किराया नियंत्रण को सीमित करने के लिए ओहियो निर्णायक रूप से कार्य करता है

मुझे कोलंबस, ओहियो में एक सम्मेलन में बोलने और यहां लिखने के बाद से 4 साल हो गए हैं ओहियो देश में आदर्श स्थान हो सकता है खराब आवास नीति का मुकाबला करने के लिए. उस दृष्टिकोण को मान्य किया गया है सदन विधेयक 43 का पारित होना0, एक उपाय जो स्थानीय शहरों को किराया नियंत्रण लागू करने से रोकता है, जिससे ओहियो उन 29 राज्यों में से एक बन गया है जो स्थानीय सरकारों द्वारा किराया नियंत्रण पारित करने की अनुमति नहीं देता है। जो बात इस अनुच्छेद को इतना महत्वपूर्ण बनाती है वह यह है कि इसे ऐसे समय में बनाया गया है जब ओहियो में स्थानीय स्तर पर आवास प्रदाताओं के लिए किराया नियंत्रण और अन्य उपायों पर जोर बढ़ रहा है। अन्य राज्यों ने वर्षों पहले उपाय पारित किए थे, लेकिन ओहियो के साहसिक कदम ने आवास अर्थव्यवस्था में स्थानीय सरकारों द्वारा किए जा सकने वाले सबसे खराब हस्तक्षेपों में से एक को बंद कर दिया है; यह एक ऐसी कार्रवाई हो सकती है जो आम तौर पर खराब आवास नीतियों के ज्वार को उलटने में देश के बाकी हिस्सों का नेतृत्व कर सकती है।

सबसे पहले, कीमतें हमें बताती हैं कि आवास कब दुर्लभ है। जब आवास आपूर्ति मांग के अनुरूप रहने में विफल रहती है, तो किराए बढ़ जाते हैं। यह इतना आसान है। किसी शहर में नई नौकरियों के कारण बढ़ती मांग का समाधान आवास आपूर्ति बढ़ाना हो सकता है। अधिक आपूर्ति का मतलब है कि दुर्लभ अपार्टमेंट और किराये के घरों के लिए किरायेदारों के साथ प्रतिस्पर्धा करने के बजाय किरायेदारों के लिए आवास के डेवलपर्स, बिल्डरों और ऑपरेटरों के बीच अधिक प्रतिस्पर्धा।

हालाँकि, आवास को सीमित करने वाले नियमों और विनियमों को शिथिल करने और समाप्त करने तथा अधिक आवास बनाने के लिए प्रोत्साहन देने की नीति के लिए साहस की आवश्यकता है। राजनेताओं के लिए बढ़ते किराए के लिए डेवलपर्स और आवास प्रदाताओं को दोषी ठहराना बहुत आसान है; किराए लालच के कारण बढ़ते हैं, आपूर्ति की कमी के कारण नहीं। उनका उत्तर यह है कि बढ़ती आपूर्ति-मांग असंतुलन के बारे में कुछ न करते हुए कीमतें कितनी बढ़ें, इस पर एक सीमा लगा दी जाए। जब आवास उत्पादन रुक जाता है तो इसका परिणाम और भी अधिक कीमतें होती हैं। यदि आप इस बात की पूरी व्याख्या चाहते हैं कि किराया नियंत्रण कम पैसे वाले लोगों को क्यों प्रभावित करता है, तो देखें वह पेपर जो मैंने फाउंडेशन फॉर इक्वल अपॉर्चुनिटी के लिए लिखा था.

ओहियो में, किराया नियंत्रण की बात बढ़ती जा रही है, विशेषकर बड़े शहरों में। 2018 में, मैंने उन शहरों और ओहियो के बाकी हिस्सों के बारे में यह लिखा था:

“श्रम समर्थक डेमोक्रेट उन शहरों में राजनीतिक रूप से मजबूत होते हैं जबकि रिपब्लिकन ग्रामीण क्षेत्रों में हावी होते हैं; स्थानीय राजनीति को वामपंथी झुकाव वाली नगर परिषदों और महापौरों द्वारा नियंत्रित किया जाता है जबकि विधायिका भारी रूप से रिपब्लिकन है। विभिन्न जनसांख्यिकी और अर्थशास्त्र के इस मिश्रण का मतलब है कि संयुक्त राज्य भर में निजी किराये के आवास को सीमित करने और नियंत्रित करने के प्रयास में ओहियो भी अगला युद्ध का मैदान हो सकता है। राज्य वह स्थान हो सकता है जहां वास्तविकता खराब नीतियों की बढ़ती समस्या को रोक सकती है।

