2010 के बाद से तीन महीनों में जून तक सबसे कमजोर थी। बैरेट और टेलर विम्पी जैसे बड़े ब्रिटिश बिल्डरों के शेयर की कीमतें इस साल आधी हो गई हैं। अमेरिका के सबसे बड़े डॉ हॉर्टन और लेनार में 30% से अधिक की गिरावट आई है।

यह एक लंबी उछाल के अंत का प्रतिनिधित्व करता है - जिसे कई घर के मालिक मान लेते हैं। 2007-09 के वैश्विक वित्तीय संकट के बाद के दशक में रॉक-बॉटम मॉर्गेज दरों और बाधित आपूर्ति ने अमीर-विश्व घरों की कीमतों में लगातार वृद्धि की। उदाहरण के लिए, अमेरिका में कीमतें 60 में अपने गर्त से 2012 के अंत तक लगभग 2019% बढ़ीं। फिर महामारी आई, जिसके दौरान कीमतें वास्तव में बढ़ गईं। अमेरिका, कनाडा और नीदरलैंड में 30 से 2020% से अधिक की वृद्धि हुई है। लॉकडाउन और दूरस्थ कार्य में बदलाव ने उद्यान या कार्यालयों के साथ उपनगरीय संपत्तियों की मांग में वृद्धि की। सरकारें, एक आवास संकट के बारे में चिंतित हैं क्योंकि कोविड फैलता है, अस्थायी रूप से ढील दी जाती है या बंधक नियमों को हटा दिया जाता है, जिससे इसे खरीदना आसान हो जाता है। महामारी की बचत ने पहली बार खरीदारों को भारी जमा राशि जमा करने में मदद की।

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लेकिन ब्याज दरों में वृद्धि ने अब बंधक दरों को दशकों से नहीं देखे गए स्तरों पर लौटा दिया है। एक साल पहले अमेरिका में 30 साल का फिक्स्ड रेट मॉर्गेज 3% से नीचे था। आज यह केवल 7% की थोड़ी शर्मीली है। न्यूज़ीलैंड में, गिरवी दरें आठ वर्षों में पहली बार 7% पार कर गई हैं; ब्रिटेन में, औसत पांच वर्षीय निश्चित दर ऋण अब एक दर्जन में पहली बार 6% से अधिक हो गया है। यह संभावित खरीदारों के लिए जीवन को और अधिक कठिन बना देगा, और मौजूदा मकान मालिकों के बीच संकट की संभावना को बढ़ा देगा। यह एक ऐसा बदलाव है जिसके आने वाले कई वर्षों तक असहज राजनीतिक और सामाजिक परिणाम भुगतने की संभावना है।

तीन कारक निर्धारित करेंगे कि दर्द सबसे तीव्र कहां है, और इस प्रकार जहां इन परिणामों की सबसे अधिक संभावना है। पहला हालिया मूल्य वृद्धि है। आवास बाजार जहां महामारी के बाद से कीमतों में वृद्धि हुई है, विशेष रूप से शीतलन मांग की चपेट में हैं। जबकि कई अमीर देशों ने इस वर्ष की शुरुआत में एकल अंकों में वार्षिक विकास दर को धीमा कर दिया, अमेरिका और कनाडा ने दो अंकों की वृद्धि को बनाए रखा, जो कि पहाड़ी शहरों और सनबेल्ट राज्यों में आवास की भारी मांग के कारण अच्छी तरह से एड़ी वाले कैलिफ़ोर्निया और न्यू को आकर्षित करते हैं। यॉर्कर, टोरंटो जैसे शहरों के साथ।

