आवास अर्थव्यवस्था पर अधिक मिश्रित संकेत

मैं 80 के दशक में बड़ा हुआ, उस समय जब मुद्रास्फीति और मंदी आम भाषा थी। 70 के दशक के अंत में मुद्रास्फीति उग्र थी और इसलिए फेडरल रिजर्व ने ब्याज दरों को डायल किया, इसके बाद मंदी आई। 1982 की मेरी याददाश्त में छंटनी और आर्थिक तंगी और डेमोक्रेट्स के लिए बड़ी मध्यावधि जीत के बारे में अंतहीन रिपोर्ट शामिल हैं। फिर चीजें पलट गईं। आज, कहानी इतनी सरल नहीं है, और यह कभी भी उतनी सरल नहीं है जितनी घटनाएँ सामने आ रही हैं। घंटी प्लेन इंग्लिश नाम का एक बेहतरीन पॉडकास्ट है और मुझे उनका एपिसोड मिला हाउसिंग मंदी आ रही है जानकारीपूर्ण और दिलचस्प। मैंने पिछले महीने अनुमान लगाया था हाउसिंग इकोनॉमी के साथ क्या हो रहा है, लेकिन पॉडकास्ट ने मुझे फिर से सोचने पर मजबूर कर दिया कि 2023 में हाउसिंग का क्या हो सकता है।

मेजबान डेरेक थॉम्पसन विभिन्न आर्थिक प्रवृत्तियों विशेष रूप से आवास पर रिपोर्टिंग करने वाले डेटा स्रोतों से आने वाले अजीब संकेतों से शुरू होता है। कुछ उपायों से पता चलता है कि आवास की कीमतें और किराए इस साल की शुरुआत में गिर रहे हैं, जबकि तथाकथित "हेडलाइन मुद्रास्फीति दर", जो सरकार द्वारा रिपोर्ट की गई है, वह मुद्रास्फीति को दर्शाती है, जो मुख्य रूप से बढ़ी हुई आवास लागत से प्रेरित है। "आश्रय" नामक एक व्यापक श्रेणी सीपीआई गणना का एक तिहाई है, और जब वह संकेतक गर्म हो जाता है, तो समग्र मुद्रास्फीति बढ़ जाती है। इस बीच, व्यापक अर्थव्यवस्था में, सकल घरेलू उत्पादन (जीडीपी) नीचे है और लगातार दो तिमाहियों में रहा है, फिर भी रोजगार संख्या मजबूत है।

थॉम्पसन मूडीज एनालिटिक्स के मार्क ज़ांडी को होस्ट करता है कि क्या हो रहा है, विशेष रूप से आवास के साथ अपने दिमाग को टैप करने के लिए। सबसे पहले, कार्यप्रणाली पर अच्छी बातचीत हुई है। ज़िलो जैसे किराए पर नज़र रखने वाले प्लेटफ़ॉर्म को किराए के डेटा के अपने सर्वेक्षणों के साथ तेज़ होना चाहिए, जबकि श्रम सांख्यिकी ब्यूरो एक अद्वितीय नमूना पद्धति का उपयोग करने वाले सर्वेक्षण उपकरण का उपयोग करते हुए पिछड़ जाता है। ज़ांडी की बात यह है कि बीएलएस संख्या किराए के अन्य उपायों से पीछे है, इसलिए किराए वास्तव में संभवतः, कुल मिलाकर, वर्ष की शुरुआत में गिरने लगे और गिरना या समतल होना जारी रहे। वे परिवर्तन बाद में बीएलएस की लम्बाई में दिखाई नहीं देंगे, शायद वर्ष के अंत में मुद्रास्फीति को कम करना।

ज़ांडी ने थॉम्पसन के सवाल का जवाब दिया कि क्या "यह 2007 फिर से है," एक तेज दुर्घटना के कगार पर आवास के साथ। मुझे ज़ांडी का जवाब समझदार लगा। शायद ऩही। हम दुर्घटना के कगार पर नहीं हैं बल्कि सुधार के अधिक हैं; पिछले एक दशक में आवास के उत्पादन में पिछड़ने के कारण, 2008 की आवास दुर्घटना के बाद भी आपूर्ति में तेजी नहीं आई है। इसलिए, भले ही आवास की कीमतें तेजी से बढ़ीं, आपूर्ति की कमी एक सीमा बनाती है। वह उन लोगों के बारे में मेरी बात को प्रतिध्वनित करता है, जिन्होंने सस्ते पैसे से बाजार के शीर्ष पर बोइस और ऑस्टिन जैसी जगहों पर घर खरीदे हों, लेकिन अब उनकी खरीद का बाजार मूल्य वापस धरती पर आ रहा है।

उन्होंने मेरी चिंता को भी प्रतिध्वनित किया कि यदि वास्तविक और निरंतर मंदी होती है, तो उन परिवारों को बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है जो आवास खरीदने में लगे हुए थे। यदि मुद्रास्फीति को सही करने के लिए 2023 की शुरुआत में फेड द्वारा संचालित मंदी आती है, और घंटों में कटौती होती है या नौकरियां खो जाती हैं, तो बंधक भुगतान करना अधिक कठिन हो सकता है, जिससे फौजदारी हो सकती है। यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि कोई भी मंदी कितनी गहरी और स्थायी हो सकती है, और ज़ांडी ने कहा कि हम अभी मंदी में नहीं हैं और नौकरी की मजबूत संख्या के कारण, वास्तव में 2023 में एक गहरी और स्थायी मंदी नहीं हो सकती है।

