मैं अपनी 74 वर्षीय मां के साथ एक घर खरीद रहा हूं, लेकिन गिरवी मेरे नाम पर होगी। हमें घर का टाइटल कैसे रखना चाहिए?

प्रिय MarketWatch,

मैं देखना चाहता हूं कि क्या आप मुझे मेरी मां के साथ एक घर खरीदने के बारे में कुछ सलाह दे सकते हैं, जो कि 74 वर्ष की हैं। मैं अपने घर की बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग करते हुए - नए घर पर 240,000 डॉलर नीचे रखूंगा और शुरुआत करूंगा। 220,000 डॉलर का बंधक। गिरवी मेरे नाम पर ही होगी। एक बार जब मेरी माँ का घर बिक जाता है, तो वह मुझे अपनी घरेलू आय में से कुछ देने जा रही है - $ 100,000, ताकि मैं अपने बंधक को फिर से बना सकूं और अपना मासिक भुगतान कम कर सकूं।

हमारे प्रश्न हैं: जिस घर में हम दोनों रह रहे होंगे, उसका शीर्षक हमें कैसे रखना चाहिए? क्या हमें जीवित रहने के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारों के साथ अपने दोनों नाम घर पर रखना चाहिए? साथ ही, जो पैसा वह मुझे मेरे पुनर्गठित बंधक पर रखने के लिए देती है, क्या वह मेरे लिए एक उपहार माना जाएगा जहां मुझे उस पर कर देना होगा? क्या इससे बचने का कोई तरीका है? और मेरा अंतिम प्रश्न यह है कि क्या मुझे अपनी वयस्क बेटी को भी घर के शीर्षक पर रखना चाहिए, साथ ही जीवित रहने के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारों के रूप में, ताकि घर उसका हो सके जब मैं और मेरी माँ अब इस धरती पर नहीं हैं?

अगर आप इन सवालों का जवाब नहीं दे पा रहे हैं, तो क्या आप मुझे बता पाएंगे कि क्या मुझे किसी रियल एस्टेट अटॉर्नी, या टैक्स अटॉर्नी या सीपीए से बात करने की ज़रूरत है? मुझे नहीं पता कि मुझे इस प्रकार के प्रश्न किससे पूछने चाहिए। मुझे आपका कॉलम पढ़ना अच्छा लगता है। आपके सहयोग के लिए धन्यवाद।

निष्ठा से,

Mom . के साथ में चल रहा है

'द बिग मूव' एक MarketWatch कॉलम है, जो एक नए घर की तलाश को बंधक बनाने के लिए खोज करने से नेविगेट करने से लेकर रियल एस्टेट के बाहरी और बाहरी हिस्सों को देखता है।

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प्रिय चलती,

यह बहुत अच्छा है कि आप अपनी माँ के साथ एक घर खरीदने की योजना बना रहे हैं, क्योंकि मुझे यकीन है कि जैसे-जैसे वह बड़ी होगी, उसे आराम की भावना मिलेगी और उसे अधिक सहायता की आवश्यकता होगी। मुझे पता है कि आपने इस व्यवस्था पर मेरे विचार नहीं पूछे थे, लेकिन अगर मैं एक-दूसरे के साथ कई खुलकर बातचीत करने का सुझाव नहीं देता, जहां आप एक साथ रहने की अपनी अपेक्षाओं पर चर्चा करते हैं, तो मुझे खेद होगा। यह आप दोनों के लिए एक बड़ा बदलाव होगा, और किसी भी रूममेट व्यवस्था के साथ शांतिपूर्ण सहवास सुनिश्चित करने के लिए समय से पहले एक ही पृष्ठ पर होना सबसे अच्छा है।