उधार लेने का स्तर दूसरा कारक है। उच्च घरेलू ऋण आय के हिस्से के रूप में है, अधिक असुरक्षित मालिक उच्च बंधक भुगतान और चूक के लिए हैं। केंद्रीय बैंकरों को इस तथ्य में सांत्वना मिलेगी कि आय के सापेक्ष घरेलू ऋण अमेरिका, ब्रिटेन और स्पेन सहित देशों में वैश्विक वित्तीय संकट की पूर्व संध्या पर था। फिर भी कुछ देश कर्ज के पहाड़ का सामना करते हैं। यह उन्हें बंधक दरों में मामूली वृद्धि के प्रति भी संवेदनशील बनाता है। ऑस्ट्रेलिया, कनाडा और स्वीडन में परिवार, जो वित्तीय संकट की पूरी मार से बचने में कामयाब रहे, वित्तीय निगरानीकर्ताओं से चेतावनी देने के बाद के वर्षों में भारी उधारी हुई है। जैसा कि स्वीडन के केंद्रीय बैंक के गवर्नर स्टीफन इंगवेस ने कहा है: "यह एक ज्वालामुखी के ऊपर बैठने जैसा है।"

तीसरा कारक वह गति है जिसके साथ उच्च ब्याज दरें घर के मालिकों तक पहुंचती हैं। फ्लोटिंग-रेट मॉर्गेज पर उधारकर्ताओं के लिए सबसे बड़ा जोखिम है, जो नीतिगत दरों में बदलाव के साथ उतार-चढ़ाव करता है। उन्हें अपनी डिस्पोजेबल आय में तत्काल कमी का सामना करना पड़ता है। कनाडा में परिवर्तनीय-दर बंधक सभी ऋणों के आधे से अधिक के लिए जिम्मेदार है। ऑस्ट्रेलिया और स्वीडन में, वे लगभग दो-तिहाई खाते हैं।

अन्य देशों में, निश्चित अवधि के उधार बहुत अधिक आम हैं, जिसका अर्थ है कि दर में वृद्धि काफी अंतराल से गुजरती है। अमेरिका में अधिकांश बंधक ऐसी शर्तों पर हैं। ये गिरवी पूरे यूरोप में पहले की तुलना में अधिक लोकप्रिय हैं। लेकिन सभी फिक्स्ड टर्म लोन एक जैसे नहीं होते हैं। अमेरिका में उनमें से अधिकांश दो या तीन दशकों के लिए तय हैं। अन्य देशों में, यहां तक ​​​​कि निश्चित दर उधारकर्ताओं को भी जल्द ही बढ़ते बंधक लागत का सामना करना पड़ेगा। न्यूजीलैंड में फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज मौजूदा ऋणों का बड़ा हिस्सा है, लेकिन 70% से अधिक की परिपक्वता दो साल से कम है। तो उनमें से लगभग आधे जो पिछले साल ब्रिटेन में निकाले गए थे।

इसे एक साथ लाओ, और एक गहरी आवास मंदी के लिए सभी सामग्री जगह में हैं। इस बार, हालांकि, इसका नेतृत्व अमेरिका द्वारा नहीं, बल्कि कनाडा, नीदरलैंड, ऑस्ट्रेलिया, न्यूजीलैंड और नॉर्वे द्वारा किए जाने की संभावना है (तालिका देखें)। कई संपत्ति फर्मों के पूर्वानुमान के अनुसार, ऑस्ट्रेलिया और कनाडा में कीमतें अपने चरम से 14% तक गिर सकती हैं, जो अमेरिका या ब्रिटेन में उम्मीद से थोड़ा अधिक है। रॉयल बैंक ऑफ कनाडा के अर्थशास्त्रियों को उम्मीद है कि 40-2022 में देश की बिक्री की मात्रा 23% से अधिक घट जाएगी - 38-2008 में 09% की गिरावट से अधिक।

दर्द दहलीज

प्रत्येक देश के भीतर, कुछ लोग दूसरों की तुलना में अधिक पीड़ित होंगे। औसत उधारकर्ता की क्रेडिट गुणवत्ता में हाल के वर्षों में सुधार हुआ है, क्योंकि वैश्विक वित्तीय संकट के बाद पेश किए गए कड़े नियमों ने जोखिम वाले उधारकर्ताओं के लिए बंधक लेना अधिक कठिन बना दिया है। लेकिन रेट शॉक का जहरीला संयोजन और रहने की लागत में वृद्धि घर के मालिकों को गंभीर तनाव में डाल देगी।

