सिनसिनाटी के लिए आवास घनत्व उपायों को अपनाने में अभी देर नहीं हुई है

सिनसिनाटी में अधिक बहुपरिवारीय आवास की अनुमति देने के लिए एक बहुत ही मामूली और उपयोगी प्रस्ताव मार्च में वोट दिया गया था नगर परिषद द्वारा. प्रस्तावकाउंसिल सदस्य लिज़ कीटिंग द्वारा प्रस्तावित, ज़ोनिंग नियमों के साथ शहर के कुछ हिस्सों में घनत्व सीमाएं हटा दी जाएंगी जो अधिक आवास और लोगों की अनुमति देती हैं। प्रस्ताव ने एकल-परिवार क्षेत्रों को नहीं छुआ होगा, विरोधियों की भीड़ में कुछ खो गया था जो प्रस्ताव को खत्म करने के लिए तैयार था। यदि यह पारित हो जाता, तो प्रस्ताव अधिक आवास आपूर्ति बनाकर सिनसिनाटी जाने वाले नए लोगों को लाभान्वित करता। हार के बावजूद, शहर में इस बात पर चर्चा शुरू हो गई है कि अधिक या कम आवास के साथ, आवास की कीमतों को कैसे संबोधित किया जाए।

सिनसिनाटी की लड़ाई मेरे लिए बहुत परिचित है, जो मुझे याद दिलाती है घनत्व पर लड़ाई इसकी शुरुआत तब हुई जब 2008 की गिरावट के बाद आवास बाजार में सुधार शुरू हुआ। जैसे ही सदी का दूसरा दशक सामने आया, नाराज एकल-परिवार वाले पड़ोसियों ने तरह-तरह की लालसाओं के साथ घनत्व के खिलाफ रैली निकाली: नया आवास बहुत बड़ा, बहुत छोटा, बदसूरत था , बहुत लंबा, और प्रकाश और हवा को अवरुद्ध करता है। इसके अलावा, नए आवास शहर की वृक्ष छत्रछाया को नष्ट कर देंगे। और निश्चित रूप से, जिसे उन्होंने हमेशा डील ब्रेकर के रूप में पेश किया, वह आवास को अधिक किफायती नहीं बनाएगा। उन्होंने कहा, नया आवास बहुत महंगा है।

एक अतिथि संपादकीय सिनसिनाटी इन्क्वायरर में एक ही बात बताता है.

“वर्तमान में ऐसा कोई डेटा नहीं है जो इस धारणा का समर्थन करता हो कि उच्च-घनत्व ज़ोनिंग के परिणामस्वरूप आवास लागत कम होती है। वास्तव में, मेडियन मल्टीपल (संयुक्त राष्ट्र, विश्व बैंक और हार्वर्ड के आवास के लिए संयुक्त केंद्र द्वारा उपयोग किया जाता है) जैसे घनत्व और सामर्थ्य मेट्रिक्स पर अध्ययन से पता चलता है कि विपरीत सच है। उच्च घनत्व वाले आवास औसतन अधिक महंगे हैं!”

खैर, यह सच नहीं है. एक हालिया अध्ययन है (संयुक्त राज्य अमेरिका में घनत्व नियंत्रण, गृह मूल्य प्रशंसा, और किराये में वृद्धि) यह पुष्टि करता है कि, "बहुपरिवार क्षेत्र में, हम पाते हैं कि घनत्व नियंत्रण और किराया वृद्धि के बीच संबंध सकारात्मक है: आपूर्ति बाधाओं के अनुरूप, सख्त घनत्व नियंत्रण वाले क्षेत्रों में किराए तेजी से बढ़ रहे हैं।"

एक बिंदु जो अधिक आवास (जो कि घनत्व है) के बारे में इस तर्क को ख़राब करता है नहीं समग्र कीमतें कम होने का परिणाम यह है कि नया आवास - जैसे नया स्वेटर या नई कार - हमेशा मौजूदा उत्पाद की तुलना में अधिक महंगा होता है। इसलिए, यदि कोई केवल अतिरिक्त नए आवास के रूप में घनत्व में वृद्धि को देखता है, तो औसत कीमत अधिक होगी और वे उच्च कीमतें अक्सर समग्र औसत को कम कर देंगी। हालाँकि, कुल मिलाकर, जब नई आवास इकाइयों की संख्या बढ़ती है, तो कुल मिलाकर और समय के साथ, वहाँ एक होता है कीमत पर सकारात्मक प्रभाव.