मुझे यह स्वीकार करना होगा कि मैं आप दोनों द्वारा चुनी गई समयरेखा को लेकर भ्रमित हूं। जब तक कोई कारण नहीं है कि शुरू करने के लिए घर खरीदना समझ में आता है, मुझे नहीं लगता कि आप दोनों एक साथ घर खरीदने के लिए थोड़ा और इंतजार क्यों नहीं करेंगे - खासकर यदि आप दोनों घर पर होने पर विचार कर रहे हैं विलेख। एक बार में अपने संसाधनों को जमा करने से आप बेहतर वित्त पोषण का लाभ उठाने में सक्षम हो सकते हैं।

कई मकान मालिकों के लिए एक बंधक पुनर्रचना फायदेमंद हो सकती है। यह आपको ब्याज दर या ऋण की अवधि को बदले बिना अपने ऋण दायित्व को कम करने की अनुमति देगा। ऐसे समय में जब बंधक दरें बढ़ रही हैं, यह पुनर्वित्त की तुलना में कई गृहस्वामियों के लिए एक बेहतर विकल्प हो सकता है यदि आपका मुख्य लक्ष्य आपके बकाया ऋण की मात्रा को कम करना है।

इस रणनीति में कुछ कमियां हैं। शुरुआत के लिए, सभी बंधक ऋणदाता इसके लिए अनुमति नहीं देते हैं, इसलिए इसे कुछ ऐसा करने की आवश्यकता होगी जिसे आप सामने स्पष्ट करें। और अगर कोई ऋणदाता इसकी अनुमति देता है, तो भी वे सभी प्रकार के ऋणों के लिए ऐसा नहीं कर सकते हैं। विशेष रूप से, एफएचए और वीए ऋणों सहित सरकार समर्थित ऋणों को पुनर्गठित नहीं किया जा सकता है। और ऋण सेवादार आपसे पुनर्रचना के लिए शुल्क लेगा। इन कारणों से, कुछ उधारकर्ता पुनर्रचना की पूरी प्रक्रिया से गुजरने के बजाय केवल अपने बंधक के लिए अतिरिक्त भुगतान करने का विकल्प चुनेंगे।

आपकी स्थिति में, आपकी मां के योगदान को एक उपहार माना जा सकता है यदि वह गिरवी पर नहीं है, हालांकि आप उस पर करों का भुगतान करने वाले नहीं होंगे। आपको एक एकाउंटेंट से उनकी विशेषज्ञ सलाह प्राप्त करने के लिए परामर्श करना चाहिए, लेकिन यह संभव है कि उन्हें उपहार कर रिटर्न दाखिल करने की आवश्यकता होगी। उसने कहा, जब तक वह आपको और दूसरों को लाखों डॉलर का उपहार नहीं दे रही है, यह संभावना है कि आजीवन बहिष्कार के कारण उस पैसे पर कभी भी कर नहीं देना होगा।

वह गिरवी रखे बिना शीर्षक पर हो सकती है, लेकिन यह जरूरी नहीं कि सीधा हो। यदि आप घर खरीदने और गिरवी निकालने के बाद बाद में उसे डीड में जोड़ने के बारे में सोच रहे हैं, तो आपको एक रियल एस्टेट वकील से परामर्श करना चाहिए। कुछ उधारदाताओं में यह निर्धारित करने वाले खंड शामिल होंगे कि यदि घर के शीर्षक में महत्वपूर्ण परिवर्तन किए जाते हैं तो ऋण का पूरा भुगतान किया जाना चाहिए, और आप चाहते हैं कि एक कानूनी विशेषज्ञ किसी भी बंधक अनुबंध की समीक्षा करे ताकि यह सत्यापित किया जा सके कि यहां मामला होगा या नहीं।

