निजी गतिविधि बांड और 4% कम आय आवास कर क्रेडिट

संघीय आवास कार्यक्रम आम तौर पर दो श्रेणियों में से एक में आते हैं, जो लोगों को आवास के लिए भुगतान करने के लिए प्रत्यक्ष सब्सिडी प्रदान करते हैं और जो आवास के निर्माण की सुविधा के लिए वित्तीय साधनों का उपयोग करते हैं। वित्तीय साधनों में, सबसे महत्वपूर्ण निम्न आय आवास कर क्रेडिट (LIHTC) है। टैक्स कोड का यह प्राणी किफायती आवास में निवेश के लिए टैक्स ब्रेक का मुद्रीकरण करता है। लेकिन पूर्व कांग्रेसी पॉल रयान द्वारा समीक्षा किए गए गरीबी कार्यक्रमों में, एक दिलचस्प लेकिन जटिल उपकरण भी मौजूद है - प्राइवेट एक्टिविटी बॉन्ड या पीएबी। पीएबी स्थानीय सरकारों को आवास सहित जनता को लाभ पहुंचाने वाली परियोजनाओं का निर्माण करने वाली संस्थाओं की ओर से कर छूट बांड बेचने की अनुमति देता है। जब टैक्स क्रेडिट के साथ जोड़ा जाता है, तो पीएबी आवास परियोजनाओं के लिए पूंजी इकट्ठा करने के इच्छुक बिल्डरों के लिए एक शक्तिशाली उपकरण हो सकता है। लेकिन जटिलता और लागत अधिक है। (यदि आप LIHTC में एक विंडो चाहते हैं यहां एक पोस्ट है कि वे कैसे काम करते हैं).

कांग्रेसनल रिसर्च सर्विस निजी गतिविधि बांड पर एक उत्कृष्ट प्राइमर प्रकाशित किया। टैक्स क्रेडिट की तरह, पीएबी टैक्स कोड में एम्बेडेड होते हैं और इसमें दो प्रकार के बांड शामिल होते हैं। एक ऐसी परियोजनाओं के लिए जो सरकारी उद्देश्यों की पूर्ति करती हैं; दूसरे उनके लिए जो निजी उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं, जब तक कि वे जनता को लाभ पहुँचाते हैं। यदि निजी गतिविधि बांड "योग्य निजी गतिविधियों" जैसे आवास के लिए हैं, तो बांड के खरीदार अर्जित ब्याज पर कोई कर नहीं देते हैं। कांग्रेस निजी गतिविधियों के लिए जारी किए जा सकने वाले ऋण की मात्रा को सीमित करती है; 150 में 50 मिलियन डॉलर और 1986 डॉलर प्रति व्यक्ति से 335 में 110 मिलियन डॉलर या 2022 डॉलर प्रति व्यक्ति से अधिक। निवेश को प्रभावित करने के लिए परियोजना के प्रकार के साथ-साथ सीमाएं भी हैं। कांग्रेस भी कर व्यय को सीमित करने का इरादा रखती है (छूट का मतलब कर राजस्व में कम डॉलर है)।

इन बांडों को LIHTC के साथ कैसे जोड़ा जा सकता है, विशेष रूप से 4% टैक्स क्रेडिट, कॉर्पोरेशन फॉर सपोर्टिव हाउसिंग (CSH) द्वारा एक पेपर में अच्छी तरह से संभाला गया है। कर-छूट बांड और 4% कम आय वाले आवास कर क्रेडिट के साथ सहायक आवास का वित्तपोषण. टैक्स क्रेडिट के साथ टैक्स छूट बांड का उपयोग करने के लिए आवश्यकताओं का सारांश यहां दिया गया है।