इस सामान्य ज्ञान के निष्कर्ष के साथ, यह तथ्य भी है कि अपार्टमेंट छोटे होते जा रहे हैं। क्यों? क्योंकि शहरों में रहने वाले लोग यही चाहते हैं। यहाँ वह है जिसके बारे में मैंने लिखा है कुछ वर्ष पहले इकाई का आकार और सामर्थ्य:

“इकाई का आकार गिर रहा है क्योंकि अधिक से अधिक लोग घनी आबादी वाले शहरों में रहना चाहते हैं जहां भूमि दुर्लभ है। जब ज़मीन दुर्लभ होगी तो यह महँगी होगी। महंगी जमीन खरीदने और उस पर निर्माण करने का मतलब है कि जमीन की लागत को तर्कसंगत बनाने के लिए किराया भी अधिक होना चाहिए। समाधान क्या है? छोटे इकाई आकार इस समस्या का समाधान करते हैं क्योंकि उपभोक्ता कम कीमत के लिए वर्ग फुटेज का व्यापार करते हैं, और डेवलपर्स को अपने निवेश पर प्रति वर्ग फुट अधिक उपज मिलती है।

अंत में, और शायद सबसे स्पष्ट रूप से, कीटिंग के प्रस्ताव का एकल-परिवार के पड़ोसियों ने कड़ा विरोध किया, जिनमें से एक ने संपादकीय में तर्क दिया कि "राय सर्वेक्षणों से पता चलता है कि अलग-अलग, एक यार्ड के साथ एकल-परिवार के घर, और वैकल्पिक रूप से, घने इलाकों में शहर के घर सुविधाओं से पैदल दूरी पर हैं, अधिकांश अमेरिकियों के लिए पसंदीदा विकल्प हैं।"

हालाँकि, महामारी से पहले, यह सच नहीं था। 2018 में फ्रेडी मैक द्वारा शोध पाया गया कि, "हालांकि प्रोफ़ाइल में पाया गया है कि किराएदारों की बढ़ती संख्या का मानना ​​है कि पिछली गर्मियों की तुलना में उनकी आर्थिक स्थिति में सुधार हुआ है, लेकिन यह भी पता चला है कि लागत तेजी से किराये के फैसले को प्रेरित कर रही है।" हाँ, यह सही है, लोग किराये का आवास चुन रहे थे क्योंकि यह अधिक किफायती है। और सिनसिनाटी में अधिक आवास इसे कम महंगा भी बना देगा।

और आखिरी लेकिन निश्चित रूप से कम से कम नहीं, कीटिंग के प्रस्ताव का मौजूदा एकल-परिवार क्षेत्रों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा. वे इतने परेशान क्यों होंगे? यह किसी भी बाहरी व्यक्ति के लिए स्पष्ट है; जब आवास दुर्लभ और महंगा होता है तो इसके परिणामस्वरूप गरीब लोगों की जेब से उच्च किराए के रूप में एकल-परिवार के घरों के उच्च मूल्य में धन का हस्तांतरण होता है। ऐसा प्रतीत होता है कि नाराज पड़ोसी उन जगहों पर बदलाव का विरोध करते हैं जहां वे नहीं रहते हैं क्योंकि इससे उनके घरेलू मूल्यों को मदद मिलती है। आवास की कमी से मौजूदा मालिकों को निवेश का मूल्य बढ़ाने में मदद मिलती है।

बुरी खबर यह है कि पहले से ही घने क्षेत्रों में घनत्व में मामूली वृद्धि को सिनसिनाटी में एकल-परिवार के पड़ोसियों द्वारा नाराज कर दिया गया था। यह वर्षों पहले सिएटल सिटी काउंसिल द्वारा लगाए गए आक्रोश से भिन्न नहीं है, को कम करने घनत्व के लिए पहले से ही ज़ोन किए गए क्षेत्रों में घनत्व। पड़ोसियों के लिए यह "जीत" उन्हें भी ऐसा करने के लिए प्रोत्साहित करेगी। हालाँकि, अच्छी खबर यह है कि सिनसिनाटी के लिए सिएटल की गलतियों से सीखने और बदलाव करने में अभी देर नहीं हुई है। यदि सिनसिनाटी में नगर परिषद यह सबक नहीं सीखती है, तो वे ऐसे लोगों को खर्च करने के लिए कम पैसे दे रहे हैं, जिनमें ज्यादातर किराएदार हैं, जिन्हें आने वाले वर्षों में बढ़ती कीमतों का सामना करना पड़ेगा।