यदि आप इसके बजाय अपनी माँ को बंधक पर रखे बिना शुरू से ही विलेख पर रखने की योजना बना रहे हैं, तो आपको इस व्यवस्था के लिए उनकी स्वीकृति प्राप्त करने के लिए बंधक ऋणदाता से परामर्श करने की आवश्यकता होगी। जैसा कि न्यूयॉर्क स्थित रियल-एस्टेट वकील विक्टोरिया स्पोडेक एक ब्लॉग पोस्ट में बताते हैं, "बैंक को निश्चित होना चाहिए कि उनकी रुचि सुरक्षित है, क्योंकि वे एक बड़ी राशि उधार दे रहे हैं। डिफ़ॉल्ट की स्थिति में संपत्ति बेचने की बैंक की क्षमता उनके मॉडल के लिए महत्वपूर्ण है और वे तब तक पैसे उधार नहीं देंगे जब तक कि वे सुरक्षित न हों। ”

शीर्षक पर कई लोगों के होने से समस्या उत्पन्न हो सकती है, लेकिन केवल एक बंधक पर है, यह है कि घर का स्वामित्व जटिल हो जाता है। ऋणदाता के दृष्टिकोण से, आपकी माँ के पास घर का अधिकार होगा जो कि अगर आप फौजदारी में गए तो इसे बेचना मुश्किल हो सकता है। तो ऐसे परिदृश्य में ऋणदाता अक्सर क्या करते हैं, स्पोडेक कहते हैं, क्या दोनों मालिकों ने बंधक पर हस्ताक्षर किए हैं, जबकि केवल एक व्यक्ति नोट पर हस्ताक्षर करता है, जो ऋण वापस भुगतान करने का वादा है। इस तरह, "यदि ऋण का भुगतान नहीं किया गया है या डिफ़ॉल्ट रूप से चला गया है, तो बैंक के पास चुकाने के लिए घर बेचने का सहारा होगा," वह लिखती हैं।

फिर से, आप अपनी मां को गिरवी पर सूचीबद्ध कराने पर विचार कर सकते हैं। जब तक उसे क्रेडिट की समस्या न हो, उसकी अतिरिक्त सामाजिक सुरक्षा आय और संपत्ति आपको बंधक पर बेहतर दर दिलाने में मदद कर सकती है। यह उन मुद्दों को भी कम करेगा जो उसके घर बेचने पर ऋण का भुगतान करने से उत्पन्न होंगे।

जहां तक ​​आप घर का शीर्षक कैसे रखते हैं, मुझे लगता है कि यह विचार करना महत्वपूर्ण है कि आप शीर्षक पर क्यों रहना चाहते हैं और इसमें आपके लक्ष्य क्या हैं। यह स्पष्ट प्रतीत होता है कि प्रोबेट से बचना आप दोनों के लिए महत्वपूर्ण है, लेकिन संयुक्त किरायेदारी में कुछ जोखिम हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप में से कोई एक कर्ज में चला जाता है और उसे चुका नहीं सकता है, तो लेनदार संपत्ति पर दावा कर सकते हैं। इसलिए भी अपनी बेटी को खिताब से जोड़ना एक जोखिम भरा कदम हो सकता है।

आप सभी के लिए, घर को एक जीवित ट्रस्ट में रखना सबसे अधिक सार्थक हो सकता है। यह आपको इस बात पर नियंत्रण देगा कि घर में क्या होता है जब आप और आपकी मां दोनों का निधन हो जाता है, जबकि आप दोनों जीवित रहते हुए घर में रहने की इजाजत देते हैं। न केवल आपकी बेटी को घर आसानी से मिल सकता है, बल्कि वह कुछ करों और प्रोबेट फीस से भी बच सकती है। आपको ट्रस्ट बनाने और इसे आपके लिए ठीक से संरचित करने के लिए एक वकील को नियुक्त करने की आवश्यकता होगी, लेकिन आपके रहने की व्यवस्था की जटिलताओं को देखते हुए यह आपकी समस्या का सबसे अच्छा समाधान हो सकता है और आपको और आपकी मां को आश्वासन प्रदान कर सकता है कि आप जीने में सक्षम होंगे इस घर में आपके बाकी दिनों के लिए।

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