आरईआईटी बनाम रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड: क्या अंतर है?

आरईआईटी बनाम रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड: एक अवलोकन

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड दोनों व्यक्तिगत निवेशकों के लिए रियल एस्टेट बाजार के विभिन्न क्षेत्रों में निवेश करने के लिए विविधीकरण और एक आसान, किफायती तरीका प्रदान करते हैं। वे सीधे तौर पर रियल एस्टेट के मालिक होने या उसमें निवेश करने की तुलना में इस क्षेत्र में निवेश के लिए अधिक तरल साधन का प्रतिनिधित्व करते हैं।

चुनने के लिए आरईआईटी और रियल एस्टेट क्षेत्र के म्यूचुअल फंड की एक विस्तृत विविधता मौजूद है। किसी भी प्रकार के उपकरण पर विचार करने से पहले, आपको दोनों के बीच मुख्य अंतर, साथ ही उनके फायदे और नुकसान को समझना होगा।

REITs

आरईआईटी एक निगम, ट्रस्ट या एसोसिएशन है जो संपत्तियों या बंधक के माध्यम से सीधे रियल एस्टेट में निवेश करता है। वे स्टॉक एक्सचेंज पर व्यापार करते हैं और स्टॉक की तरह खरीदे और बेचे जाते हैं। आरईआईटी अपनी संरचना के हिस्से के रूप में लाभांश का भुगतान करते हैं। आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) द्वारा उन्हें अपने अधिकांश कर योग्य लाभ (90% या अधिक) को लाभांश के माध्यम से शेयरधारकों को भुगतान करने की आवश्यकता होती है। हालाँकि, REIT कंपनियाँ कॉर्पोरेट आयकर का भुगतान नहीं करती हैं।

आरईआईटी की कम से कम 75% संपत्ति अचल संपत्ति में होनी चाहिए, और इसकी सकल आय का कम से कम 75% किराए, बंधक ब्याज, या संपत्ति की बिक्री से प्राप्त लाभ से प्राप्त होना चाहिए।

तीन प्रमुख प्रकार इक्विटी आरईआईटी, बंधक आरईआईटी और हाइब्रिड आरईआईटी हैं।

इक्विटी आरईआईटी

इक्विटी आरईआईटी अपार्टमेंट, कार्यालय भवन, शॉपिंग मॉल और होटल जैसी संपत्तियों के मालिक हैं और उनमें निवेश करते हैं। राजस्व मुख्य रूप से उन संपत्तियों के किराए से उत्पन्न होता है जिनके वे मालिक हैं या जिनमें उनकी हिस्सेदारी है।

एक इक्विटी आरईआईटी व्यापक रूप से निवेश कर सकता है, या यह होटल, आवासीय संपत्तियों, गोदामों, अस्पतालों आदि जैसे किसी विशेष खंड पर ध्यान केंद्रित कर सकता है।

सामान्य तौर पर, इक्विटी आरईआईटी स्थिर आय प्रदान करते हैं। और, क्योंकि ये आरईआईटी किराए एकत्र करके राजस्व उत्पन्न करते हैं, उनकी आय का पूर्वानुमान लगाना अपेक्षाकृत आसान है और समय के साथ इसमें वृद्धि होती है।

बंधक REITs

बंधक आरईआईटी (या एमआरईआईटी) आवासीय और वाणिज्यिक बंधक में निवेश करते हैं। ये आरईआईटी बंधक के लिए धन उधार देते हैं, या मौजूदा बंधक या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस) खरीदते हैं। जबकि इक्विटी आरईआईटी आम तौर पर किराए के माध्यम से राजस्व उत्पन्न करते हैं, बंधक आरईआईटी अपने ऋण निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं।

 जब ब्याज दरें बढ़ रही हों तो बंधक आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी से बेहतर प्रदर्शन करते हैं।

हाइब्रिड आरईआईटी

हाइब्रिड आरईआईटी इक्विटी और बंधक आरईआईटी का एक संयोजन है। वे दोनों संपत्तियों के मालिक हैं और किराया इकट्ठा करते हैं और बंधक प्रतिभूतियों में भी निवेश करते हैं। बंधक और कठोर परिसंपत्तियों दोनों में निवेश करके, टू हारबर्स जैसे हाइब्रिड आरईआईटी अधिक संतुलित दृष्टिकोण अपनाते हैं और बढ़ती और गिरती ब्याज दर वाले वातावरण में लाभ कमाने में सक्षम हो सकते हैं जहां केवल पारंपरिक इक्विटी या केवल बंधक आरईआईटी संघर्ष कर सकते हैं।

ध्यान दें कि केवल कुछ हाइब्रिड आरईआईटी सूचीबद्ध हैं।

आरईआईटी प्रदर्शन

जब ब्याज दरें गिर रही हों और जब किराए बढ़ रहे हों तो आरईआईटी सबसे अच्छा प्रदर्शन करते हैं। लाभांश-भुगतान करने वाले शेयरों के रूप में, आरईआईटी का विश्लेषण अन्य शेयरों की तरह ही किया जाता है। लेकिन संपत्ति के लेखांकन व्यवहार के कारण कुछ बड़े अंतर हैं। उदाहरण के लिए, चूंकि आरईआईटी रियल एस्टेट खरीदते हैं, इसलिए आप अन्य प्रकार की कंपनियों की तुलना में ऋण का उच्च स्तर देख सकते हैं।

पूंजी बाजार की स्थितियां भी महत्वपूर्ण हैं, अर्थात् आरईआईटी इक्विटी की संस्थागत मांग। अल्पावधि में, यह मांग बुनियादी बातों पर भारी पड़ सकती है। उदाहरण के लिए, आरईआईटी शेयरों ने 2001 और 2002 की पहली छमाही में कमजोर बुनियादी सिद्धांतों के बावजूद काफी अच्छा प्रदर्शन किया, क्योंकि पैसा पूरे परिसंपत्ति वर्ग में प्रवाहित हो रहा था।

व्यक्तिगत आरईआईटी स्तर पर, आप राजस्व में वृद्धि की मजबूत संभावनाएं देखना चाहते हैं, जैसे किराये की आय, संबंधित सेवा आय और एफएफओ। आप यह देखना चाहते हैं कि क्या आरईआईटी के पास अधिभोग में सुधार और इसके किराए बढ़ाने के लिए कोई अनूठी रणनीति है।

उद्योग क्षेत्र भी मायने रखता है क्योंकि विशिष्ट आरईआईटी रिटर्न देखेंगे जो कि किस प्रकार की संपत्तियों के स्वामित्व पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, नीचे दिया गया चार्ट 2019 में सेक्टर द्वारा आरईआईटी रिटर्न को दर्शाता है। उस वर्ष, औद्योगिक संपत्तियों और डेटा केंद्रों ने सबसे अच्छा प्रदर्शन किया, जबकि खुदरा और स्व-भंडारण में गिरावट आई।

रियल एस्टेट म्युचुअल फंड

म्यूचुअल फंड पेशेवर रूप से प्रबंधित एकत्रित निवेश हैं जो विभिन्न प्रकार के वाहनों, जैसे स्टॉक और बॉन्ड में निवेश करते हैं। निवेशक म्यूचुअल फंड शेयर या यूनिट खरीदते हैं, जिन्हें फंड के मौजूदा शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य (एनएवी) पर खरीदा या भुनाया जाता है। एनएवी की गणना दिन में एक बार की जाती है और यह फंड के पोर्टफोलियो में प्रतिभूतियों की समापन कीमतों पर आधारित होती है।

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड पेशेवर पोर्टफोलियो प्रबंधकों और विशेषज्ञ अनुसंधान का उपयोग करके मुख्य रूप से आरईआईटी और रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों में निवेश करते हैं। वे अपेक्षाकृत कम मात्रा में पूंजी का उपयोग करके रियल एस्टेट में विविध प्रदर्शन हासिल करने की क्षमता प्रदान करते हैं। उनकी रणनीति और विविधीकरण लक्ष्यों के आधार पर, वे निवेशकों को अकेले आरईआईटी स्टॉक खरीदकर प्राप्त की जा सकने वाली संपत्ति की तुलना में कहीं अधिक व्यापक संपत्ति चयन प्रदान करते हैं, और वे एक फंड से दूसरे फंड में आसानी से जाने की लचीलापन भी प्रदान करते हैं।

खुदरा निवेशकों के लिए एक फायदा फंड द्वारा प्रदान की गई विश्लेषणात्मक और शोध संबंधी जानकारी है। इसमें अर्जित परिसंपत्तियों के विवरण और विशिष्ट रियल एस्टेट निवेशों की व्यवहार्यता और प्रदर्शन और परिसंपत्ति वर्ग के रूप में प्रबंधन के दृष्टिकोण शामिल हो सकते हैं। अधिक सट्टा निवेशक रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के एक परिवार में निवेश कर सकते हैं, अधिकतम रिटर्न के लिए कुछ संपत्ति प्रकारों या क्षेत्रों को रणनीतिक रूप से अधिक महत्व दे सकते हैं।

रियल एस्टेट म्युचुअल फंड प्रदर्शन

चूंकि वे मुख्य रूप से आरईआईटी में निवेश करते हैं, रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड का प्रदर्शन उनके पास मौजूद आरईआईटी के प्रदर्शन से निकटता से जुड़ा हुआ है। हालाँकि, म्युचुअल फंड कम तरल हो सकते हैं, कम कर-अनुकूल हो सकते हैं, और आरईआईटी या आरईआईटी ईटीएफ की तुलना में अधिक प्रबंधन शुल्क ले सकते हैं। हालाँकि रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड पारंपरिक रूप से अतरल परिसंपत्ति वर्ग में तरलता लाते हैं, आलोचकों का मानना ​​है कि वे रियल एस्टेट में प्रत्यक्ष निवेश की तुलना नहीं कर सकते हैं।

विशेष ध्यान

आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड व्यक्तिगत निवेशकों को सीमित पूंजी के साथ विविध या केंद्रित रियल एस्टेट निवेश तक पहुंच प्रदान करते हैं क्योंकि उनके पास अपेक्षाकृत कम निवेश न्यूनतम है। जब वे विविधीकरण प्रदान करते हैं, तो दो प्रकार के फंड जोखिम को कम करने में मदद करते हैं।

उनकी निवेश रणनीति के आधार पर, रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड आरईआईटी की तुलना में अधिक विविध निवेश माध्यम हो सकते हैं। यह उन लोगों के लिए लेनदेन लागत में कटौती कर सकता है जो एक या कुछ फंडों में केंद्रित अधिक विविधीकरण की तलाश में हैं। उन्हें पेशेवर पोर्टफोलियो प्रबंधन और अनुसंधान का भी लाभ मिलता है।

रियल एस्टेट फंड मध्यम से लंबी अवधि के निवेशकों के लिए लाभांश आय और पूंजी प्रशंसा की क्षमता प्रदान करते हैं। याद रखें, आरईआईटी को प्रत्येक वर्ष कर योग्य आय का कम से कम 90% लाभांश के रूप में शेयरधारकों को वितरित करना होगा।

मुद्रास्फीति के समय में अचल संपत्ति का मूल्य बढ़ जाता है, क्योंकि संपत्ति की कीमतें और किराए बढ़ जाते हैं। इसलिए, आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड मुद्रास्फीति के खिलाफ संभावित बचाव के रूप में काम कर सकते हैं।

अंत में, दोनों प्रकार के रियल एस्टेट फंड आम तौर पर एक अतरल परिसंपत्ति वर्ग में तरलता प्रदान करते हैं।

कमियां

किसी भी निवेश की तरह, आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड दोनों में निवेश करने में जोखिम हैं। रिटर्न की गारंटी नहीं है.

साथ ही, सभी सेक्टर-विशिष्ट फंडों की तरह, जो रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित करते हैं, वे व्यापक निवेश क्षितिज वाले फंडों की तुलना में अधिक अस्थिर हो सकते हैं, जैसे कि एसएंडपी 500 इंडेक्स पर नज़र रखने वाला फंड। संक्षेप में, जब रियल एस्टेट बाजार लड़खड़ाता है, तो इस क्षेत्र के फंडों को नुकसान होता है। निःसंदेह, जब रियल एस्टेट बाजार तेजी से बढ़ रहा हो तो स्थिति विपरीत होती है।

बढ़ती ब्याज दरें रियल एस्टेट फंडों के रिटर्न पर भी असर डाल सकती हैं। उदाहरण के लिए, आरईआईटी संपत्ति हासिल करने के लिए ऋण या उधार ली गई धनराशि पर निर्भर हैं। जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो उधार लेने की लागत भी बढ़ती है, जो मुनाफे में कटौती कर सकती है।

आरईआईटी बनाम रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड उदाहरण

उदाहरण के लिए, यदि आप न्यूयॉर्क शहर के गतिशील और बेहद महंगे रियल एस्टेट बाजार में निवेश करना चाहते हैं, तो उचित रूप से नामित एम्पायर स्टेट रियल्टी ट्रस्ट इंक (ईएसआरटी) पर विचार करें - एक आरईआईटी जो प्रतिष्ठित एम्पायर स्टेट बिल्डिंग को अपने पोर्टफोलियो संपत्तियों में से एक के रूप में दावा कर सकता है। . इसके पोर्टफोलियो में मैनहट्टन और न्यूयॉर्क सिटी महानगरीय क्षेत्र में कुल आठ खुदरा और आठ कार्यालय संपत्तियां हैं।

टी. रोवे प्राइस रियल एस्टेट (TRREX) विविध होल्डिंग्स वाले (रियल एस्टेट) सेक्टर म्यूचुअल फंड का एक उदाहरण है। 41 होल्डिंग्स के साथ, यह मुख्य रूप से REITs के साथ-साथ सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली रियल एस्टेट-संबंधित कंपनियों में निवेश करता है।

नीचे पंक्ति

आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड में मतभेद हैं, लेकिन वे समान हैं क्योंकि वे दोनों तरलता और विविध रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश प्राप्त करने का एक सुलभ तरीका प्रदान करते हैं। महत्वपूर्ण पूंजी के बिना खुदरा निवेशकों के लिए, ये रियल एस्टेट फंड संपत्तियों की एक विस्तृत श्रृंखला में निवेश करने का अवसर बनाते हैं जो अन्यथा पहुंच से बाहर हो सकते हैं। विशेष रूप से, लंबी अवधि के निवेशकों के पास भविष्य में लाभांश आय और पूंजीगत प्रशंसा का लाभ प्राप्त करने की क्षमता होती है। इनमें से किसी में भी निवेश करने से पहले, सुनिश्चित करें कि आप दोनों के बीच के अंतरों के साथ-साथ संबंधित जोखिमों और पुरस्कारों को भी समझते हैं।

आरईआईटी बनाम रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

गैर-व्यापारिक आरईआईटी क्या है?

गैर-व्यापारित आरईआईटी निजी रियल एस्टेट निवेश फंड हैं जो पेशेवर रूप से प्रबंधित होते हैं और सीधे रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करते हैं और स्टॉक एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध नहीं होते हैं। ये केवल मान्यता प्राप्त, उच्च निवल मूल्य वाले निवेशकों के लिए उपलब्ध हैं और आमतौर पर बड़े न्यूनतम निवेश की आवश्यकता होती है।

आरईआईटी ईटीएफ क्या है?

आरईआईटी ईटीएफ एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) हैं जो अपनी संपत्ति का अधिकांश हिस्सा इक्विटी आरईआईटी प्रतिभूतियों और संबंधित डेरिवेटिव में निवेश करते हैं। आरईआईटी ईटीएफ को सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले रियल एस्टेट मालिकों के सूचकांक के आसपास निष्क्रिय रूप से प्रबंधित किया जाता है। 

आरईआईटी इंडेक्स फंड क्या है?

आरईआईटी ईटीएफ की तरह, आरईआईटी इंडेक्स फंड एक म्यूचुअल फंड है जो बेंचमार्क रियल एस्टेट इंडेक्स में निष्क्रिय रूप से निवेश करता है, जैसे एमएससीआई यूएस आरईआईटी इंडेक्स या डॉव जोन्स यूएस आरईआईटी इंडेक्स, जो कुल मिलाकर लगभग दो-तिहाई मूल्य को कवर करते हैं। घरेलू, सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाला REIT बाज़ार।

पेपर क्लिप REIT क्या है?

पेपर क्लिप आरईआईटी एक ऐसी संरचना है जो रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों में निहित कर लाभों को अधिकतम करने का प्रयास करती है, जबकि कंपनी को उन संपत्तियों को संचालित करने की अनुमति देती है जिन्हें ऐसे ट्रस्ट सामान्य रूप से नहीं चला सकते हैं। ऐसे आरईआईटी की गहन नियामक जांच की जाती है क्योंकि पेपर क्लिप संरचना में विभिन्न शेयरधारक समूहों के प्रति प्रत्ययी दायित्व होते हैं और अंतर्निहित टकराव मौजूद हो सकते हैं। यह स्टेपल किए गए आरईआईटी के समान है लेकिन संरचना में अधिक लचीला है।

ट्रिपल नेट आरईआईटी क्या है?

ट्रिपल नेट आरईआईटी एक इक्विटी आरईआईटी है जो वाणिज्यिक संपत्तियों के उपयोग वाले ट्रिपल नेट (एनएनएन) पट्टों का मालिक है। ट्रिपल नेट लीज़ का मतलब है कि किराए, संपत्ति कर और बीमा प्रीमियम के अलावा, संरचनात्मक रखरखाव और मरम्मत की लागत का भुगतान किरायेदार द्वारा किया जाना चाहिए। क्योंकि ये अतिरिक्त खर्च किरायेदार पर डाला जाता है, मकान मालिक आम तौर पर कम आधार किराया लेता है। यह आरईआईटी को किसी भी शुद्ध पट्टे के सबसे अधिक जोखिम से मुक्त करता है।