उदाहरण के लिए, ऑस्ट्रेलिया में, आवास ऋण का तीन-पांचवां हिस्सा परिवर्तनशील शर्तों पर है। 7 अक्टूबर को प्रकाशित केंद्रीय बैंक की नवीनतम वित्तीय-स्थिरता रिपोर्ट के अनुसार, इन उधारकर्ताओं में से आधे को अपनी अतिरिक्त नकदी दिखाई देगी, या जो कि बंधक और आवश्यक जीवन व्यय के बाद बची हुई है, यदि ब्याज दरें बाजार के अनुरूप बढ़ती हैं, तो कम से कम पांचवीं तक गिर जाएगी। उम्मीदें- और 15% इस उपाय को नकारात्मक होते देखेंगे। ब्रिटेन में लगभग 2 मिलियन परिवार, या बंधक रखने वालों में से एक चौथाई, उच्च भुगतानों को 10 की शुरुआत तक अपनी घरेलू आय के अतिरिक्त 2025% को अवशोषित करते हुए देख सकते हैं। नीदरलैंड में, घर के मालिकों का हिस्सा अपनी आय के एक चौथाई से अधिक का भुगतान अपने बंधक के लिए कर रहा है। यदि ब्याज दरों में तीन प्रतिशत की वृद्धि की जाती है तो यह 12% से बढ़कर 26% हो जाएगी।

पहली बार के खरीदार और हाल के उधारकर्ता विशेष रूप से कमजोर हैं। कई लोगों ने घर खरीदने के लिए अपने वित्त को बढ़ाया, गिरवी लागत में उछाल को कवर करने के लिए कम अतिरिक्त नकदी छोड़ दी। अमेरिका में, पहली बार खरीदारों ने पिछले साल तीन बिक्री में से एक के लिए गिना। बहुतों के पास अल्प बचत है। 2021 की शुरुआत और अगस्त 2022 के बीच ऋण लेने वाले लगभग आधे ऑस्ट्रेलियाई खरीदारों के पास बरसात के दिन के लिए तीन महीने से कम का बंधक भुगतान अलग रखा गया था। मिलेनियल्स जो आखिरकार एक संपत्ति खरीदने में कामयाब रहे हैं, वे एक आश्चर्यजनक आश्चर्य में हैं।

पहली बार खरीदारों के पास इक्विटी जमा करने के लिए भी कम समय है। ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स का अनुमान है कि अमेरिका में एक साल में घर की कीमतों में 15% की गिरावट महामारी की शुरुआत के बाद से जमा की गई दो-तिहाई आवास इक्विटी को रद्द कर देगी। इसके विपरीत, पुराने मालिक अधिक सुरक्षित होते हैं। 65 वर्ष या उससे अधिक आयु के आधे से अधिक अमेरिकी गृहस्वामी सहस्राब्दी की बारी से पहले चले गए। यह नए मालिकों को नकारात्मक इक्विटी में धकेलने के अधिक जोखिम में छोड़ देता है, जिससे घर या पुनर्विक्रय को स्थानांतरित करना मुश्किल हो जाता है। एक कंसल्टेंसी, रेजिडेंशियल एनालिस्ट्स के नील हडसन के अनुसार, ब्रिटेन में, घर की कीमतों में 20% की गिरावट नकारात्मक इक्विटी में 5% गिरवी रखेगी। लंदन में दस में से एक बंधक-धारक प्रभावित होगा।

