खराब नीति पर पहिए लगाना

पिछले दशक में निर्वाचित अधिकारियों, डेवलपर्स, बिल्डरों, आवास प्रदाताओं और अधिवक्ताओं के साथ आवास नीति के मुद्दों पर काम करते हुए "उत्तर क्या है?" या "हमें क्या करना चाहिए?" ऐसा आमतौर पर तब होता है जब मैं भविष्य की कुछ स्याह तस्वीर चित्रित करता हूँ; राज्य और स्थानीय सरकारें आवास उत्पादन को अत्यधिक विनियमित करना जारी रखती हैं, जिससे कमी और ऊंची कीमतें पैदा होती हैं और फिर ऊंची कीमतों के पीड़ितों को सब्सिडी देने के लिए अर्थव्यवस्था पर कर लगाने और जबरन वसूली करने की कोशिश की जाती है। सभी उत्तरों को एक ही स्थान पर रखने के हित में, मैं इसे यहां एक श्रृंखला के रूप में पोस्ट कर रहा हूं।

दुर्भाग्य से, मैं जो उत्तर देता हूं उसे आमतौर पर नजरअंदाज कर दिया जाता है; कल्पना करें कि एक मरीज डॉक्टर का कार्यालय छोड़कर सीधे डोनट की दुकान की ओर जा रहा है, उसे सलाह दी गई है कि वजन कम करने के लिए मरीज को आहार पर जाने की जरूरत है। आवास के बारे में जनता की राय को समझने और फिर इसे बदलने के लिए संदेश विकसित करने की कड़ी मेहनत करने की तुलना में टेलीविजन पर बीयर के डिब्बे फेंकना या कानूनी चुनौतियां दायर करना आसान है। लेकिन यहां, पांच पोस्टों में, इस प्रश्न का मेरा सबसे अच्छा उत्तर है, "आवास नीति को इस तरह क्यों बनाया जा रहा है, यह समझने के लिए हम क्या करें, और हम इसे कैसे बदल सकते हैं?"

परिचय: ख़राब आवास नीति पर लगाम लगाना

डिविडिमस मूरोस और मोएनिया पांडिमस अर्बिस एकिंगंट ओम्नेस ओपेरा पेडीबुस्क रोटारम सबिसिअंट लैपस और स्टुपिया विनकुला कोलो इंटेंडंट।

और इसलिए, हम शहर की दीवारों को खोलते हैं। और इसे पूरा करने के लिए सभी एक साथ काम कर रहे युद्धों को उजागर करें, इसके विशाल पैरों के लिए ग्लाइडिंग पहियों को बन्धन करें, और इसकी गर्दन के चारों ओर रस्सियों को लगाम के रूप में जिसके साथ इसे धर्मस्थल तक खींचा जाए।

वर्जिल. द एनीड, डेविड फेरी द्वारा अनुवादित, (पुस्तक II, 349-353, पृष्ठ 46)। शिकागो विश्वविद्यालय प्रेस, 2017।

हम सभी ट्रोजन हॉर्स की कहानी जानते हैं, भले ही हमने एनीड कभी नहीं पढ़ा हो। यूनानी ट्रोजन के साथ युद्ध में थे और उन्हें धोखा देने के लिए, वे एक भ्रामक हानिरहित दिखने वाले लकड़ी के घोड़े में छिप गए। जब ट्रोजन घोड़े को शहर में खींचते हैं, तो यूनानी बाहर निकल आते हैं और बाकी इतिहास है, ट्रॉय नष्ट हो जाता है। कहानी और छवि इतनी प्रसिद्ध है कि बहुत कम लोग आपको बता सकते हैं कि उन्होंने इसके बारे में पहली बार कहाँ सुना था; यह लगभग वैसा ही है जैसे हम "उपहार देने वाले यूनानियों पर कभी भरोसा न करने" के विचार के बारे में जानकर पैदा हुए थे (टाइमियो डानाओस एट डोना फेरेंटिस), ट्रोजन पुजारी लाओकून द्वारा दी गई एक चेतावनी और अंततः इसे नजरअंदाज कर दिया गया।[1]

मैंने कहानी के एक विशेष रूप से मार्मिक पहलू को ऊपर उद्धृत किया है जो इसे समझने और खराब सार्वजनिक नीति के निर्माण में इसकी प्रासंगिकता की सराहना करने के लिए आवश्यक है। सीधे शब्दों में कहें तो, हम सभी जानते हैं कि घोड़े को ट्रॉय में लाना एक बुरा विचार था। लेकिन मेरा अनुमान है कि अगर पूछा जाए तो ज्यादातर लोग कहेंगे, "यह पहियों के साथ आया था।" यानी, यह संभव है कि हममें से जो लोग समुद्र तट पर खड़े होकर अपना सिर हिला रहे हों और कह रहे हों, "ऐसा मत करो!" हम एक ऐसे घोड़े को देख रहे होंगे जिसके चार पहिए और एक रस्सी जुड़ी हुई है। ट्रोजन को बस इसे अंदर खींचना था, है ना?