इसीलिए सदन विधेयक 430 बहुत महत्वपूर्ण है. बिल उपयोगिताओं को संबोधित करता है, लेकिन विधायी प्रक्रिया के माध्यम से बिल में संशोधन में किराया नियंत्रण पर सीमाएं शामिल थीं, और संशोधनों के साथ पूरा बिल विधायिका के दोनों सदनों से पारित हो गया। फिलहाल यह बिल गवर्नर माइक डेवाइन के हस्ताक्षर का इंतजार कर रहा है।

बिल कुछ महत्वपूर्ण बातें करता है. सबसे पहले, यह किराया नियंत्रण को स्पष्ट रूप से परिभाषित करता है, "आवासीय परिसर के लिए बाजार से कम किराए की आवश्यकता या किसी भी तरीके से आवासीय परिसर के लिए किराये की दरों को नियंत्रित करना, जिसमें किराए में वृद्धि पर रोक लगाना शामिल है" और "किरायेदारी के बीच किराये की दर में परिवर्तन को सीमित करना, किराये की दर में वृद्धि को सीमित करना, किराये को विनियमित करना" शामिल है। किरायेदारों की आय या संपत्ति के आधार पर आवासीय परिसर की दरें, और किराये की दरों पर अन्य प्रकार की रोक या सीमा।"

बिल "किराया स्थिरीकरण" को भी परिभाषित करता है, जो किराया नियंत्रण का दूसरा नाम है, "आवासीय परिसर के लिए एक निश्चित राशि या एक राजनीतिक उपखंड द्वारा निर्धारित निश्चित समय पर किराया बढ़ाने की अनुमति देना।"

परिभाषाएँ महत्वपूर्ण हैं क्योंकि बाद में विधेयक में, मूल्य नियंत्रण की इन दो श्रेणियों को स्थानीय सरकारों के लिए सीमा से बाहर कर दिया गया है। जिस तरह से किराया नियंत्रण को परिभाषित किया गया है वह महत्वपूर्ण है क्योंकि स्थानीय राजनेताओं को किराया नियंत्रण लागू करने में रुचि है लेकिन उन्हें कुछ और कहा जाता है। इससे शोषण के लिए कोई लूप होल नहीं बचता।

इसके अलावा महत्वपूर्ण बात यह है कि बिल स्पष्ट करता है और घोषणा करता है कि "सामान्य सभा यह पाती है और घोषणा करती है कि ओहियो राज्य में रहने योग्य, स्वच्छ और अच्छी तरह से बनाए गए आवासीय किराये के परिसर तक पहुंच सहित पर्याप्त आवास आपूर्ति का रखरखाव एक तत्काल राज्यव्यापी प्राथमिकता है और ओहिओवासियों की भलाई के लिए आवश्यक है।”

हालांकि यह स्पष्ट प्रतीत होता है, इसे संहिताबद्ध करना मूल्यवान है क्योंकि यह राज्य के कानून में इस विचार को शामिल करता है कि अधिक आवास आवास समस्याओं का उत्तर है, न कि अधिक धन या कीमतों पर नियंत्रण। कानून उन सभी कारणों को सूचीबद्ध करता है कि क्यों किराया नियंत्रण एक खराब नीति है। यह विस्तृत सूची देखने लायक है।

"आम सभा आगे पाती है और घोषणा करती है कि किराया नियंत्रण और किराया स्थिरीकरण उपाय निम्नलिखित में से कोई भी कर सकते हैं:

(ए) किराये और संपत्ति के मूल्यों को दबाना और इस तरह मौजूदा आवासीय परिसर के रखरखाव, रखरखाव और पुनर्वास और नए आवासीय परिसर के निर्माण को हतोत्साहित करना;

(बी) मकान मालिकों को आवासीय परिसरों को कॉन्डोमिनियम, सहकारी समितियों और अन्य प्रकार के आवास में बदलने के लिए प्रोत्साहित करना, जिससे ऐसे आवासीय परिसरों को किराये के बाजार में उपलब्धता से हटा दिया जाएगा;

(सी) राज्य और स्थानीय सरकारों और राजनीतिक उपविभागों के लिए कम संपत्ति कर राजस्व;

(डी) आवासीय परिसर के खराब होने का कारण;

(ई) आवासीय परिसर के कारोबार को हतोत्साहित करना और इस प्रकार संभावित किरायेदारों को ऐसे परिसर को किराए पर लेने की क्षमता से वंचित करना और परिणामस्वरूप आवासीय परिसर का गलत आवंटन करना;

(एफ) आवासीय परिसर की बिक्री में बाधा डालना;

(जी) नए और मौजूदा आवासीय परिसरों में निवेश को हतोत्साहित करें, खासकर बढ़ती सामग्री लागत और श्रम की कमी के समय;

(एच) पर्याप्त आवास की कमी के कारण उन व्यक्तियों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ता है जो दुर्लभ उपलब्ध आवास वाले क्षेत्रों में रोजगार तलाशते हैं और उन नियोक्ताओं पर जो ऐसे क्षेत्रों में कर्मचारियों की तलाश करते हैं;

