यदि आप विदेश में जा रहे हैं तो क्या आपको अपना घर किराए पर देना चाहिए या बेचना चाहिए?

मेरी पत्नी, रेबेका, और मैंने 2018 में इस किराए बनाम बिक्री की स्थिति का सामना किया जब हमने वर्जीनिया से मैक्सिको जाने का फैसला किया।

आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) के लिए एक पूर्व कर वकील के रूप में, मुझे कई प्रासंगिक कानूनों के बारे में पता था, लेकिन मैंने इस प्रक्रिया के दौरान कुछ महत्वपूर्ण और आश्चर्यजनक सबक सीखे। यहां, मैं आपके साथ यह कहानी साझा करना चाहता हूं कि हमने किराए या बेचने की दुविधा से कैसे निपटा, ताकि यदि आप विदेश में स्थानांतरित करने की सोच रहे हैं तो यह आपके निर्णय को सूचित करने में मदद कर सकता है।

हमारे वित्तीय भविष्य में एक निवेश

रियल एस्टेट एक संतुलित निवेश पोर्टफोलियो का एक महत्वपूर्ण तत्व है। लेकिन 20 साल पहले, जब रेबेका और मैं अपना पहला घर खरीदना चाह रहे थे, तो हम इस बात से अधिक चिंतित थे कि क्या हम अपने स्टॉक होल्डिंग्स के बगल में एक घर का खर्च उठा पाएंगे या नहीं।

उस समय, वाशिंगटन, डीसी में हमारी नौकरियों से पोटोमैक नदी के पार ट्रेंडी वर्जीनिया पड़ोस में आवास इतनी मांग में था कि खरीदारों को नियमित रूप से कीमत पूछने और घर और सुरक्षा निरीक्षणों से अधिक बोली लगाने के लिए मजबूर होना पड़ता था। इससे हम परेशान हो गए। इसके अलावा, बैंक हमें जितना पैसा उधार देना चाहता था (उन पागल दिनों में पूर्व-वैश्विक वित्तीय मंदी में) हम दोनों में से कोई भी कभी भी वापस भुगतान करने की कल्पना नहीं कर सकता था।

क्योंकि हम घर के गरीब होने के प्रतिकूल थे - यानी, हम अपनी आय का अधिकांश हिस्सा गिरवी पर खर्च नहीं करना चाहते थे - रेबेका और मैं अपने पेट के साथ गए और एक सस्ता विकल्प पर फैसला किया।

हमने एक अधिक लोकप्रिय पड़ोस में एक छोटे से बड़े एकल परिवार के घर पर खर्च किए जाने वाले आधे हिस्से के लिए "पटरियों के गलत पक्ष" के लिए 1940 में निर्मित टाउनहाउस खरीदा। लेकिन हमने नए घर में सुरक्षित महसूस किया और उस पैसे का उपयोग करने की योजना बनाई जो हम बैंक को उस यात्रा के लिए नहीं दे रहे थे जिसे हम दोनों करना पसंद करते थे।

यह पता चला कि भाग्य हमारे साथ था। जैसा कि हमारे रियाल्टार ने भविष्यवाणी की थी, हम अपने नए पड़ोस के जेंट्रीफिकेशन के मोर्चे पर थे। आधुनिक आवास विकास हमारे दोनों ओर बने थे, अधिक दुकानें और रेस्तरां चले गए, और हमारा क्षेत्र विचित्र, औपनिवेशिक पड़ोस के रूप में जाना जाने लगा। फिर पूरे शहर में आवास की कीमतें बढ़ने लगीं।

जब हमने 2000 में अपना घर खरीदा, तो शहर ने हमारी जमीन और घर का आकलन $127,900 किया। दस साल बाद मूल्यांकन $ 378,420 था। और जब तक रेबेका और मैंने जनवरी 2018 में अपने परिवार को मैक्सिको ले जाने का फैसला किया, तब तक यह $ 516,168 था।

दो आकर्षक विकल्पों में से चुनना

विदेश जाने का फैसला करने के बाद रेबेका और मेरे पास घर बनाने के लिए एक मुश्किल विकल्प था। क्या हमें इसे किराए पर देना चाहिए और मासिक किराये की आय का उपयोग मेक्सिको में अपने खर्चों का भुगतान करने में मदद के लिए करना चाहिए, या क्या हमें नकद निकालना चाहिए और एक संघीय कानून का लाभ उठाना चाहिए जो उस पर्याप्त लाभ पर कर को समाप्त कर देता है जिसे हम बेचकर महसूस करेंगे?

