वाणिज्यिक रियल एस्टेट के संपर्क में आने वाले अमेरिकी क्षेत्रीय और छोटे बैंकों के लिए रेटिंग डाउनग्रेड लूम

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण बकाया एक दशक में 100% से थोड़ा अधिक बढ़ गया है। सीआरई उधारकर्ताओं ने अविश्वसनीय रूप से कम ब्याज दरों का लाभ उठाया, वैश्विक वित्तीय संकट से उबरने वाली अर्थव्यवस्था, और बैंक जो बहुत से मामलों में अंडरराइटिंग ऋणों में मेहनती से कम थे। वर्तमान में, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण की राशि, बैंकों के कुल ऋणों के प्रतिशत के रूप में, 2007 की अंतिम तिमाही की तुलना में थोड़ी अधिक हो गई है। यह मुझे चिंतित करता है।

कम ब्याज दर बुफे गर्त पर पार्टी अंत में आंसुओं में समाप्त होती है। अब हम बहुत अधिक ब्याज दर वाले वातावरण के वैश्विक वातावरण में हैं। इसका मतलब यह है कि भले ही फेडरल रिजर्व बैंक और दुनिया भर के अन्य प्रमुख केंद्रीय बैंक अपनी दरों में वृद्धि को रोकते हैं, दरों में अचानक गिरावट नहीं आती है। सीआरई उधारकर्ताओं को उच्च उधार लेने की लागत का सामना करना पड़ेगा जब उन्हें निकट भविष्य में पुनर्वित्त करना होगा।

दुर्भाग्य से, बैंक जो वैश्विक रूप से व्यवस्थित रूप से महत्वपूर्ण बैंकों (जी-एसआईबी) से छोटे हैं, निरंतर बिगड़ते वाणिज्यिक अचल संपत्ति के माहौल में अधिक असुरक्षित हैं। जिन बैंकों की संपत्ति $100 बिलियन है, वे भूगोल और व्यवसाय के आधार पर कम विविध हैं; इसलिए, वे अपने शुद्ध ब्याज मार्जिन पर अधिक निर्भर करते हैं। जैसे-जैसे वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों की डिफ़ॉल्ट दर बढ़ती है, इससे बैंकों की तरलता और कमाई पर दबाव पड़ेगा।

24 मई को जारी एक रिपोर्ट में^th फिच रेटिंग्स द्वारा, डेटा से पता चलता है कि बैंकों के लिए जो संपत्ति में $100 बिलियन डॉलर या उससे कम हैं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण कुल पूंजी का एक बहुत बड़ा प्रतिशत है, क्योंकि वे संपत्ति में $100 बिलियन से अधिक बैंकों के लिए हैं। फिच रेटिंग्स के निदेशक जोहान्स मोलर बताते हैं कि "सार्थक वाणिज्यिक अचल संपत्ति सांद्रता वाले अमेरिकी क्षेत्रीय और छोटे बैंक नकारात्मक रेटिंग दबाव का अनुभव कर सकते हैं यदि पोर्टफोलियो बिगड़ते हैं, विशेष रूप से कमजोर अधिभोग से विवश कार्यालय बाजारों के लिए अधिक जोखिम वाले।" फिच रेटिंग्स के अनुसार, "सबसे अधिक केंद्रित सीआरई एक्सपोजर छोटे बैंकों की बैलेंस शीट पर होता है, जो फिच द्वारा रेट नहीं किया जाता है, जो यूएस में व्यापक ~ 4,700 बैंकों के लिए ऋणदाता-स्तर की क्रेडिट गुणवत्ता में हमारी दृश्यता को सीमित करता है"

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण विषम हैं। बैंक कार्यालय बाजार में ऋण देने वाले सबसे बड़े ऋणदाता हैं। फिच रेटिंग्स के आंकड़ों के मुताबिक बैंकों के पास करीब 720 अरब डॉलर का बकाया ऑफिस लोन है।

इसके अलावा, वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र के कुछ हिस्से, जैसे कार्यालय, COVID से प्रतिकूल रूप से प्रभावित हुए हैं। कार्यालय अधिभोग दर 100% होने से बहुत दूर है क्योंकि अच्छी संख्या में पेशेवर पूरे सप्ताह नहीं तो कम से कम कुछ समय के लिए दूरस्थ रूप से काम करने में सक्षम हैं। फिच रेटिंग के विश्लेषकों ने अपनी रिपोर्ट में स्पष्ट किया है कि "इन ऋणों के लिए 20% की एक काल्पनिक तनावग्रस्त हानि दर मानते हुए (9.8 के प्रति सीआरई के लिए 2022% औसत नौ-तिमाही हानि दर का लगभग दोगुना, गंभीर रूप से प्रतिकूल डीएफएएसटी), इसके परिणामस्वरूप लगभग 145 बिलियन डॉलर का नुकसान होता है। संचयी घाटा, या क्षेत्र के $8 ट्रिलियन की मूर्त सामान्य इक्विटी का 1.76%, जिसे बैंकों को समय के साथ अवशोषित करने में सक्षम होना चाहिए क्योंकि वे अपनी परिपक्वता और नवीनीकरण के माध्यम से काम करते हैं। 'समय के साथ' वाक्यांश मुझे परेशान करता है। कितनी देर? और जब डिफॉल्ट होने लगते हैं, तो इससे बाजार में अस्थिरता आ सकती है।

सीआरई ऋणों पर नजर रखने का एक अन्य प्रमुख कारण यह है कि 2018 में और उसके कुछ साल पहले के ऋणों की एक महत्वपूर्ण राशि इस वर्ष देय है। ब्याज दरें उन वर्षों की तुलना में बहुत अधिक हैं। हम यह पता लगाने वाले हैं कि उन वर्षों में बैंकों के हामीदारी मानक कितने अच्छे थे। यह देखते हुए कि 2017-2018 विनियमन के वर्ष थे और पर्यवेक्षण रैंडल क्वार्ल्स के पूर्व फेडरल रिजर्व वाइस चेयरमैन से एक बैंक मित्रवत स्वर था, मुझे संदेह है।

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