(I) आवासीय परिसर के लिए बाजार की कार्यप्रणाली को विकृत करना;

(जे) राजनीतिक उपविभागों पर पर्याप्त प्रशासनिक और प्रवर्तन व्यय लगाना;

(के) आवासीय परिसर के मालिकों को पूर्वव्यापी रूप से संपत्ति के अधिकार से वंचित करना।

यह बिल किराया नियंत्रण लागू करने के किसी भी स्थानीय प्रयास के केंद्र में एक जोखिम पैदा करता है।

"कोई भी राजनीतिक उपखंड किसी भी अध्यादेश को लागू नहीं कर सकता, अपना नहीं सकता, नवीनीकृत नहीं कर सकता, बनाए नहीं रख सकता, लागू नहीं कर सकता, या अस्तित्व में जारी नहीं रख सकता और कोई भी टाउनशिप किसी भी संकल्प चार्टर प्रावधान, अध्यादेश, संकल्प, नियम, या अन्य उपाय को अपना नहीं सकता या अस्तित्व में जारी नहीं रख सकता जो इसके साथ संघर्ष में है अध्याय, या जो किराये के समझौते के पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को नियंत्रित करता है, जो इस अध्याय द्वारा विनियमित होते हैं, जिसमें बिना किसी सीमा के, किसी भी तरह से किराया नियंत्रण या किराया स्थिरीकरण लागू करना या इसकी आवश्यकता होती है।

बिल डिलन नियम स्पष्टीकरण के साथ समाप्त होता है। डिलन नियम कानूनी मिसाल पर आधारित है जो उन चीजों को सीमित कर सकता है जिन्हें करने से राज्य स्थानीय सरकारों को प्रतिबंधित कर सकता है। शहरों की राष्ट्रीय लीग इसे वर्णन करता है, "1868 में आयोवा के न्यायाधीश जॉन एफ. डिलन द्वारा जारी किए गए दो अदालती फैसलों से लिया गया। यह स्थानीय सरकार के अधिकार की पहले से आयोजित, संकीर्ण व्याख्या की पुष्टि करता है, जिसमें एक उपराज्य सरकार किसी गतिविधि में केवल तभी शामिल हो सकती है जब उसे विशेष रूप से मंजूरी दी गई हो राज्य सरकार द्वारा।”

बिल स्पष्ट करता है कि "आवास आपूर्ति राज्यव्यापी हित का मामला है जिसके लिए पूरे राज्य में आवासीय परिसरों में किराया नियंत्रण और किराया स्थिरीकरण उपायों के लिए एक समान दृष्टिकोण की आवश्यकता है।" बिल की समापन भाषा यह स्पष्ट रूप से स्पष्ट करती है कि "सामान्य सभा का इरादा राजनीतिक उपविभागों को किराये के समझौते के लिए पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को विनियमित करने से रोकना है, जो इस अध्याय द्वारा विनियमित हैं, जिसमें किराया नियंत्रण लागू करना भी शामिल है।" और किसी भी तरीके से किराया स्थिरीकरण।”

विधेयक की भाषा संपूर्ण और दार्शनिक रूप से सुदृढ़ है, जो सभी प्रमुख कारणों से मेल खाती है कि क्यों किराया नियंत्रण एक बुरा विचार है, आवास अर्थव्यवस्था पर इसका प्रभाव, और अंत में, इस विचार की पुष्टि करता है कि किराये का आवास अनुबंधों द्वारा शासित होता है, जो कानूनी रूप से लागू करने योग्य है। "अधिकार एवं उत्तरदायित्व।" किराया लालच के कारण नहीं बल्कि बाजार की ताकतों की प्रतिक्रिया के कारण निर्धारित किया जाता है, और जब एक निवासी और आवास प्रदाता कीमत और शर्तों पर सहमत होते हैं, तो समझौता लागू होता है और स्थानीय सरकारों द्वारा राजनीतिक कारणों से इसका अतिक्रमण नहीं किया जाना चाहिए।

ओहियो नेतृत्व का प्रदर्शन कर रहा है, और उम्मीद है कि किराया नियंत्रण को जल्द से जल्द ठीक करने के साथ, स्थानीय शहर आवास निर्माण को आसान बनाने पर विचार करना शुरू कर देंगे और इस बीच आवास अर्थव्यवस्था में लोगों की मदद करने के लिए और अधिक नवीन तरीकों का पता लगाएंगे। उम्मीद है, ओहियो अन्य हस्तक्षेपों के साथ किराया नियंत्रण के साथ वही करेगा जो आवास की आवश्यकता वाले लोगों के लिए लागत और कीमतें बढ़ाता है, जैसे अनिवार्य समावेशन ज़ोनिंग (एमआईजेड) एक नीति जिससे अन्य शहरों में नुकसान हुआ है.