समस्या स्वामित्व नहीं है, आवास की कमी है

पिछले महीने मैंने यूनिवर्सिटी ऑफ़ सिनसिनाटी स्कूल ऑफ़ प्लानिंग में हाउसिंग सिस्टम्स कोर्स के सिनसिनाटी छात्रों की एक सामुदायिक बैठक में भाग लिया, जिसमें चर्चा की गई कि “संस्थागत निवेशक हमारे शहर को कैसे प्रभावित कर रहे हैं; इस मुद्दे को हल करने के लिए वर्तमान में क्या किया जा रहा है और हमें और क्या करने की आवश्यकता है। मैंने संस्थागत निवेशकों को विफल करने के लिए पोर्ट ऑफ सिनसिनाटी के प्रयासों के बारे में पहले पोस्ट किया है शहर में एकल परिवार आवास खरीदना. बैठक में जिस प्रश्न का उत्तर देना कठिन था, वह वास्तव में एक "संस्थागत निवेशक" क्या है और क्या स्वामित्व खराब आवास परिणामों से संबंधित है, जैसे उच्च किराए, बेदखली, या जीर्ण-शीर्णता। आवास का मालिक कौन है, इस बारे में चिंता करना वास्तविक समस्या से एक और ध्यान भटकाने वाला लगता है, बढ़ती मांग के सामने आपूर्ति की कमी।

नामक कोर्स कर रहे हैं हाउसिंग सिस्टम, प्रोफेसर हेडन शेल्बी द्वारा पढ़ाया जाता है। पाठ्यक्रम में "आवास समस्याओं और आवास बाजारों की प्रकृति" और "आवास बाजार विफलताओं को संबोधित करना" शामिल है। स्वामित्व पैटर्न को देखते हुए और वे आवास बाजार में परिणामों से कैसे संबंधित हैं निश्चित रूप से कक्षा अभ्यास के लायक है, लेकिन नीतिगत हस्तक्षेपों को संपत्ति के मालिक होने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए? यह इस बात पर निर्भर करता है कि स्वामित्व और बुरे परिणामों के बीच एक स्पष्ट, सुसंगत और कारणात्मक संबंध हो सकता है या नहीं। अब तक, मुझे ऐसा कोई डेटा नहीं मिला है जो कनेक्शन स्थापित करता हो।

वास्तव में, कुछ समय के लिए, संयुक्त राज्य अमेरिका में आवास के विदेशी अधिग्रहण के आसपास बड़ी चर्चा थी। डरावनी कथा यह थी कि चीनी निवेशक अमेरिकी आवास बाजार में "पार्किंग" नकदी कर रहे थे, बहुत सारी अपार्टमेंट इमारतें खरीद रहे थे, उन्हें खाली कर रहे थे, फिर उन्हें बेचने का इंतजार कर रहे थे। लगभग 5 साल पहले, वहाँ था विदेशी निवेशकों द्वारा आवास की खरीद पर कर लगाने का प्रस्ताव इसे रोकने के लिए।

हालाँकि, समस्या यह है कि अधूरे निवेशक अपार्टमेंट की इमारतों को ख़रीद रहे हैं और खाली कर रहे हैं, यह वास्तविक नहीं थी। निश्चित रूप से, संयुक्त राज्य अमेरिका के बाहर के निवेशकों के साथ कुछ लेन-देन हुए थे, लेकिन वे पैसा बनाने की कोशिश कर रहे थे, इसे खोना नहीं। जब उन निवेशकों ने भवन खरीदे तो उन्होंने उन्हें किसी भी अन्य मालिक की तरह चलाया, उन्होंने उन्हें खाली नहीं किया; विचित्र तर्क यह था कि उन्हें खाली छोड़ने से कीमतें बढ़ेंगी और निवेश का मूल्य भी बढ़ेगा। सिवाय इसके कि औसत किराए में 1% की वृद्धि करने के लिए, उन्हें खरीदना और हटाना होगा सिएटल बाजार से 1,400 इकाइयां, कुछ ऐसा जो बस नहीं हो रहा था।

