राय: ये 2 संख्याएं बताती हैं कि क्यों आवास बाजार लंबे समय तक सामान्य नहीं हो पाएगा

मैंने अपनी पत्नी को यह पत्र दिखाया और मजाक में कहा कि हमें वर्तमान मूल्य से 20% प्रीमियम मांगना चाहिए। यह एक बड़ी गोल संख्या है लेकिन यह अनिवार्य रूप से बेकार है।

क्यों?

हमें कहीं रहना है!

यहां तक ​​​​कि अगर हम बहुत अधिक बिक्री मूल्य हासिल करने में सक्षम थे, तो यह वास्तव में हम सभी की इतनी मदद नहीं करेगा।

हमारे पास पहले से ही 3% बंधक दर बंद है। हमारे पास घर में इक्विटी का एक अच्छा हिस्सा है। और जैसा कि हमारे हताश रियाल्टार ने अपने पत्र में उल्लेख किया है, खरीदने के लिए अभी एक और घर ढूंढना लगभग असंभव होगा।

घर की बढ़ती कीमतों, कम गिरवी दरों का संयोजन जो वर्तमान गृहस्वामियों द्वारा बंद कर दिया गया है और कम आपूर्ति इसे आपके घर को बेचने और अभी दूसरे की तलाश करने के लिए अनुपयुक्त बनाती है।

माइक सिमोंसेन अल्टोस रिसर्च के पास एक चार्ट है जो दिखाता है कि अभी आवास आपूर्ति की स्थिति कितनी विकट है:

पूरे देश में अभी बिक्री के लिए यह 271,913 घर हैं!

हम एक हाउसिंग मार्केट में हैं जहां हमारे पास रिकॉर्ड उच्च मांग और रिकॉर्ड कम आपूर्ति है। यदि आप जानना चाहते हैं कि कीमतें एक साल पहले की तुलना में 20% अधिक क्यों हैं तो यह सबसे सरल व्याख्या है।

लेकिन यहाँ और भी बहुत कुछ हो रहा है।

सिमोंसेन हाल ही में ट्रेसी अलावे और जो वीसेन्थल के साथ ऑड लॉट्स पॉडकास्ट पर थे, जहां उन्होंने बताया कि कितने घर के मालिक अपने रियल-एस्टेट निवेश पर दोगुना कर रहे हैं:

यह दोहरीकरण जैसा है। गृहस्वामी अगला घर खरीदने, ऊपर जाने या नीचे जाने के लिए जाता है। और क्योंकि बंधक इतने सस्ते हैं, पहले वाले को किराये की इकाई के रूप में रखने का यह वास्तव में अच्छा समय है। और इसलिए हर साल मैं एक अगला खरीदने जाता हूं और मैं अपना पहला रखता हूं। और इसलिए यह एक बड़ी घटना है। और अचानक मैं एक रियल एस्टेट निवेशक हूं। और साथ ही, संस्थागत धन सस्ता रहा है। घर खरीदने वाले बड़े प्राइवेट-इक्विटी फंडों के बारे में बहुत सारी खबरें हैं, लेकिन यह वास्तव में वे व्यक्ति हैं जो इसका अधिकांश भाग चला रहे हैं। इसलिए पिछले दशक में हमने 8 मिलियन घरों को पुनर्विक्रय चक्र से बाहर निकाला है और उन्हें पूल के निवेश रेंटल भाग में स्थानांतरित कर दिया है। और वह है, आप जानते हैं, सभी एकल-परिवार के घरों का 9%।

मुझे पता है कि हर कोई इस देश में ब्लैकरॉक के सभी घरों को खरीदने के बारे में शिकायत करना चाहता है, लेकिन 90% आवासीय किराये की इकाइयां संयुक्त राज्य में व्यक्तियों के स्वामित्व में हैं।

और यह संख्या घरेलू इक्विटी की प्रचुरता, उपभोक्ता बैलेंस शीट की ताकत और प्रचलित कम बंधक दरों के कारण बढ़ रही है।

