रेयान को धारा 8 कम आय आवास कर क्रेडिट से अधिक कुशल मिला

अब तक, इस श्रृंखला ने व्यापक रूप से युद्ध पर गरीबी और कांग्रेसी रयान की युद्ध के सामान्य दृष्टिकोण की आलोचना की और इसे विफलता कहा। उस समीक्षा के बाद से पिछले दशक में क्या हुआ है, विशेषकर आवास कार्यक्रमों के मामले में। हालांकि इसे 1986 में कर सुधार के हिस्से के रूप में बनाया गया था, लेकिन निम्न आय आवास कर क्रेडिट (LIHTC) प्रमुख संघीय आवास कार्यक्रम है। जैसा कि मैंने पहले बताया है, कार्यक्रम अत्यंत जटिल और प्रयोग करने में कठिन है. सबसे पहले, आइए एक नजर डालते हैं कि रायन ने कार्यक्रम में अपने लुक में क्या पाया। फिर, अगली पोस्ट में, मैं उन चुनौतियों का वर्णन करूँगा जिनका सामना मैंने LIHTC कार्यक्रम के बारे में सरल प्रश्नों के उत्तर खोजने के लिए किया था जैसे कि किन संस्थाओं ने वर्षों से इसका उपयोग किया है, कहाँ और वास्तव में कितना खर्च किया गया है।

सबसे पहले, यह ध्यान देने योग्य है कि आप रयान की अधिकांश सामग्री पा सकते हैं, लेकिन सभी नहीं यहाँ लाइन पर. हालांकि, कुछ सहायक दस्तावेज़ों के कई लिंक टूटे हुए हैं। लेकिन मैंने एक लिंक बनाया है आवास कार्यक्रमों पर 48 पृष्ठों पर और यही मैं यहाँ और निम्नलिखित पोस्टों में संदर्भित करूँगा। जरूरी नहीं कि मैं रेयान की सामग्री में सब कुछ अंकित मूल्य पर ले रहा हूं, लेकिन मैं उस काम से निर्माण करने जा रहा हूं और कार्यक्रमों के बारे में जितना हो सके उतना भरने की कोशिश कर रहा हूं।

LIHTC कार्यक्रम को समझने का सबसे सरल तरीका यह है कि यह एक कर प्रोत्साहन कार्यक्रम है जो पार्टियों के लिए करों को कम करता है जो आवास में पैसा लगाते हैं जो आमतौर पर क्षेत्र मध्यम आय के 60% या उससे कम किराए को प्रतिबंधित करता है। टैक्स शिफ्ट के यांत्रिकी एक पोस्ट को वारंट करने के लिए काफी जटिल हैं और मैंने कुछ समय पहले ऐसा किया था कुछ तंत्रों को शामिल करता है. हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियों (एचएफए) कहलाने वाली हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियों (एचएफए) के माध्यम से फंडिंग या हाउसिंग को सब्सिडी देने वाले डॉलर को विभिन्न राज्यों को आवंटित किया जाता है, जो यह निर्धारित करते हैं कि संसाधनों का उपयोग कैसे और कहां किया जाएगा। मैं अगली पोस्ट में कार्यक्रम के लिए व्यय या परिव्यय को कवर करूंगा, लेकिन आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) कहते हैं कार्यक्रम का उपयोग करता है "वार्षिक बजट प्राधिकरण में लगभग $8 बिलियन के बराबर" और, रयान के दस्तावेजों के अनुसार, "बशर्ते संपत्ति अनुपालन में बनी रहे, निवेशकों को प्रत्येक वर्ष दस वर्षों की अवधि में अपनी संघीय कर देयता के विरुद्ध एक डॉलर-से-डॉलर क्रेडिट प्राप्त होता है। ”

रेयान बताते हैं कि, "LIHTC के आलोचक अक्सर कार्यक्रम के एक प्रमुख दोष के रूप में इस तथ्य का हवाला देते हैं कि LIHTC परियोजनाओं को आमतौर पर परियोजना को वित्त देने के लिए सब्सिडी की कम से कम एक अतिरिक्त परत की आवश्यकता होती है। अन्य आलोचनाओं में LIHTC की जटिलता और अन्य संघीय आवास कार्यक्रमों, विशेष रूप से वाउचर की तुलना में इसकी लागत शामिल है।

मेरा व्यक्तिगत अनुभव यह बताता है। एक गैर-लाभकारी डेवलपर के रूप में, मैंने जिस परियोजना पर काम किया, उसमें टैक्स क्रेडिट से लेकर राज्य और स्थानीय फंडिंग तक पूंजी के कई स्रोतों का इस्तेमाल किया गया। अपने आप में, यह कोई समस्या नहीं है, लेकिन अन्य सरकारी फ़ंडों की कई आवश्यकताएं समय और लेनदेन लागत को जोड़कर परियोजनाओं को धीमा कर देती हैं। यह नहीं बदला है, और मैंने इंगित किया है कि किस प्रकार मुद्रास्फीति जैसी नई समस्याओं के कारण परियोजना लागत बढ़ जाती है और सब्सिडी का उपभोग होता है कम और महंगी इकाइयां बनाना.

