समापन पर दिए गए एक डीड के लिए कोई मुफ्त डू-ओवर नहीं

जब कोई विक्रेता एक खरीदार को अचल संपत्ति बेचने के लिए सहमत होता है, तो पार्टियां एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करती हैं जो अचल संपत्ति की पहचान करती है, खरीद मूल्य बताती है, और कुछ अन्य महत्वपूर्ण बिंदुओं (साथ ही मामूली बिंदुओं के असंख्य) को कवर करती है। पार्टियां तब अपना लेन-देन बंद कर देती हैं, और उस समापन के हिस्से के रूप में विक्रेता खरीदार को अचल संपत्ति को संप्रेषित करने के लिए एक विलेख पर हस्ताक्षर करता है।

क्या होगा यदि विलेख सही अचल संपत्ति का वर्णन नहीं करता है, लेकिन खरीदार को इसका एहसास नहीं होता है और वैसे भी बंद हो जाता है? अचल संपत्ति कानून के पारंपरिक सिद्धांतों के तहत, अनुबंध विलेख में "विलय" होता है, जिसका अर्थ है कि अनुबंध प्रभावी रूप से दूर हो जाता है और जो कुछ बचा है वह कार्य है। यदि विलेख गलत अचल संपत्ति को व्यक्त करता है, तो यह खरीदार के लिए बहुत बुरा है - और निश्चित रूप से किसी भी वकील के लिए जिसने खरीदार के लिए विलेख को मंजूरी दे दी है।

यह सिद्धांत काफी क्रूर लग सकता है। हालाँकि, यह सदियों से अमेरिकी रियल एस्टेट कानून का हिस्सा रहा है। हाल ही में न्यूयॉर्क राज्य के अपीलीय निर्णय ने पुष्टि की कि न्यूयॉर्क अभी भी इस सिद्धांत का पालन करता है। उस मामले में, अनुबंध के लिए विक्रेता को बहुत कुछ बताने की आवश्यकता होती है जिस पर खरीदार एक घर बनाने का इरादा रखता है। बहुत कुछ एक विशिष्ट "मेट्स एंड बाउंड्स लीगल विवरण" में वर्णित किया गया था - प्रभावी रूप से, एक सर्वेक्षण आरेख की सीमाओं का एक वर्णनात्मक पठन जो बहुत कुछ दिखा रहा है।

समापन पर, विक्रेता ने अचल संपत्ति का थोड़ा अलग टुकड़ा बताया, हालांकि अंतर बाहर नहीं निकला क्योंकि डीड से जुड़े मेट्स और सीमा विवरण अनुबंध में एक के समान थे। विलेख में विवरण, हालांकि, एक दूसरे लॉट को छोड़ दिया गया था जो खरीदार के लिए घर के लिए एक सेप्टिक टैंक सिस्टम स्थापित करने में सक्षम होने के लिए आवश्यक था।

विक्रेता ने विलेख को ठीक करने से इनकार कर दिया और दूसरे लॉट के लिए खरीदार को अधिक पैसे देने की कोशिश की। खरीदार ने अंततः मुकदमा दायर किया। अदालत ने कहा कि विलेख पार्टियों के बीच अंतिम समझौते का प्रतीक है, और अनुबंध अप्रासंगिक है। अदालत अनुबंध पर दोबारा विचार नहीं करेगी।

बेशक, इस नियम के अपवाद हैं। उदाहरण के लिए, यदि विलेख में संपत्ति का विवरण किसी तरह अस्पष्ट है, तो अदालत वापस जाकर अनुबंध को देख सकती है। यदि अनुबंध स्वयं प्रदान करता है कि अनुबंध के तहत कुछ दायित्व समापन तक जीवित रहते हैं, तो एक अदालत उस प्रावधान को लागू करेगी। अधिकांश आधुनिक वाणिज्यिक अचल संपत्ति अनुबंध बताते हैं कि अनुबंध के कई प्रावधान बंद होने से बचे रहेंगे। हालांकि, बचे हुए प्रावधानों की सूची में आम तौर पर सहमत अचल संपत्ति को संप्रेषित करने के लिए विक्रेता के दायित्व को शामिल नहीं किया जाता है।

पिछले पैराग्राफ में उल्लिखित अपवादों में से कोई भी हाल ही में न्यूयॉर्क मुकदमे में लागू नहीं हुआ, इसलिए खरीदार केस हार गया।

खरीदार, या उसके वकील, बंद होने पर विलेख की अधिक सावधानी से समीक्षा करके समस्या को रोक सकते थे। वे एक प्लेट मैप का हवाला देकर संपत्ति की पहचान भी कर सकते थे, जिसके परिणामस्वरूप संपत्ति का बहुत सरल और कम गलती-प्रवण विवरण होता।

संदर्भित मामला है पिकार्ड बनाम कैम्पबेल, एनवाई स्लिप ऑप। 04442 (8 जुलाई 2022, अपीलीय प्रभाग, चौथा विभाग)।