कम गिरवी दरों ने मासिक भुगतान को पहले की तरह ही वहनीय बना दिया है:

आवास की बढ़ती कीमतों से होम इक्विटी आसमान छू गई है:

साथ ही इन दिनों घर खरीदारों की साख-योग्यता को देखें:

आज घर खरीदने वाले लोगों के पास बेहतरीन क्रेडिट स्कोर हैं। शुरुआती-से-मध्य औगेट्स के सबप्राइम बूम में ऐसा नहीं था, जब अधिकांश खरीदार कम क्रेडिट स्कोर वाले लोगों से आए थे।

ज़रा सोचिए कि आपका घर पाँच साल या उससे अधिक समय से है। अब तक आपने निश्चित रूप से कम से कम दो से तीन बार पुनर्वित्त किया है और संभावना है कि आपकी उधार दर 3% या उससे कम हो। आप मूल भुगतान और बढ़ती कीमतों के संयोजन के माध्यम से कुछ अच्छी इक्विटी पर भी बैठे हैं।

यह निश्चित रूप से ऐसा प्रतीत नहीं होता है कि आवास की कीमतें जल्द ही बढ़ने वाली हैं और किराए भी बढ़ रहे हैं, इसलिए यह समझ में आता है कि लोग कुछ नया खरीदने के बाद भी अपनी मूल संपत्ति पर कब्जा करना पसंद कर रहे हैं। वे बस बंधक, बीमा और करों को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया ले सकते हैं और फिर भी धीरे-धीरे एक सस्ते बंधक का भुगतान करके और अपने घर के मूल्य में वृद्धि देखकर आगे निकल सकते हैं।

अगर मुझे लगता है कि जब तक हम "सामान्य" आवास बाजार के करीब कुछ भी नहीं देखते हैं, तब तक यह साल होने वाला है। हमने पिछले आवास दुर्घटना के बाद पर्याप्त घरों का निर्माण नहीं किया था ताकि सहस्राब्दी से आने वाली मांग को उनके घरेलू गठन के वर्षों तक पूरा किया जा सके।

चीजें आखिरकार बढ़ रही हैं, लेकिन हमारे पास बनाने के लिए वर्षों और वर्षों का अंडरबिल्डिंग है। और यह आपूर्ति-श्रृंखला की समस्याओं की तरह नहीं है, सरकारी नियम और COVID किसी भी तेजी से घर बनाना आसान बना रहे हैं।

इस बीच, अगर बंधक दरें काफी अधिक हो जाती हैं, तो बढ़ती दरें चीजों को थोड़ा धीमा कर सकती हैं। आवास की बढ़ती कीमतों और उच्च उधार दरों से कम से कम लोगों के लिए अपने पुराने घरों को पकड़ना और उन्हें किराए पर देना उतना आकर्षक नहीं होगा।

हालांकि, बढ़ती दरें भी आवास आपूर्ति पर एक ढक्कन रखेगी क्योंकि बहुत से लोगों ने कम दरों में बंद कर दिया है। ऊंची उधारी लागत के साथ ऊंची कीमत पर घर खरीदने के लिए क्यों बेचें?

जाहिर है, लोग अभी भी नई नौकरी या परिवार या दृश्यों में बदलाव या किसी अन्य कारण से लोगों को बेचने का फैसला करेंगे।

लेकिन जब तक हम आवास बाजार में आपूर्ति और मांग के बीच किसी प्रकार का संतुलन नहीं देखते हैं, तब तक इसमें काफी समय लगने वाला है।

बेन कार्लसन से भी: क्या मुझे अपना स्टॉक बेचना चाहिए ताकि मैं एक घर के लिए नकद भुगतान कर सकूं?

बेन कार्लसन निवेश ब्लॉग "ए वेल्थ ऑफ कॉमन सेंस" के लेखक हैं, जहां यह पहली बार प्रकाशित हुआ था। इसे अनुमति के साथ पुनर्मुद्रित किया जाता है। ट्विटर पर उसका अनुसरण करें @awealthofcs.