आज की चिंता यह है कि किसी तरह निवेशक - और संशोधक अब "विदेशी" नहीं बल्कि "बड़े," या "शहर से बाहर," या "बड़े," या "कॉर्पोरेट," या उपरोक्त सभी - अनिवार्य रूप से बुरे अभिनेता हैं। अधिवक्ता बढ़ते किराए, बेदखली और जीर्ण-शीर्णता के परिणामों को साक्ष्य के रूप में इंगित करते हैं। लेकिन वे सभी चीजें वैसे भी होती हैं चाहे कोई मालिक एक मील दूर या 1,000 मील दूर रहता हो। और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटीएस) या पेंशन फंडों द्वारा आवास खरीदने के बारे में कुछ भी गलत या भयावह नहीं है अगर उन्हें लगता है कि यह रिटर्न देगा। यह धारणा कि इस तरह के लेन-देन इमारतों को गिराने, किरायेदारों को परेशान करने और उन्हें बेदखल करने से अधिक लाभदायक होंगे, न केवल कोई मतलब नहीं है, बल्कि किसी भी मात्रात्मक साक्ष्य द्वारा समर्थित नहीं है।

खराब आवास प्रदाता हैं - और बुरे बस चालक, पुलिस, शिक्षक, और शायद राजनेता भी हैं - लेकिन कोई इन अभिनेताओं की विफलताओं को कुछ इस तरह से बताने की कोशिश नहीं करता है कि वे कहाँ रहते हैं या वे कहाँ स्कूल गए थे। यदि इस प्रकार के अभिनेताओं में से कोई भी कुछ गलत करता है, तो उन्हें नियमों को तोड़ने या समुदाय को खतरे में डालने के लिए मंजूरी देना समझ में आता है। इस तरह के प्रतिबंध उन लोगों के लिए पहले से मौजूद हैं जो संपत्तियों का इस तरह से गलत प्रबंधन करते हैं जिससे नुकसान होता है और निष्कासन प्रक्रिया की अध्यक्षता एक न्यायाधीश द्वारा की जाती है, न कि स्वयं आवास प्रदाता द्वारा। और अगर बढ़ते किराए एक मुद्दा हैं, तो इसकी भरपाई करने का सबसे अच्छा तरीका एक प्रतिस्पर्धी आवास बाजार बनाना है ताकि कीमत से नाखुश लोग आसानी से पास में एक विकल्प ढूंढ सकें।

बैठक में कमरे में आक्रोश की अंतर्निहित भावना स्पष्ट थी; कुछ "फेसलेस कॉर्पोरेशन" गरीब लोगों की कीमत पर पैसा कमा रहे हैं, बहुत सारा पैसा। स्पष्ट रूप से, तर्क जाता है, उन निगमों को सिनसिनाटी में संपत्ति रखने से रोका जाना चाहिए। एक प्रतिभागी ने सुझाव दिया कि किसी भी प्रकार के निवेशकों के पास एक निश्चित संख्या से अधिक घरों का स्वामित्व नहीं होने दिया जाना चाहिए।

विचित्र रूप से, सिनसिनाटी का बंदरगाह इससे सहमत है। हाल ही में प्रकाशित एक अन्य कहानी पोर्ट के अपने सार्वजनिक डॉलर या बॉन्ड बिक्री की आय के साथ जितना संभव हो उतना आवास खरीदने के प्रयासों पर प्रकाश डालती है। विचार यह है कि "अंतर्ज्ञानी" निवेशकों के लिए कुछ भी नहीं बचेगा। क्या पोर्ट एक संस्था है? और क्या होता है जब कोई किराया देना बंद कर देता है या पट्टे की शर्तों का उल्लंघन करता है? क्या पोर्ट उन्हें बेदखल कर देगा? गैर-लाभकारी और आवास प्राधिकरण, संस्थान भी, भुगतान न करने और पट्टे के उल्लंघन के लिए कई किरायेदारों को बेदखल करते हैं। पोर्ट भी होगा। पोर्ट की योजना "अपने पैसे को किराए पर लेने और अंततः घरों को बेचने से वापस लेने की है। लेकिन पूरा बिंदु यह है कि किराए को वहनीय रखा जाए, और बिक्री मूल्य इतना कम रखा जाए कि लोग भुगतान कर सकें।”