केवल राज्य और स्थानीय सरकारें अर्ध-सरकारी एजेंसियों के साथ बांड जारी कर सकती हैं। आमतौर पर, यह हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (HFA) है, जो राज्य की एजेंसी है जो टैक्स क्रेडिट आवंटन प्राप्त करती है। लेकिन क्योंकि जारी किए जा सकने वाले कर-छूट बांड की मात्रा एक वॉल्यूम कैप (ऊपर उल्लिखित सीमा) के अधीन है, ये सभी सरकारी संस्थाएं कैप के तहत फिट होने के लिए आक्रामक रूप से प्रतिस्पर्धा करती हैं। साथ ही, जब तक किसी परियोजना को राज्य एचएफए से अनुमोदन प्राप्त नहीं हो जाता है, तब तक परियोजनाएं बॉन्ड की आय तक नहीं पहुंच सकती हैं, और वे आय आवासीय लागतों तक सीमित हैं और वाणिज्यिक स्थान के लिए उपयोग नहीं की जा सकती हैं, उदाहरण के लिए।

कर क्रेडिट और कर-मुक्त बॉन्ड के संयोजन के संबंध में ध्यान देने योग्य एक महत्वपूर्ण सीमा है। कर क्रेडिट आवंटन प्राप्त करने के लिए, परियोजना प्रबंधक को निर्माण लागत का कम से कम 50% ("50% नियम") बांड आय के साथ कवर करना चाहिए; और निश्चित रूप से, इन बांडों और टैक्स क्रेडिट का उपयोग करके बनाया गया कोई भी आवास उन लोगों के लिए उपलब्ध होना चाहिए जो एरिया मेडियन आय (एएमआई) के 60% से कम कमाते हैं। आम तौर पर, 20% इकाइयां एएमआई के 50% या उससे कम, या 40% इकाइयों के एएमआई के 60% पर लोगों के लिए सस्ती होनी चाहिए।

यदि यह पहले से ही स्पष्ट नहीं है, तो इस प्रकार की परियोजनाएँ जटिल हैं। इस तथ्य को जोड़ें कि अक्सर इस प्रकार के "सौदों" में अतिरिक्त फ़ंड शामिल होते हैं। उदाहरण के लिए, मैंने एक डेवलपर के रूप में जिस एक हाउसिंग प्रोजेक्ट पर काम किया, वह टैक्स छूट बांड का उपयोग कर 4% प्रोजेक्ट था। लेकिन हमारे पास राज्य के हाउसिंग ट्रस्ट फंड के साथ-साथ एक निर्माण ऋण भी था। ईमानदार होने के लिए, मुझे अपने मस्तिष्क को मिटाना पड़ा और पुराने ईमेलों को याद रखना पड़ा कि परियोजना कैसे एक साथ आई। सीएसएच पेपर सात अलग-अलग केस स्टडीज के माध्यम से यह दिखाने का एक अच्छा काम करता है कि यह वित्तपोषण एक साथ कैसे आ सकता है। उदाहरण के लिए, सबसे सरल केस स्टडी में से एक मिशिगन से है। यहां एक चार्ट है जो परियोजना के लिए फंडिंग दिखाता है।

एमएसएचडीए मिशिगन स्टेट हाउसिंग डेवलपमेंट अथॉरिटी है, जो राज्य की हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी है। एमएसएचडीए ने बांड बेच दिए और किरायेदारों से मामूली आय के माध्यम से कर्ज चुकाया जा रहा है, जो आंशिक रूप से धारा 8 वाउचर से आता है। परियोजना में प्रत्येक फंडर की अलग-अलग आवश्यकताएं होती हैं, और इस प्रकार की परियोजनाओं में एक आवश्यकता को पूरा करने से दूसरे फंडर की आवश्यकताओं में से एक को परेशान किया जा सकता है।