LIHTC पर अपने खंड में, रयान कार्यक्रम की तुलना प्रतिकूल रूप से धारा 8 से करता है, वह कार्यक्रम जो वाउचर देता है जिसे मौजूदा बाजार दर अपार्टमेंट में किराए पर लागू किया जा सकता है। मुझे लगता है कि यह एक वैध आलोचना है और जो आज भी लागू होती है। एकमात्र समस्या यह है कि वाउचर का उपयोग करना बहुत कठिन है। अक्सर एक परिवार वाउचर के लिए अर्हता प्राप्त कर लेता है, लेकिन संघीय, राज्य और स्थानीय आवश्यकताओं को पूरा करने वाली एक खाली इकाई खोजने में सक्षम नहीं होता है। अक्सर वाउचर अप्रयुक्त हो जाते हैं। यही कारण है कि मैंने वाउचर का उपयोग करने की अनुमति देने के सरल सुधार का सुझाव देना जारी रखा है जहां एक परिवार पहले से ही किराया दे रहा है.

और LIHTC बनाम धारा 8 से किसे लाभ होता है? रयान ओ'रेगन और हॉर्न का हवाला देते हैं जिन्होंने पाया कि "एचयूडी के किरायेदार-आधारित धारा 40 और सार्वजनिक आवास इकाइयों के 75 प्रतिशत की तुलना में लगभग 8 प्रतिशत एलआईएचटीसी इकाइयां बेहद कम आय वाले परिवारों की सेवा करती हैं।" जैसा कि मैंने गहराई से देखा है कि टैक्स क्रेडिट कहां खत्म हो गया है, मैंने पाया है कि टैक्स क्रेडिट प्राप्त करने वाली कई परियोजनाएं बाजार दर इकाइयों के साथ सब्सिडी वाली इकाइयों को मिलाती हैं। मेरे विचार में यह कोई समस्या नहीं है, भले ही सब्सिडी वाले आय स्तर अधिक हों।

लेकिन सिएटल के दक्षिण में रेंटन, वाशिंगटन में आने वाली परियोजनाओं पर एक नज़र डालें Solera, प्रश्न उठाता है; परियोजना में कुछ भी गलत नहीं है, लेकिन क्या करदाताओं को "कम आय वाले आवास" की उम्मीद है। क्या इन क्षेत्रों में वैसे भी किराए इतने कम हैं कि सब्सिडी से किराएदारों की बचत नहीं हो रही है, और जो किराएदार बचत कर रहे हैं उनकी आय बहुत अधिक है, शायद इतनी अधिक है कि वे एक सस्ता, पुराना बाजार दर वाला अपार्टमेंट ढूंढ सकें? यह डेटा द्वारा समर्थित है जिसमें पाया गया है कि "एलआईएचटीसी संपत्तियों में कम गरीबी दर वाले उपनगरों में उच्च उपस्थिति होती है।" मैंने इसमें खुदाई करने की कोशिश की, और अगली पोस्ट में मैं इसे साझा करूँगा जिससे LIHTC के साथ एक बहुत बड़ी समस्या का पता चला: पारदर्शिता की कमी।

अंत में, रयान उस कील को मारता है जिस पर मैं अक्सर हथौड़ा मारता हूं। "कई महानगरीय क्षेत्रों में, LIHTC आवास सहायता के अन्य रूपों की तुलना में अधिक महंगा है।" रयान एक अध्ययन का हवाला देते हैं कि "बोस्टन, न्यूयॉर्क, सैन जोस, अटलांटा, क्लीवलैंड और मियामी में धारा 8 वाउचर के सापेक्ष LIHTC की लागत-प्रभावशीलता की जांच करता है।" उस अध्ययन में पाया गया कि "LIHTC पूरे वाउचर की तुलना में अधिक महंगा है, लेकिन वाउचर-भुगतान मानकों और स्थानीय आवास बाजार द्वारा प्रीमियम भिन्न होता है।" सैन जोस जैसे शहर में, अध्ययन में पाया गया, कर क्रेडिट कार्यक्रम करदाताओं को वाउचर से 2% अधिक खर्च करता है लेकिन अटलांटा में, अंतर 200% है। अटलांटा में वाउचर जितना महंगा।

कुल मिलाकर, रेयान LIHTC कार्यक्रम पर इसके सापेक्ष आकार को देखते हुए इतना समय नहीं लगाता है। ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि कार्यक्रम को व्यापक, द्विदलीय समर्थन प्राप्त है। क्या ऐसा इसलिए हो सकता है क्योंकि लाभ के लिए कई डेवलपर्स हैं जो 4% टैक्स क्रेडिट के साथ अपनी बाजार दर परियोजनाओं को आगे बढ़ा रहे हैं, एक उथली सब्सिडी लेकिन इसके लिए आवेदन करना और प्राप्त करना आसान है? मुझे लगता है कि सस्ता आवास प्रदान करना और लाभ कमाना एक अच्छा विचार है, लेकिन लाभ बनाम गैर-लाभकारी संस्थाओं के लिए कितने टैक्स क्रेडिट का उपयोग किया जाता है, और उनका उपयोग कैसे किया जा रहा है, इस सवाल ने मुझे मेरी सबसे बड़ी खोज के लिए प्रेरित किया: हम अभी नहीं जानते। रेयान के काम ने एक ऐसे कार्यक्रम की सतह को मुश्किल से खरोंच दिया, जो राज्य के एचएफए के खजाने में करोड़ों डॉलर डालता है, जहां वह पैसा जाता है, उसके लिए बहुत कम जवाबदेही होती है।