हम्म्म्म। वे ऐसा कैसे करने जा रहे हैं? कहानी से संकेत मिलता है कि $10,000 पोर्ट ने अनुमान लगाया कि वे घरों को बेहतर बनाने के लिए खर्च करेंगे, पर्याप्त नहीं है। पोर्ट को यह एहसास होने लगा है - किसी भी अन्य मालिक की तरह, बड़ा या छोटा - कि किसी को मरम्मत के लिए भुगतान करना होगा। यदि यह अंतिम उपयोगकर्ता, किराएदार या खरीदार है, तो कीमत बढ़ जाएगी। यह साधारण गणित है। सच्चाई यह है कि कोई भी खरीदार, चाहे वह आरईआईटी हो या पहली बार एक एकल किराये की संपत्ति खरीदने वाला निवेशक, सुधार के लिए भुगतान करने का एकमात्र तरीका किराया है। यदि आवास के साथ कोई समस्या है, तो उनसे निपटने का सबसे अच्छा तरीका सुधारों को प्रोत्साहन देना है, न कि उन्हें अनिवार्य करना। यदि कोई शासनादेश आता है, तो किराएदार टैब उठा लेंगे, और इकाइयां अब सस्ती नहीं रहेंगी।

यह न्यूनतावादी हो सकता है, लेकिन किसी भी आवास के मुद्दे को ठीक करने का हमेशा एक तरीका होता है: बाजार को बहुत सारे और बहुत सारे आवास बनाने की अनुमति दें, इतना अधिक कि उत्पादकों और प्रदाताओं को लोगों को अपने उत्पाद किराए पर लेने या खरीदने के लिए एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करनी पड़े। इससे कम कुछ भी खेल के मैदान को उपभोक्ता से दूर कर देगा, उन्हें एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करने और आदर्श कीमतों और शर्तों से कम स्वीकार करने के लिए मजबूर करेगा। और यहाँ इस पूरी चर्चा में मुख्य बिंदु है: भले ही स्वामित्व और आवास के परिणामों के बीच एक औसत दर्जे का और मजबूत कारण संबंध था, फिर भी इसका सबसे अच्छा समाधान अधिक आवास होगा। अधिकांश आवास मुद्दों के लिए विलायक पर्याप्त आपूर्ति पैदा कर रहा है ताकि लोगों को एक किफायती विकल्प चुनने की स्वतंत्रता प्रदान करने का अवसर मिले।

प्रोफेसर शेल्बी बैठक में मेरे प्रश्नों के साथ धैर्यवान थे और निवेशक स्वामित्व और कक्षा के विषय के बारे में मैंने उन्हें भेजे गए कुछ सवालों के जवाब देने के लिए भी काफी दयालु थे। यहाँ मेरे प्रश्न और उसके उत्तर पूर्ण हैं।

"निवेशक" से क्या मतलब है, इसकी स्पष्ट परिभाषा तय करना कितना महत्वपूर्ण है? उदाहरण के लिए, पोर्ट अन्य निवेशकों को उन्हें खरीदने से रोकने के लिए घर खरीदने के लिए बॉन्ड की बिक्री से निवेशकों के पैसे का उपयोग कर रहा है; क्या यह वास्तव में "अच्छे" बनाम "बुरे" निवेशकों के बारे में है? इसे कैसे मापा जाता है?