निर्माण उद्योग के बारे में थॉम्पसन के सवाल और क्या वहां नौकरियां लुप्त हो जाएंगी, ज़ांडी ने उस क्षेत्र को कम से कम फ्लैट रखने के लिए बहुआयामी आवास निर्माण पर दांव लगाया क्योंकि ऐसा लगता है कि एकल-परिवार निर्माण पिछड़ रहा है, जबकि आवास प्रकार अच्छा कर रहा है। मुझे लगता है कि यह देखा जाना बाकी है कि नौकरी में वृद्धि और आय और विकास के साथ क्या होता है, इसके अलावा मुझे लगता है कि ज़ांडी के बहुपक्षीय दृष्टिकोण के बारे में कोई अच्छा कारण नहीं है।

और यहीं पर मैं अपने विचारों के साथ कूदूंगा जब हम 2022 के अंत की ओर बढ़ेंगे। मैं बेशक कोई अर्थशास्त्री नहीं हूँ, लेकिन मैं अपने शुरुआती विचारों को संशोधित करूंगा और अनुमान लगाऊंगा कि हम 2023 में मंदी की अवधि में प्रवेश करेंगे, एक ऐसा जो 2021 की कई आवास खरीद को एक बड़ी गलती की तरह देखेगा। मुझे यह भी लगता है कि बहुआयामी परियोजनाओं का निर्माण, विशेष रूप से टाउनहोम, जो बिक्री के लिए उत्पाद हैं, उच्च रिक्ति दर देखेंगे। कई टाउनहोम और कॉन्डोमिनियम महीनों तक बाजार में बैठे रहेंगे, इससे पहले कि वे बाजार से बाहर हो जाएं या बड़ी छूट पर बिक जाएं। ब्याज दरें अधिक हैं, और मुझे लगता है कि लोग - निवेशक और खरीदार - 2023 की पहली तिमाही तक इस खेल से बाहर रहेंगे।

2023 का मनोविज्ञान महत्वपूर्ण होने जा रहा है क्योंकि यह हमेशा एक अर्थव्यवस्था है। क्या लोग खुश महसूस करेंगे कि हमने 2022 को अपेक्षाकृत कोविड-मुक्त कर लिया है, और क्या इससे एक उत्साह पैदा होगा जो उत्पादन को उच्च बनाए रखेगा? क्या इससे अधिक मुद्रास्फीति नहीं होगी और इस प्रकार फेड से ब्याज दरों पर अधिक दबाव पड़ेगा? वे चीजें एक साथ कैसे काम करेंगी? यह सब आवास नीति को कैसे प्रभावित करेगा, मैं उस अर्थशास्त्र के बारे में कुछ और जानता हूं?

वह आखिरी सवाल थॉम्पसन और ज़ांडी की चर्चा पर निर्भर करता है, मासिक आवास लागत के हमारे उपायों की प्रकृति। गैसोलीन के विपरीत, आवास की कीमतें दैनिक, साप्ताहिक, या मासिक आधार पर स्पष्ट रूप से ऊपर और नीचे नहीं जाती हैं। सामान्यतया, यदि समाचारों में किराए में बड़ी वृद्धि की सूचना दी जाती है, तो अधिकांश लोगों का किराया वही रहता है। और बंधक बिल्कुल नहीं चलते हैं। यदि बाजार "सुधार" या "गिरावट" या "स्पाइक्स" (अपना विशेषण या क्रिया विशेषण चुनें) के साथ अस्थिर रहता है, तो लोगों को अर्थव्यवस्था में संकेतों के साथ अपने स्वयं के अनुभव की तुलना करनी होगी।

मैंने अक्सर सोचा है कि अगर किराए और गिरवी का भुगतान साप्ताहिक या यहां तक ​​कि दैनिक आधार पर किया जाता है या प्रत्येक वेतन चेक से रोक दिया जाता है तो हम बेहतर स्थिति में होंगे। यह कीमतों में उतार-चढ़ाव के दंश को कम कर सकता है, जिससे उन्हें कम बोधगम्य बनाया जा सकता है। अगर लोगों को अपने करों के लिए हर महीने या हर तिमाही में छोटे व्यवसाय के मालिकों की तरह एक चेक लिखना पड़ता है, तो करों के बारे में दृष्टिकोण अलग हो सकता है। मुझे आश्चर्य है कि क्या लोग कम भयभीत होंगे और इस प्रकार किराया नियंत्रण के लिए कॉल करने के इच्छुक नहीं होंगे यदि उन्हें हर महीने एक बड़ा किराया या बंधक चेक नहीं लिखना पड़ता। अभी, आवास अर्थव्यवस्था में व्यापक आर्थिक अस्थिरता अमूर्त नहीं लगती है; यह लोगों को चिंतित करता है और किराए पर नियंत्रण जैसी चीजों की लालसा करता है।

आवास अर्थव्यवस्था में अस्थिरता 2023 में अच्छी तरह से जारी रहने वाली है, और चुनाव के परिणाम के आधार पर, नीति निर्माताओं पर बाजार के उतार-चढ़ाव को नियंत्रित करने का दबाव बना रहेगा। क्या वह दबाव हमें और अधिक और की ओर धकेलता है अधिक सरकारी हस्तक्षेप or बेहतर नीति यह इस बात पर निर्भर करेगा कि क्या नीति निर्माता अपना सिर रख सकते हैं और क्या वे कम विनियमन और अधिक कुशल सब्सिडी जैसे बेहतर विकल्प ढूंढ सकते हैं।