कुछ मामलों में, टैक्स क्रेडिट इक्विटी का उपयोग ऋण सेवा का भुगतान करने के लिए किया जा सकता है। सीएसएच पेपर एक केस स्टडी का उपयोग करता है जिसने बॉन्ड का इस्तेमाल किया और फिर "बांड को पूरी तरह से अन्य सार्वजनिक ऋण, अनुदान और टैक्स क्रेडिट इक्विटी के साथ स्थायी बातचीत से बाहर कर दिया।" ऐसा लगता है कि बॉन्ड डेट को रिटायर करने के लिए टैक्स क्रेडिट इक्विटी का उपयोग किया जा रहा है। यह सम्मोहक है: हालांकि 4% टैक्स क्रेडिट एक किफायती परियोजना के पात्र आधार का एक छोटा प्रतिशत है, बांड वापस भुगतान करने के लिए क्रेडिट का उपयोग करने में सक्षम होना एक अच्छा विचार है। तो धन के विभिन्न स्रोतों का संयोजन है।

रेयान पीएबी पर अधिक समय खर्च नहीं करते हैं, इसके अलावा यह सुझाव देते हैं कि "निजी गतिविधि बांड की प्रभावशीलता पर कुछ अध्ययन। . . क्योंकि यह किरायेदारों की ऊपर की ओर गतिशीलता में सुधार से संबंधित है।" यह सच है, और कार्यक्रम के परिव्यय पर उनकी नज़र से पता चलता है कि बांड का उपयोग कम आय वाले आवास कर क्रेडिट के रूप में अक्सर नहीं किया गया है।

और उनके विश्लेषण के बाद के दशक में बहुत कुछ नहीं बदला है (यूनाइटेड स्टेट्स ट्रेजरी से चार्ट डेटा).

मेरा विचार है कि पीएबी का उपयोग उसी तरह किया जाना चाहिए जिस तरह से सभी ऋण का उपयोग किया जाता है: वैल्यू कैप्चर। आवास के मामले में, मैंने सुझाव दिया है बेघर आवास के लिए एक वैल्यू कैप्चर योजना जिसमें छावनियों की लागत, उदाहरण के लिए, परिमाणित की जाती है, बंधनों को समाप्त करने के लिए हस्तक्षेपों को लागू करने के लिए बेचे गए बांड, फिर बचत के रूप में, ऋण सेवा के रूप में उन बचत का उपयोग करके महसूस किया जाता है। गैर-लाभकारी दुनिया में "कैपिटल स्टैक" के रूप में जो जाना जाता है, उसे इकट्ठा करने में समस्या जटिलता का स्तर है जो निम्नलिखित कारणों से समस्याग्रस्त है:

● पहर - इस प्रकार की वित्तीय व्यवस्था समय को नष्ट कर देती है, और समय ही धन है। फंडिंग को इकट्ठा करने और संरेखित करने की प्रतीक्षा करते समय होल्डिंग लागत कुल विकास लागतों के लिए एक वास्तविक योग है;

● लेनदेन - अधिक फ़ंड का अर्थ है अधिक लेन-देन लागत, और ये लागतें कुल विकास लागतों में भी जुड़ती हैं;

● वकील और सलाहकार - रास्ते के हर कदम पर, ऐसी तबाही से बचने के लिए जो एक परियोजना को विफल कर सकती है, वकीलों और सलाहकारों को काम पर रखा जाना चाहिए; और

● यह बहुत कुशल नहीं है - सभी चलने वाले हिस्सों और अतिरिक्त लागतों के साथ, क्या यह उन लोगों के लिए आवास प्रदान करने का सबसे प्रभावी तरीका है जिन्हें अभी इसकी आवश्यकता है?

अंत में मैं मूल नियम पर वापस जाता हूं, कोई भी आवास वित्तपोषण प्रस्ताव जितना संभव हो उतना सरल होना चाहिए, उन लोगों को आवश्यक धन या इकाइयां प्राप्त करना जिन्हें आज इसकी आवश्यकता है। जबकि मैं एक वित्त पोषण पहेली को हल करने की चुनौती का आनंद लेता हूं और आनंद लेता हूं, इन खेलों को खेलने से लोगों के किराए का भुगतान नहीं होता है; हमें सब्सिडी वाले आवास के निर्माण के लिए जटिल वित्तपोषण सौदों की तुलना में बेहतर उद्देश्य के लिए पीएबी को पुनर्स्थापित करने के तरीके खोजने की जरूरत है।