मुझे लगता है कि विभिन्न प्रकार के निवेशकों के बीच अंतर करना वास्तव में महत्वपूर्ण है। इस परियोजना में हमने इस घटना का वर्णन करने के लिए अन्य लोगों द्वारा प्रयुक्त शब्द 'संस्थागत निवेशक' पर भरोसा किया है। लेकिन मैं मानता हूं कि यह एक अपूर्ण शब्द है। इस क्षेत्र में किस तरह का अभिनेता वास्तव में समस्याग्रस्त है, इसका वर्णन करने के लिए हमने एक बेहतर शब्द के साथ आने के लिए संघर्ष किया है। हम जिन संस्थाओं के बारे में चिंतित हैं, वे वे हैं जो हमारे नागरिकों और समुदायों पर नकारात्मक प्रभाव डाल रहे हैं (1) किराए को उस स्तर तक बढ़ा रहे हैं जो किरायेदारों के लिए संपत्तियों में भौतिक सुधार के बिना असहनीय हैं, (2) अन्य की तुलना में उच्च दरों पर बेदखल करना बाजार के जमींदार, और (3) संपत्तियों का पर्याप्त रूप से रखरखाव नहीं करना, जैसे कि किरायेदारों को खराब परिस्थितियों में रहना पड़ता है और पड़ोसियों को उनके संपत्ति मूल्यों पर प्रभाव का अनुभव हो सकता है। इस प्रकार के निवेशकों के लिए हमें शायद एक बेहतर शब्द की आवश्यकता है। शायद सिर्फ "बुरे अभिनेता निवेशक" पर्याप्त होंगे। लेकिन हम इस सामुदायिक बातचीत की मेजबानी इसलिए करना चाहते थे क्योंकि सिनसिनाटी में हमारे शहर के कई लोगों और संगठनों ने देखा है कि हमारे पास कुछ बड़ी संस्थाएं हैं, ज्यादातर आरईआईटीएस, जो पिछले कुछ वर्षों में सामने आई हैं और उत्पादन करती दिख रही हैं। आम जमींदारों की तुलना में निवासियों के लिए ये भौतिक समस्याएं बहुत अधिक दरों पर हैं।

वे कौन से नकारात्मक परिणाम हैं जिन्हें "खराब" निवेशकों से जोड़ा जा सकता है? क्या वे परिणाम निवेशक की दूरी और आकार से यथोचित रूप से जुड़े हुए हैं? स्पष्ट रूप से बड़े दूर के निवेशक होने जा रहे हैं जिनके पास "अच्छे" आवास हैं और छोटे स्थानीय जिनके पास "खराब" आवास हैं।

मुझे नहीं पता कि ऊपर सूचीबद्ध इन खराब परिणामों के कारण आकार आवश्यक रूप से (या यहां तक ​​​​कि हमेशा सहसंबद्ध) होता है। छोटे पैमाने के निवेशकों और जमींदारों के लिए यह निश्चित रूप से संभव (और प्रशंसनीय) है, साथ ही साथ बड़े पैमाने के निवेशकों के लिए गुणवत्ता वाले किफायती आवास का उत्पादन करना है। हालांकि, जब वहाँ रहे इन समस्याओं को उत्पन्न करने वाली बड़ी निवेश संस्थाएँ—और हमारे पास सिनसिनाटी में कुछ कंपनियाँ हैं—वे कंपनियाँ अपने आकार और प्रभाव के कारण बहुत दर्द पैदा कर सकती हैं। यह भी मुद्दा है कि इन बड़ी संस्थाओं को अक्सर खाते में रखना मुश्किल होता है क्योंकि वे कई एलएलसी के तहत काम कर रहे हैं और अक्सर एक स्थानीय प्रतिनिधि नहीं होता है जो किरायेदारों और सामुदायिक अधिवक्ताओं द्वारा आसानी से उपलब्ध हो जब समस्याएं उत्पन्न होती हैं। वह मूलभूत मुद्दा है।

स्वामित्व को विनियमित करने की कोशिश करने के बजाय, क्या मौजूदा कोड का उपयोग करके और विभिन्न व्यवहारों को प्रोत्साहित करने के लिए विकासशील कार्यक्रमों का उपयोग करके खराब परिणामों को संबोधित करना समझ में आता है। उदाहरण के लिए, यदि एक आवास इकाई जीर्ण-शीर्ण हो गई है, तो शहर एक फंड से अनुदान के लिए कम ब्याज वाले ऋण की पेशकश कर सकता है जो अधिक किफायती रूप से मरम्मत की अनुमति दे सकता है और निवासियों को खर्च होने से रोक सकता है।