किराए पर लेने के फायदे थे। मासिक किराया हमारे द्वारा छोड़े जा रहे वेतन को आंशिक रूप से बदलने के लिए आय का एक स्थिर प्रवाह प्रदान करेगा और इस तरह उस राशि को कम करेगा जो हमें अपने दैनिक जीवन व्यय को पूरा करने के लिए बचत से निकालने की आवश्यकता होगी। आय मेक्सिको में हमारे किराए को कवर करेगी, हमारे बच्चों के स्कूल के लिए ट्यूशन, और, जैसा कि मुझे मजाक करना पसंद है, टैको के लिए कुछ डॉलर छोड़ दें। राजकोषीय रूढ़िवादियों के रूप में (कम से कम जब हमारे अपने पैसे खर्च करने की बात आती है), रेबेका और मुझे यह पसंद आया कि किराये की आय एक वित्तीय कुशन प्रदान करेगी जब तक कि हम कई व्यावसायिक विचारों को विकसित नहीं कर सकते जिन्हें हम आगे बढ़ाना चाहते थे।

विदेश जाने पर विचार करने का एक और बिंदु यह है कि किराये की आय आपको अपने नए देश में निवास वीजा सुरक्षित करने में मदद कर सकती है। हालांकि यह हमारी स्थिति के लिए प्रासंगिक नहीं था, उदाहरण के लिए, कुछ देशों-उरुग्वे- को स्थायी निवास प्राप्त करने के लिए आय की एक सिद्ध धारा की आवश्यकता होती है। किराये की आय इस आवश्यकता को पूरा करने में आपकी सहायता कर सकती है।

किराए पर लेने के साथ-साथ डाउनसाइड्स भी हैं, जैसा कि हमने अपने विकल्पों पर शोध करने में सीखा। सबसे पहले, एक प्रबंधन कंपनी की संपत्ति का विज्ञापन करने और उसकी देखरेख करने की लागत हमारे लाभ में कटौती करेगी। ये कंपनियां अक्सर एक किराएदार को खोजने के लिए एक महीने के किराए के बराबर शुल्क लेती हैं और फिर संपत्ति को बनाए रखने और किरायेदार द्वारा उठाए गए मुद्दों का जवाब देने के लिए मासिक किराए का 8% से 10% तक चार्ज करती हैं। जबकि क्रेगलिस्ट जैसी ऑनलाइन साइटें जमींदारों और किरायेदारों को जोड़ने में मदद करने के लिए मुफ्त प्लेटफॉर्म के रूप में मौजूद हैं, वे उपकरण संपत्ति का प्रबंधन नहीं कर सकते हैं।

दूसरा, हमें किराये की आय को कर योग्य के रूप में रिपोर्ट करना होगा, और जो हमारी जेब में गया उसे कम करना होगा।

रेबेका और मैंने भी बिक्री को एक रोमांचक विकल्प के रूप में पाया। बातचीत के आधार पर हमने कई स्थानीय रीयलटर्स के साथ-साथ ऑनलाइन टूल ज़िलो का उपयोग करके हमारे स्वतंत्र शोध के आधार पर, जो घर के बाजार मूल्य का अनुमान लगाने के लिए तुलनीय गुणों का उपयोग करता है, हमने अनुमान लगाया कि हम घर को लगभग $ 600,000 में बेच सकते हैं।

उस स्थिति में, हम अपने प्रारंभिक खरीद मूल्य और हमारे द्वारा किए गए पूंजी सुधार की लागत को घटाकर $400,000 का लाभ कमाएँगे, जो कुल $200,000 था। हम $400,000 के लाभ का निवेश कर सकते हैं और मेक्सिको में खर्चों को कवर करने के लिए रिटर्न का उपयोग कर सकते हैं।

इसके अलावा, आंतरिक राजस्व संहिता (आवास बहिष्करण) की धारा 121 के तहत, इस $400,000 लाभ में से कोई भी कर योग्य नहीं होगा। आवास बहिष्करण एक विवाहित जोड़े को घर की बिक्री पर लाभ में $500,000 तक की आय को समाप्त करने की अनुमति देता है। एक अकेला व्यक्ति $250,000 तक निकाल सकता है।

इस बहिष्करण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए (और यह समझना महत्वपूर्ण है कि क्या आप अपना घर बेचने पर विचार कर रहे हैं), विवाहित जोड़ों और एकल व्यक्तियों को स्वामित्व परीक्षण और उपयोग परीक्षण को पूरा करना होगा।