लेकिन उस दिन ट्रॉय की दीवारों के बाहर स्पष्ट रूप से ऐसा मामला नहीं था। ट्रोजन को काम करना था (सभी ऑपरेशंस का लेखा-जोखा) खुद को नष्ट करने के लिए. खराब नीति के लगभग हर मामले में, जो मैंने देखा है, विशेष रूप से आवास में, ऐसा नहीं है कि "हमारे पास आवास संकट है" से किराया नियंत्रण जैसी कोई चीज़ हो रही है, क्योंकि समाधान लपेटे हुए उपहार को खोलने जैसा सरल था। प्रत्येक मामले में, कई चेतावनियों को नजरअंदाज कर दिया जाता है और फिर खराब नीति बनाने और लागू करने के लिए असाधारण प्रयास करने पड़ते हैं।

शायद सबसे अच्छा उदाहरण (और जो मुझे स्थानीय लाओकून के रूप में पेश करता है) सिएटल की अनिवार्य आवास सामर्थ्य की नीति है। यह सब 2013 में "आवास संकट" के साथ शुरू हुआ जब मंदी के बाद की वसूली से नौकरियां आईं और शहर में आवास की मांग बढ़ गई। आवास की कीमतें और किराए बढ़ने लगे। एक प्रकार की नागरिक दहशत फैल गई। कुछ किया जा सकता था। पसंद अन्यथा - युवा यूनानी एजेंट ने ट्रोजन को घोड़े को शहर के अंदर खींचने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए घोड़े के साथ भेजा - एक सलाहकार उपस्थित हुआ जिन्होंने शहर के नेताओं को सलाह दी कि आवास की कीमतें बढ़ने का कारण सभी नए आवास का निर्माण था! सलाहकार ने तर्क दिया कि जितनी अधिक नौकरियाँ और आवास सृजित होंगे, शहर को उन लोगों को सब्सिडी देने के लिए उतना ही अधिक भुगतान करना होगा जो किराया नहीं दे सकते।

साथ में घोड़ा भी आता है, अनिवार्य समावेशन ज़ोनिंग (MIZ)। एमआईजेड का अंतर्निहित तर्क यह है कि कुछ अन्याय हो रहा है; जैसे-जैसे शहर बढ़ता है, डेवलपर्स लाखों कमाते हैं जबकि किराए बढ़ते हैं। इस बीच, राज्य और स्थानीय सरकार के माध्यम से जनता गरीब लोगों को सब्सिडी देने के बिल में फंस गई है, जो किराए में बढ़ोतरी देख रहे हैं। इसलिए, इसका उत्तर यह है कि नए आवास के प्रत्येक वर्ग फुट पर कर लगाया जाए और पैसा गैर-लाभकारी संस्थाओं को दिया जाए, जो किसी दिन "किफायती इकाइयां" बनाएंगे। सीधे शब्दों में कहें तो, इसका कोई मतलब नहीं है: शुल्क के साथ लागत जोड़ने से आवश्यक नया आवास सस्ता नहीं होगा, बल्कि यह और अधिक महंगा हो जाएगा। हालाँकि, जो समझ में आता है वह यह है कि बढ़ती मुद्रास्फीति गैर-लाभकारी संस्थाओं के लिए और भी अधिक शुल्क को उचित ठहराएगी। यह आवास निर्माण को कठिन और अधिक महंगा बनाने का एक विनाशकारी चक्र है, जो विडंबनापूर्ण है कि आवास बनाना कठिन बना देता है। मैंने इसे 2016 में समझाया था, और हाल ही में फिर से. मैं अकेला नहीं था फिर or अभी.

परिणाम क्या था? अंतिम रिपोर्ट के अनुसार, सिएटल के गृह मंत्रालय कार्यक्रम ने $96 मिलियन कमाए हैं। जब इसे 2015 में प्रस्तावित किया गया था, तो यह सुझाव दिया गया था कि हजारों "किफायती इकाइयों" की आवश्यकता थी। सिटी ने 2017 में यह दावा किया था,

“एमएचए सिएटल के हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी एंड लिवेबिलिटी एजेंडा (एचएएलए) का हिस्सा है जो 50,000 तक 2025 घर बनाने का प्रयास करता है, जिसमें 20,000 किफायती घर भी शामिल हैं। आवास लागत में वृद्धि को धीमा करने और आवास विकल्पों की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करने के लिए किफायती आवास और बाजार-दर आवास दोनों का विकास एक महत्वपूर्ण रणनीति है।