मुझे लगता है कि इससे निपटने का एक तरीका मौजूदा नियमों को लागू करना है, और निश्चित रूप से जिन लोगों से मैंने शहर में बात की है, वे ऐसा करने की कोशिश कर रहे हैं। और जमींदारों को संपत्तियों को बनाए रखने में मदद करने के लिए अनुदान और कम ब्याज वाले ऋण की पेशकश करना निश्चित रूप से समझ में आता है। यह निश्चित रूप से मामला है कि छोटे पैमाने के जमींदार, विशेष रूप से, अक्सर बहुत कम मार्जिन पर काम करते हैं और वास्तव में अपनी संपत्तियों को बनाए रखने में कठिनाई होती है, खासकर अब जब सामग्री और श्रम इतना महंगा हो गया है। लेकिन जिस मुद्दे पर हम यहां ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, वह माँ-और-पॉप जमींदारों का नहीं है, जिन्हें एक-दो संपत्तियों को अपग्रेड करने के लिए छोटे ऋण की आवश्यकता होती है। हम बड़ी संस्थाओं के बारे में बात कर रहे हैं जो पड़ोस में आ रहे हैं, किराए में वृद्धि कर रहे हैं, वास्तव में गुणों में भौतिक रूप से कुछ भी डालने और उन किराए के माध्यम से मूल्य निकालने के अर्थ में संपत्तियों में "निवेश" नहीं कर रहे हैं। यह मूलभूत मुद्दा है जिसे हमें उस व्यवसाय मॉडल के बारे में ध्यान में रखने की आवश्यकता है जिसे हम एकल परिवार के किराये में उभर कर देख रहे हैं। अतीत में अधिकांश रियल एस्टेट निवेश ने समय के साथ संपत्ति के मूल्य के संचय के माध्यम से राजस्व प्राप्त करना देखा है। इसलिए संपत्ति को बनाए रखने के लिए एक प्रोत्साहन है। लेकिन ये कंपनियां ऐसा नहीं कर रही हैं। वे संपत्तियों का रख-रखाव न करके किराए में वृद्धि और लागत में कटौती के माध्यम से अल्पकालिक लाभ प्राप्त कर रहे हैं। मुझे लगता है कि यह ज्यादातर माँ-और-पॉप जमींदारों से एक मौलिक रूप से अलग व्यवसाय मॉडल है, और जब हम इस मुद्दे पर बात करते हैं तो हमें इसे ध्यान में रखना होगा। हम भी। जब हम उपयुक्त नीतिगत प्रतिक्रियाओं पर विचार करते हैं तो इसे ध्यान में रखने की आवश्यकता है। हम ऐसे नियम नहीं बनाना चाहते जो छोटे पैमाने के जमींदारों को चोट पहुँचाते हैं जो पहले से ही गुणवत्ता इकाइयों को बनाए रखने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

क्या आपके पास इस बारे में कोई अन्य विचार या टिप्पणी है कि आप क्या उम्मीद करते हैं कि यह परियोजना बेहतर आवास परिणामों के संदर्भ में प्राप्त करेगी? यदि इसमें विनियमन शामिल है, तो नए नियम ऐसे निरुत्साहित करने से कैसे बच सकते हैं जो सिनसिनाटी में आवास निर्माण में निजी डेवलपर्स द्वारा निवेश को कम कर सकते हैं।

वकालत के दृष्टिकोण से, मैं चाहता हूं कि यह लोगों को समाधान के बारे में सोचने के लिए एक साथ लाए जिससे हमारे शहर में किराएदारों के लिए बेहतर रहने की स्थिति और अधिक कार्यकाल सुरक्षा हो सके। मेरे पास नीतिगत पहलों का एक पूर्व निर्धारित सेट नहीं है जिसे मैं आगे बढ़ाने की कोशिश कर रहा हूं, बल्कि मैं समुदाय के लोगों को सुन रहा हूं, उन्हें जोड़ने की कोशिश कर रहा हूं, और ऐसे तरीके खोजने की कोशिश कर रहा हूं जिससे मैं अनुसंधान को निर्देशित कर सकूं जो उपयोगी हो सकता है . संबंधित रूप से, एक बौद्धिक और शैक्षणिक दृष्टिकोण से, मुझे लगता है कि इस परियोजना ने पहले से ही बहुत कुछ किया है जिसकी आशा थी कि यह करेगा, जो बातचीत को प्रोत्साहित करने के लिए है जो हमें यह स्पष्ट करने में मदद करता है कि समस्या क्या है और हमारी वकालत का उद्देश्य कहाँ होना चाहिए।