आप बहिष्करण के लिए पात्र हैं यदि आपने बिक्री से पहले पांच वर्षों में से कम से कम दो वर्षों की अवधि के लिए संपत्ति का स्वामित्व और अपने मुख्य घर के रूप में उपयोग किया है। आप अलग-अलग दो साल की अवधि के दौरान स्वामित्व और उपयोग परीक्षणों को पूरा कर सकते हैं, लेकिन बिक्री की तारीख को समाप्त होने वाली पांच साल की अवधि के दौरान आपको दोनों परीक्षणों को पूरा करना होगा।

अगर हमने अपना घर बेच दिया, तो हम स्वामित्व और उपयोग दोनों परीक्षणों को पूरा करेंगे और अपने सभी लाभ को बाहर करने में सक्षम होंगे, जिसके परिणामस्वरूप शून्य कर होगा।

आवास बहिष्करण के लाभ के बिना, 10% पूंजीगत लाभ कर की दर का मतलब है कि हम $40,000 के लाभ पर $400,000 का कर अदा करेंगे। चालीस हजार डॉलर हमारे अनुमान से अधिक है, इससे हमारे चार सदस्यों के परिवार को एक वर्ष के लिए मेक्सिको में रहने का खर्च आएगा। यह करों में भुगतान करने के लिए बहुत सारा पैसा है।

जिन कारणों से हमने किराए पर लिया

हमारे घर को किराए पर देने का निर्णय लेने में कई कारकों ने योगदान दिया। सबसे पहले, हमें तुरंत अपने दम पर एक विश्वसनीय किराएदार मिल गया, जिस पर हम घर और यार्ड की देखभाल करने के लिए भरोसा कर सकते थे। हमने उसे स्थानीय मरम्मत करने वाले लोगों के लिए संपर्क जानकारी प्रदान की, जिसका हमने पहले उपयोग किया था, एक प्रबंधन कंपनी की आवश्यकता को समाप्त कर दिया।

हम जो किराया जमा करते हैं उस पर सामान्य आय के रूप में कर लगाया जाता है (रेबेका और मैं 12% टैक्स ब्रैकेट में भुगतान करते हैं, लेकिन आय और फाइलिंग स्थिति के आधार पर दरें 10% से 37% तक भिन्न होती हैं)। फिर भी, किसी तीसरे पक्ष की प्रबंधन कंपनी की लागत नहीं उठाने का मतलब हमारी जेब में अधिक पैसा था।

दूसरा, वाशिंगटन, डीसी मेट्रो क्षेत्र की प्रकृति को देखते हुए - उच्च मांग में हमारे जैसे आवास के साथ अत्यधिक क्षणिक - हमें उम्मीद थी कि घर के मूल्य में वृद्धि जारी रहेगी। इसके अलावा, क्योंकि आवास बहिष्करण उपयोग परीक्षण पांच साल में से दो विंडो प्रदान करता है, हमें कर लाभ प्राप्त करने के लिए तुरंत बेचने की आवश्यकता नहीं थी।

परीक्षण के सबसे सरल अनुप्रयोग में, हमारे पास बेचने के लिए बाहर जाने के बाद तीन साल तक का समय था। अगर हमारी बिक्री की तारीख जनवरी 2021 थी, तो पांच साल की लुकबैक अवधि जनवरी 2016 से जनवरी 2021 तक चलेगी, और हम जनवरी 2016 से जनवरी 2018 तक अपने प्राथमिक निवास के रूप में घर में रहेंगे और बाहर कर पाएंगे बढ़त।

अंतिम कारण हमने शुरू में बेचने के बजाय किराए पर लेने का फैसला किया था कि अगर मेक्सिको में चीजें काम नहीं करतीं तो हम वापस आने के लिए एक जगह चाहते थे।

निर्णय समय, फिर से

जून 2020 में, हमारे किरायेदार ने हमें सूचित किया कि वह अगस्त में बाहर जाएगी। इस समय तक, हम अपने मेक्सिको प्रयोग में ढाई साल थे और वहां अपने जीवन के लिए प्रतिबद्ध थे, अमेरिका वापस जाने की कोई योजना नहीं थी हम घर के संबंध में अपने विकल्पों को फिर से तलाशने के लिए तैयार थे।

मेरी पहली प्रतिक्रिया बेचने की थी। उपयोग परीक्षण को पूरा करने और कराधान से अपने लाभ को बाहर करने के लिए हम अभी भी पांच साल की खिड़की में से दो के भीतर थे। जिन रीयलटर्स के साथ हमने बात की थी (और ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म ज़िलो) ने भविष्यवाणी की थी कि अब हम दो साल पहले की तुलना में $ 100,000 में घर बेच सकते हैं, जिसका अर्थ है कि हम करों में $ 50,000 की बचत करेंगे और निवेश करने के लिए पूरे $ 500,000 का लाभ होगा।