अच्छी खबर यह है कि बैंकों को मंदी का सामना करने में सक्षम होना चाहिए। 2007-09 में अवैतनिक ऋण में वृद्धि ने कुछ अमेरिकी लोगों को कगार पर धकेल दिया। एक अन्य कंसल्टेंसी, कैपिटल इकोनॉमिक्स के अनुसार, ब्रिटेन में बैंक अब घाटे को कवर करने के लिए लगभग चार गुना अधिक पूंजी रखते हैं। बैंक ऑफ इंग्लैंड के नवीनतम तनाव परीक्षण से पता चलता है कि देश के ऋणदाता घर की कीमतों में 33% की गिरावट और बेरोजगारी दर में 3.5% से 12% की वृद्धि को सहन करने में सक्षम होंगे। अमेरिका में बैंक बंधक बाजार से पीछे हट गए हैं, गैर-बैंक अब आधे से अधिक नए बंधक ऋण प्रदान कर रहे हैं। इस प्रकार जोखिम अब व्यवस्थित रूप से महत्वपूर्ण उधारदाताओं में केंद्रित नहीं हैं।

फिर भी, आवास निचोड़ का गहरा परिणाम होगा। 2007 में प्रकाशित एक पेपर में कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय, लॉस एंजिल्स के एडवर्ड लीमर ने लिखा, "आवास चक्र व्यापार चक्र है।" यह नोट किया गया कि आवास मंदी अमेरिका में पिछले दस मंदी में से आठ से पहले हुई थी। वित्तीय संकट के बाद, श्री लीमर ने "हाउसिंग इज़ द बिज़नेस साइकल" शीर्षक से एक पेपर जारी किया, यदि पाठक संदेश प्राप्त करने में विफल रहे थे। दो चक्रों के बीच की कड़ी उत्पन्न होती है क्योंकि आवास मालिक के कब्जे वाले पर "धन प्रभाव" प्रदान करता है। जब घर की कीमतें बढ़ती हैं, तो लोग अपनी वित्तीय स्थिति के बारे में अच्छा महसूस करते हैं, इसलिए उधार लें और अधिक खर्च करें। गिरते ही लोग कमर कस लेते हैं। 2019 में बैंक ऑफ इंग्लैंड के शोध में पाया गया कि घर की कीमतों में 10% की वृद्धि से खपत में 0.35–0.5% की वृद्धि होती है।

आवास बाजार और शेष अर्थव्यवस्था के बीच एक अन्य महत्वपूर्ण चैनल निवेश है। आवास, विशेष रूप से घर के निर्माण से जुड़े पूंजीगत व्यय बेहद अस्थिर हो सकते हैं-और अक्सर बढ़ती या सिकुड़ती अर्थव्यवस्था के बीच का अंतर होता है। दरअसल, गिरते आवासीय निवेश ने 2007-09 में अमेरिका के सकल घरेलू उत्पाद में एक तिहाई गिरावट दर्ज की। ब्रिटेन पर शोध में इसी तरह के परिणाम मिले हैं। हाउस बिल्डर्स बुरी आर्थिक खबरों में उछाल और निशान का पीछा करते हैं। जैसा कि इस बार चिंताएं बढ़ गई हैं, अप्रैल से अमेरिकी निजी आवास शुरू होने में 20% की गिरावट आई है। इस बार तनावग्रस्त उधारकर्ता, जो पहले से ही मुद्रास्फीति और भारी ऊर्जा बिलों के कारण नकदी की तंगी से जूझ रहे हैं, अन्य वस्तुओं और सेवाओं पर भी कम खर्च करेंगे क्योंकि वे अपने उच्च बंधक भुगतान को पूरा करने का प्रयास करते हैं।

कुछ लोग एक आवास दुर्घटना के लिए उल्टा देखते हैं। उन्हें उम्मीद है कि कम कीमतों से युवा अपना पहला घर खरीद सकेंगे। इन उम्मीदों का धराशायी होना लगभग तय है। आवास सुधारों में, और कभी-कभी वर्षों के बाद, घर के स्वामित्व की दरें बढ़ने के बजाय गिरती हैं। उदाहरण के लिए, ब्रिटेन में, लगभग 65% लोगों के पास अपना घर है, जो वैश्विक वित्तीय संकट की शुरुआत में 70% से कम है। आयरलैंड में, जिसने 2000 के दशक के अंत में एक सर्वशक्तिमान दुर्घटना का अनुभव किया, घर के स्वामित्व की दर अभी भी अपने चरम से दस प्रतिशत अंक नीचे है। आर्थिक स्थितियाँ जो घर की कीमतों में एक साथ गिरावट का कारण बनती हैं, घर के मालिक होने की संभावना को खतरे में डालती हैं। बेरोजगारी बढ़ती है और मजदूरी घटती है। यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो लोग कम उधार लेने में सक्षम होते हैं और बंधक ऋणदाता उधार देने के बारे में अधिक संकोची हो जाते हैं। कनाडा में, उधार लेने की बढ़ी हुई लागत कम खरीद मूल्य से किसी भी बचत को "दलदल" करेगी, ब्रिटिश कोलंबिया विश्वविद्यालय के सूर सोमरविले की भविष्यवाणी करती है।