उस रिपोर्ट के प्रकाशन के अनुसार, जिसे मैंने लिंक किया था, शहर ने एमएचए फंड से खर्च की गई 712 सब्सिडी वाली इकाइयों का दावा किया है। उस दावे का कोई स्वतंत्र ऑडिट नहीं हुआ है, लेकिन अगर हम इसे स्वीकार भी करें, तो कार्यक्रम एक चौंकाने वाली विफलता है। हम 2022 के आधे रास्ते पर हैं और यहां तक ​​कि कोविड-19 को ध्यान में रखते हुए भी, उत्पादन की दर कमजोर है। सिएटल टाइम्स की एक और हालिया रिपोर्ट अधिक काल्पनिक संख्याएँ दिखायीं:

“2021 की ढुलाई [एमएचए से] शहर को 900 से अधिक किफायती इकाइयों को निधि देने में मदद कर सकती है, यह देखते हुए कि सिएटल मानता है कि प्रत्येक इकाई को शहर से लगभग $80,000 की आवश्यकता है। किफायती आवास परियोजनाएं आमतौर पर संघीय और राज्य सरकारों सहित अन्य स्रोतों से वित्तपोषण के साथ शहर के डॉलर को जोड़ती हैं।

प्रत्येक इकाई को $80,000 की आवश्यकता है। सही। हाल ही में सेवा में लाई गई एक परियोजना की लागत 67 इकाइयों के लिए $148 मिलियन है लगभग $456,000 प्रति यूनिट. खैर, किसे परवाह है? किराया कम हो गया है, है ना? ख़ैर, कोविड में गिरावट को ध्यान में रखते हुए, सिएटल में किराए फिर से बढ़ रहे हैं साल दर साल लगभग 18% की वृद्धि.

सच्चाई यह है कि गृह मंत्रालय ने लागत बढ़ा दी है और नए आवासों का उत्पादन धीमा कर दिया है, और महामारी से पहले और यहां तक ​​कि महामारी के दौरान भी बिना शुल्क और अन्य नियमों के अधिक आवास बनाए गए थे, आपूर्ति मांग के अनुरूप रहेगी क्योंकि यह महामारी के बाद बढ़ती है। एमएचए योजना ने पांच साल पहले लोगों को बेहतर महसूस कराया था, आज यह महामारी के बाद आवास मुद्रास्फीति में योगदान देने वाला कारक है।

क्या ऐसी संभावना है कि सिएटल शहर अब इस कार्यक्रम से पीछे हट सकता है क्योंकि मांग बढ़ रही है और किराया बढ़ गया है? बिल्कुल नहीं। यह एक सफलता है. आवास के लिए उसने जो धन जुटाया है, उसे देखें। अब हम क्यों रुकेंगे? वास्तव में, यह कुछ ही समय पहले की बात है, किराए में बढ़ोतरी के साथ, परिषद सदस्य एमएचए शुल्क में बढ़ोतरी की मांग करेंगे। जैसा कि एनीस घोड़े के बारे में विलाप करता है, "हमने उस राक्षसी चीज़ को गढ़ में ही स्थापित कर दिया है (फेरी 46)।"

लगभग हर आवास नीति का पैटर्न एक जैसा है। किराया बढ़ता है और आवास को अधिक तीव्रता से विनियमित करने और शुल्क वसूलने की मांग भी बढ़ती है। आपूर्ति और मांग? चुप रहो लाओकून! इसका केवल एक ही समाधान है, अधिक "किफायती आवास" के लिए अधिक धन ढूँढ़ना। और वहाँ बहुत सारे सिनॉन हैं, वास्तविक डेटा की तुलना में अधिक उपाख्यानों वाले कार्यकर्ता, यह सुनिश्चित करने के लिए धन के पुनर्वितरण के प्रयासों के लिए राजनीतिक समर्थन का वादा करने को तैयार हैं कि हर किसी के पास "आवास का अधिकार" है। इसके बजाय, लोगों को उस किफायती आवास की प्रतीक्षा सूची में एक स्थान मिलता है जो किसी दिन आ सकता है।

यह देखकर निराशा होती है कि शहरों में इतने सारे लोग खराब आवास नीति बनाने के लिए इतनी मेहनत कर रहे हैं। घोड़े को शहर में आने से रोकने के लिए पहला कदम क्या है? इसका उत्तर यह पता लगाना है कि हम क्या विश्वास करते हैं।

[1] यह ध्यान देने योग्य है कि लैटिन की बारीकियाँ "क्या" की समान रूप से सूक्ष्म व्याख्याओं की एक श्रृंखला की अनुमति देती हैं।एट डोना फेरेंटिससंदर्भ में इसका अर्थ हो सकता है (देखें, मर्ले, क्लाइड। "एट डोना फेरेंटिस।" द क्लासिकल जर्नल, खंड 22, संख्या 9, 1927, पृ. 658-62)।