रेबेका किराए पर लेना जारी रखना चाहती थी। एक कोम्बुचा व्यवसाय जिसे हमने शुरू किया था और वह मेक्सिको में जो स्पेनिश भाषा के पाठ्यक्रम चला रही थी, वह रुक-रुक कर लाभदायक था, लेकिन उसे स्थिर किराये की आय पसंद थी।

एक और कारण रेबेका घर पर लटका देना चाहता था, अतिरिक्त प्रशंसा का एहसास करना था कि कई स्थानीय रीयलटर्स ने भविष्यवाणी की थी कि अमेज़ॅन ने घोषणा की कि वह इस क्षेत्र में अपना दूसरा मुख्यालय बना रहा है।

जब हम अभी भी बहस कर रहे थे कि क्या करना है, भाग्य ने हस्तक्षेप किया। मैं एक दोस्त के साथ अपनी दुविधा पर चर्चा कर रहा था जिसके पास निवेश विशेषज्ञता है और उसने कुछ ऐसा पेश किया जिसे रेबेका और मैं पूरी तरह से समझ नहीं पाए। उन्होंने समझाया कि किराए से अर्जित रिटर्न की दर हमें घर बेचने और लाभ का निवेश करने पर मिलने वाली संभावना से अधिक थी।

उस समय, हम संपत्ति कर, मकान मालिक बीमा और रखरखाव व्यय का भुगतान करने के बाद किराये की आय में प्रति वर्ष लगभग $ 25,000 प्रति वर्ष साफ़ कर रहे थे। (हमने आगे बढ़ने से पहले शेष बंधक का भुगतान किया था।)

अगर हमें घर बेचना है और 500,000 डॉलर के लाभ का निवेश करना है, तो हमें एक निवेश खोजना होगा जो 5% रिटर्न देता है ताकि हमें किराये की आय में उतना ही मिल सके। जबकि हम कॉरपोरेट बॉन्ड या सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए स्टॉक में रिटर्न की दर को खोजने में सक्षम हो सकते हैं, वे परिसंपत्ति प्रकार आमतौर पर अचल संपत्ति की तुलना में जोखिम भरा निवेश होते हैं।

लगभग उसी समय जब मैंने अपने दोस्त, रेबेका के साथ यह बातचीत की और मैंने मुंह से एक परिवार को अच्छे करियर के साथ पाया और जो हमें पहले प्राप्त होने वाले मासिक किराया से थोड़ा अधिक भुगतान करेगा। इससे फिर से किराए पर लेने का फैसला आसान हो गया।

इसके अलावा, मुझे पता था कि आवास बहिष्करण पूरी तरह से तालिका से बाहर नहीं था। कानून के तहत, हम उपयोग परीक्षण के लिए महत्वपूर्ण पांच साल की अवधि को रीसेट कर सकते हैं यदि हम अपने प्राथमिक निवास के रूप में घर में वापस जाने का फैसला करते हैं और दो साल या उससे अधिक समय तक वहां रहते हैं यदि वह हमारे अनुकूल हो। हालाँकि अभी पीछे हटना हमारे मन में नहीं है, लेकिन यह संभावना के दायरे से बाहर नहीं है। और क्यों नहीं? घर हमारे लिए अच्छा रहा है।

अंततः, अपने घर को बेचने या किराए पर लेने का निर्णय व्यक्तिगत होता है। कोई एक आकार-फिट-सभी समाधान नहीं है। हालांकि, जैसा कि हमारी कहानी से पता चलता है, एक महत्वपूर्ण वित्तीय विचार जिसे हर गृहस्वामी को ध्यान में रखना चाहिए, वह है आवास बहिष्करण। अगर आप पांच साल में से दो में से अपना घर बेचना बंद कर देते हैं, तो आपको बिक्री मूल्य का एक बड़ा हिस्सा अंकल सैम को सौंपना पड़ सकता है।

इसलिए, यदि आप विदेश जाने के बाद कुछ वर्षों तक अपने घर पर बने रहने का निर्णय लेते हैं, तो इस बात से अवगत रहें कि यह कर आपके वित्त को सड़क पर कैसे प्रभावित कर सकता है।

यह कहानी मूल रूप से इंटरनेशनल लिविंग में चली थी।