आवासीय राजनीतिक है

आवास मंदी का सबसे बड़ा असर राजनीति में हो सकता है। उन देशों में जहां घर के स्वामित्व को पारित होने के एक संस्कार के रूप में देखा जाता है, बिना सामर्थ्य में वृद्धि के कम कीमत पहले से ही घावों पर नमक छिड़क देगी। "क्या गिर रहा है? सिर्फ अकल्पनीय के बजाय बेतुके अजीब कीमतों में गिरना? ” मॉन्ट्रियल में एक सामुदायिक कार्यकर्ता और बाइक मैकेनिक रॉबिन ब्लैक से पूछता है। "मूल रूप से मैंने स्वीकार किया है कि सपना खत्म हो गया है। मैं खिड़की से चूक गया। ” कुछ सहस्राब्दियों ने जमा राशि वहन करने के लिए हाथापाई की है; अब उन्हें बहुत अधिक बंधक भुगतान करने के लिए संघर्ष करना होगा। कब्जे का खतरा मंडरा रहा है। अपने घर को खोने की संभावना एक तरह से पहले नहीं थी।

वर्षों से अधिक स्थापित मकान मालिकों ने इस विचार में आराम किया कि, भले ही वास्तविक मजदूरी वृद्धि भयानक हो, कम से कम उनके घर की कीमत बढ़ रही थी। वह दिन अब लद गए। यहां तक ​​​​कि बेबी-बूमर, मूल्य वृद्धि के एक दशक के महान विजेता, अब सेवानिवृत्ति में एक छोटे घोंसले के अंडे से दूर रहने की संभावना का सामना करते हैं, क्योंकि आकार में कमी कम आकर्षक हो जाती है। इसका मतलब है कि बढ़ती ब्याज दरों के अप्रत्याशित राजनीतिक परिणाम होंगे, क्योंकि जो लोग एक बार यथास्थिति से लाभान्वित होते हैं, उन्हें पता चलता है कि खोने के लिए कैसा महसूस होता है।

यदि नीति निर्माता बड़े पैमाने पर बचाव अभियान शुरू करते हैं, तो आश्चर्यचकित न हों। पहले से ही हंगरी की सरकार ने अपने नागरिकों को बंधक ब्याज दरों में वृद्धि से सुरक्षा की पेशकश की है। न्यूजीलैंड के आवास के अपने विश्लेषण में, आईएमएफ को चिंता है कि "दूसरे दौर के प्रभावों और एक स्पष्ट मंदी से बचने के लिए नीति समर्थन की आवश्यकता हो सकती है"। स्पेन में, बैंक चर-दर बंधक पर भुगतान वृद्धि को सीमित करने पर विचार कर रहे हैं। मार्टिन लुईस, एक ब्रिटिश वित्तीय पंडित, जिसका देश के सभी समाचार पत्रों की तुलना में अधिक प्रभाव है, ने बंधक-धारकों के लिए राज्य के समर्थन के लिए अभियान चलाना शुरू कर दिया है। जैसे-जैसे घर की कीमतें जमीन पर गिरेंगी, ऐसी मांगें बढ़ेंगी।

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द इकोनॉमिस्ट से, लाइसेंस के तहत प्रकाशित। मूल सामग्री पर पाया जा सकता है https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze