ग्रामीण किराया सहायता और कम ब्याज प्रोत्साहन

हम उस पर एक नज़र डाल रहे हैं जिसे मैं "सेक्शन" हाउसिंग प्रोग्राम कहता हूँ, पूर्व प्रतिनिधि के भाग के रूप में संघीय गरीबी-विरोधी कार्यक्रमों की गहन परीक्षा के रूप में बनाया गया है या गरीबी पर युद्ध से जुड़ा है। पिछली पोस्ट की तरह, मैं कुछ पृष्ठभूमि और इतिहास पेश करूँगा, रेयान का आकलन दूंगा और अपना खुद का बनाऊंगा, साथ ही कुछ विचारों के साथ कि कैसे कार्यक्रम में सुधार किया जा सकता है या फिर से तैयार किया जा सकता है।

धारा 521 ग्रामीण किराया सहायता कार्यक्रम

मैंने उससे पहले इशारा किया है ग्रामीण अमेरिका की आवास समस्याएँ बदतर हैं शहरी सेटिंग्स की तुलना में। श्रमिक कम कमाते हैं, उन्हें आवास खोजने के लिए आगे की यात्रा करनी चाहिए, और एक बार वे पाते हैं कि रिक्तियां कम और दूर हैं, और इमारतें पुरानी और अधिक जर्जर हैं। ग्रामीण इलाकों में नई आवास लागत के लिए निर्माण लागत शहरों में प्रतिद्वंद्वी है लेकिन शहरी या उपनगरीय क्षेत्रों की तुलना में ग्रामीण किराए बहुत कम हैं। अनुवाद: डेवलपर्स जल्दी से यह पता लगा लेते हैं कि ग्रामीण क्षेत्रों में अधिकांश परियोजनाएं संभव नहीं हैं, और इसमें गैर-लाभकारी कर क्रेडिट के साथ वित्तपोषित परियोजनाएं शामिल हैं। इसलिए ग्रामीण क्षेत्रों को कम मजदूरी और कम आवास आपूर्ति की दोहरी मार का सामना करना पड़ता है; भले ही आवास की गुणवत्ता कम है, कीमतें अधिक हैं और रिक्तियां कम हैं। इस दौरान, सब्सिडी ग्रामीण क्षेत्रों के बजाय शहरों में समाप्त होती है.

धारा 521 कार्यक्रम - आश्चर्यजनक रूप से - यूनाइटेड स्टेट्स डिपार्टमेंट ऑफ एग्रीकल्चर (यूएसडीए) द्वारा 1949 के हाउसिंग एक्ट के हिस्से के रूप में प्रशासित किया जाता है। यूएसडीए वास्तव में विभिन्न प्रकार के कार्यक्रम चलाता है, जिसमें धारा 515 ग्रामीण रेंटल हाउसिंग प्रोग्राम और धारा 514 शामिल हैं। और 516 कृषि श्रमिक आवास कार्यक्रम, जिनमें से प्रत्येक ग्रामीण आवास विकास को प्रोत्साहित करने के लिए ऋण और सब्सिडी का उपयोग करता है। इसके अलावा, धारा 521 कार्यक्रम से सहायता का उपयोग उन इकाइयों में किराए का भुगतान करने के लिए किया जा सकता है। किरायेदार अपनी एएमआई के आधार पर अपनी समायोजित मासिक आय के 30% के बराबर किराए का भुगतान करते हैं; धारा 521 कार्यक्रम किराए के शेष भाग का भुगतान करता है। पहले से चर्चा किए गए अन्य आवास कार्यक्रमों की तरह, इनमें पूंजी और किराया राहत डॉलर शामिल हैं।

रेयान ने अपने उद्धृत अध्ययनों के आधार पर निर्णय लिया कि धारा 521 कार्यक्रम लोगों को किफायती आवास खोजने में मदद करने के अपने मिशन में विफल रहा। राष्ट्रीय निम्न आय आवास गठबंधन पिछले साल कहा था कि “ग्रामीण किराएदारों में से सैंतालीस प्रतिशत लागत के बोझ तले दबे हुए हैं, वे अपनी आवास के लिए अपनी आय का 30% से अधिक का भुगतान करते हैं और उनमें से लगभग आधे आवास के लिए अपनी आय का 50% से अधिक का भुगतान करते हैं। आधे से अधिक ग्रामीण परिवार कई समस्याओं के साथ जी रहे हैं, जैसे कि सामर्थ्य, शारीरिक अपर्याप्तता, या भीड़भाड़, किराएदार हैं।

मैंने पहले ही नोट किया है कि ग्रामीण अमेरिका की आवासीय समस्याएं गंभीर हैं और हल करना चुनौतीपूर्ण है। मैं इस बात से सहमत हूं कि, नेक इरादे से, धारा 521 और संबंधित कार्यक्रम मुद्दों में ज्यादा सेंध नहीं लगा रहे हैं। यहां चर्चा किए गए अन्य कार्यक्रमों की तरह, यदि हम अधिक आवास बनाने की अनुमति देने के लिए आवास नीति को विनियमित करते हैं, तो वे सब्सिडी वास्तव में सभी जटिल और अक्षम वित्तपोषण योजनाओं का सहारा लिए बिना कठिन प्रभावित ग्रामीण क्षेत्रों में अधिक अंतर लाएगी।

वित्तीय वर्ष 2012 में, धारा 521 परिव्यय $905 मिलियन थे। धारा 521 आरए कार्यक्रम को FY1.375 में $20 बिलियन और FY1.410 में $21 बिलियन में वित्त पोषित किया गया था। FY22 खर्च बिल धारा 1.450 के लिए $521 बिलियन प्रदान करता है।

धारा 236 रेंटल हाउसिंग असिस्टेंस प्रोग्राम

धारा 236 कार्यक्रम ने कम लागत वाले किराये के आवास के निर्माण को प्रोत्साहित करने के लिए डेवलपर्स को नीचे बाजार ब्याज दरों (बीएमआईआर) के रूप में प्रोत्साहन की पेशकश की। 1968 में बनाए गए कार्यक्रम का मुख्य उपकरण, कम आय वाले परिवारों के लिए आवास बनाने के इच्छुक डेवलपर्स के लिए मार्केट इंटरेस्ट रेट्स (बीएमआईआर) से नीचे है। बीएमआईआर अवधारणा 1961 के हाउसिंग एक्ट में उत्पन्न हुई, जिसमें प्रोत्साहन कम वैधानिक 3 प्रतिशत ब्याज दर था। धारा 236 द्वारा प्रतिस्थापित किए जाने के बाद बीएमआईआर ने सक्रिय रूप से नए ऋणों का बीमा नहीं किया। जबकि कार्यक्रम सक्रिय था, हजारों इकाइयां 40 साल की अवधि में ऋणों पर संघ समर्थित बंधक बीमा का उपयोग करके बनाई गई थीं। निजी डेवलपर्स को ब्याज कम करने के लिए भुगतान भी किया गया था। परियोजनाओं में धारा 8 किरायेदार-आधारित सहायता भी शामिल है। रेयान के विश्लेषण के अनुसार, उस समय ऐसी 11,000 से अधिक इकाइयां अभी भी ब्याज कम करने के लिए भुगतान प्राप्त कर रही थीं।

कार्यक्रम 1968 में बनाया गया था और वाउचर के पक्ष में धीरे-धीरे समाप्त हो गया था, और वित्तीय वर्ष 2012 तक, धारा 236 कार्यक्रम शेष बंधक पर ब्याज कटौती भुगतान पर $401 मिलियन खर्च कर रहा था। 2016 में जैसे ही प्रतिबद्धता की अवधि समाप्त होने वाली थी, एचयूडी ने सलाह दी आवास को कैसे बंद किया जाए, परिवर्तित किया जाए या आवास को किफायती रखा जाए। यह बिल्कुल स्पष्ट नहीं है कि ये भुगतान कहां खड़े हैं क्योंकि HUD के पास पारदर्शी रिपोर्टिंग प्रक्रिया नहीं है, लेकिन धारा 236 के अधिकांश आवासों को निजी उपयोगों में परिवर्तित कर दिया गया है या विभिन्न सब्सिडी के साथ अंडरराइट की गई सस्ती इकाइयों के रूप में संचालन जारी रखा गया है। रेयान ने कार्यक्रम की प्रभावशीलता के विश्लेषण के संदर्भ में यह कहने के अलावा बहुत कुछ नहीं दिया कि कार्यक्रम की प्रभावशीलता पर कोई अध्ययन नहीं किया गया था।

इस कार्यक्रम पर मेरा विचार यह है कि बढ़ती ब्याज दरों के साथ यह देखने लायक होगा कि क्या बाजार दर किराये के आवास के नए निर्माण को प्रोत्साहित किया जा सकता है, शर्तों के साथ ब्याज को शून्य से कम करने के लिए भुगतान के साथ प्रोत्साहित किया जा सकता है। जैसा कि मैंने बताया है, आर्थिक अनिश्चितता, बढ़ती ब्याज दरों और गिरती मांग के साथ, किराये के आवास का उत्पादन गिरने की संभावना है। इसका मतलब है कि जब मांग वापस आती है, यहां तक ​​कि विस्फोट भी हो सकता है, किराये के आवास की तलाश में कम आय वाले परिवारों को अत्यधिक किराए का सामना करना पड़ेगा। इससे और अधिक चिंताएँ पैदा होंगी जिससे अनुपयोगी नियमन को बढ़ावा मिलेगा। निजी डेवलपर्स को अन्य प्रोत्साहनों के साथ-साथ अब कम या शून्य ब्याज दर के साथ ऋण की पेशकश करने से उनका जोखिम कम होगा और भविष्य के लिए आपूर्ति का निर्माण होगा।