द घोस्ट इन द मशीन ऑन 1031 टाइटल एक्सचेंज

यूएस टैक्स कोड की धारा 1031 उन लोगों को अनुमति देती है जिनके पास अचल संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ है, वे उन लाभों पर कर जोखिम को स्थगित कर सकते हैं। ऐसा करने के लिए, उन्हें मूल बिक्री के 180 दिनों के भीतर समान संपत्ति खरीदने के लिए उन लाभों का उपयोग करना होगा, और वे कभी भी स्वयं धन को नहीं छू सकते हैं। इस प्रक्रिया को a . के रूप में जाना जाता है 1031 शीर्षक विनिमय. स्पष्ट कारणों से, वे रियल एस्टेट निवेशकों के बीच लोकप्रिय हैं।

यह कानून निवेशकों को केवल अपने मुनाफे को बैंक में डालने के बजाय अपने पैसे को वापस प्रचलन में लाने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए मौजूद है, जहां केवल निवेशक को लाभ होता है। इसलिए आपको जितनी बार चाहें 1031 एक्सचेंज करने की अनुमति है। हालाँकि, मुख्य तत्व यह है कि आप किसी भी लाभ को भौतिक रूप से नहीं छू सकते हैं। यदि आप उन्हें एक दिन के लिए भी अपने बैंक में रखते हैं, तो लाभ कराधान के अधीन है।

निवेशक इस बाधा को दूर करने के लिए अपने मुनाफे को एक योग्य मध्यस्थ के रूप में जाना जाता है। एक योग्य मध्यस्थ एक ऐसी कंपनी है जो आपके मुनाफे को रखती है और जब आपको कोई नई संपत्ति मिलती है तो उन्हें आपके आदेश पर जारी किया जाता है। यह सरल लगता है, लेकिन प्रक्रिया में एक अंतर नियामक छेद का मतलब है कि आपको एक योग्य मध्यस्थ चुनने में सावधानी बरतनी चाहिए।

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योग्य बिचौलिये बहुत ढीले ढंग से विनियमित होते हैं

जब आप अपना पैसा रियल एस्टेट ब्रोकर या वकील को देते हैं, तो मजबूत नियामक निरीक्षण यह निर्धारित करता है कि वे क्लाइंट फंड को कैसे संभाल सकते हैं। इन विनियमों को उनके लिए अनुचित तरीके से कार्य करना या आपके पैसे की चोरी करना मुश्किल बनाने के लिए डिज़ाइन किया गया है।

उन्हें अपने क्लाइंट के पैसे को अपने लॉ फर्म या रियल एस्टेट ब्रोकरेज के ऑपरेटिंग खाते से अलग ट्रस्ट खातों में बनाए रखना चाहिए। उन्हें कानूनी रूप से धन को जमा करने या ग्राहक के पैसे का उपयोग लेन-देन या कानूनी सेवाओं के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए करने से प्रतिबंधित किया जाता है, जिसके लिए धन गिरवी रखा जाता है। उन्हें मासिक आधार पर अपने सभी ट्रस्ट खातों का मिलान करना भी आवश्यक है।

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इन संस्थाओं को एक बहीखाता संकलित करना चाहिए जो उनके ट्रस्ट खातों से जमा और निकासी की तारीखों और कारणों को सूचीबद्ध करता है। उन्हें मासिक बैंक स्टेटमेंट के साथ इस लेज़र को संतुलित करना होगा और सामान्य व्यावसायिक घंटों के दौरान किसी भी समय राज्य के प्रतिनिधियों द्वारा निरीक्षण के लिए उपलब्ध उनके सुलह का रिकॉर्ड रखना होगा। ऐसा करने में विफलता के परिणामस्वरूप उनका लाइसेंस खो सकता है, भले ही कोई पैसा नहीं लिया गया हो।

के लिए समस्या अचल संपत्ति निवेशक यह है कि योग्य मध्यस्थों की निगरानी के लिए संघीय स्तर पर कोई समकक्ष नियामक निकाय जिम्मेदार नहीं है। आईआरएस यहां तक ​​कि इसकी वेबसाइट पर इन संस्थाओं के बारे में चेतावनी भी है। राज्य स्तर पर, केवल आठ राज्य योग्य बिचौलियों के आचरण को विनियमित या देखरेख करते हैं। वे हैं:

• न्यू हैम्पशायर

• वर्जीनिया

• वाशिंगटन

• मेन

• कैलिफोर्निया

• इडाहो

• कोलोराडो

• नेवादा

इसका मतलब है कि अन्य 42 अनियमित राज्यों में एक योग्य मध्यस्थ सैद्धांतिक रूप से आपके 1031 विनिमय धन के साथ पागल हो सकता है, और जब तक वे आपके अनुरोध पर इसे जारी करते हैं, जब आप अपना एक्सचेंज पूरा करते हैं, तो आप कोई समझदार नहीं होंगे। यह एक डरावना विचार है और मशीन में भूत की परिभाषा है।

क्या होगा यदि आपका योग्य मध्यस्थ आपके पैसे से भाग जाता है?

योग्य मध्यस्थ कंपनियों के संघीय और राज्य विनियमन की कमी के बावजूद, उनके लिए आपके पैसे का दुरुपयोग करना अभी भी एक अपराध है। यदि वे आपके पैसे लेकर भाग जाते हैं और जब आप इसकी मांग करते हैं तो इसका भुगतान नहीं करते हैं, तो वे अभियोजन और कारावास के अधीन हो सकते हैं। हालाँकि, यह एक निवेशक के रूप में आपकी समस्या का समाधान नहीं करता है।

याद रखें, आपके पास अपना एक्सचेंज करने के लिए केवल 180 दिन हैं। वह घड़ी किसी भी हाल में टिक नहीं पाती है। इसलिए, यदि आपके योग्य मध्यस्थ के पास आपका पैसा नहीं है जब आपको अपना विनिमय करने की आवश्यकता होती है, और आप इसे 180 दिनों के भीतर पूरा नहीं कर सकते हैं, तो आप अपने चोरी हुए धन पर पूंजीगत लाभ कर के अधीन हैं।

एक योग्य मध्यस्थ आपके पैसे से भाग जाता है और इस प्रक्रिया में आपको कर बिल के साथ चिपका देता है? आउच। कुछ मामलों में योग्य मध्यस्थ के बीमाकर्ता पैसे के एक हिस्से का भुगतान करेंगे, लेकिन आपके लिए एक्सचेंज को पूरा करने के लिए पर्याप्त समय में ऐसा होने की संभावना नहीं है। इसलिए, गलत योग्य बिचौलिए का चुनाव सचमुच एक वित्तीय दुःस्वप्न का कारण बन सकता है जिससे जागने में वर्षों लगेंगे।

क्या योग्य मध्यस्थ चोरी अक्सर होती है?

शुक्र है नहीं, ऐसा नहीं है। लेकिन जब आप इस तथ्य पर विचार करते हैं कि योग्य बिचौलिये एक समय में दर्जनों, या यहां तक ​​​​कि सैकड़ों अचल संपत्ति की बिक्री से मुनाफा कमा सकते हैं, तो गलत काम करने वाला सिर्फ एक योग्य मध्यस्थ लाखों डॉलर के कहर का कारण बन सकता है।

मामले को लें एडवर्ड ओकुन, जो 1031 टैक्स ग्रुप के पूर्व प्रमुख थे। उन्होंने एक लक्जरी जीवन शैली के लिए क्लाइंट के पैसे का उपयोग करके अपनी योग्य मध्यस्थ कंपनी को जमीन में उतारा, जिसमें कई राज्यों में हवेली, कई नावें और बहुत सारे गहने शामिल थे जो उन्होंने अपनी बिकनी-मॉडल पत्नी पर लुटाए।

जब वह अंततः पैसे से बाहर भाग गया और अपने ग्राहकों को भुगतान नहीं कर सका, तो उन्हें नहीं पता था कि एक बड़ा झटका क्या था: यह पता लगाना कि उनके पैसे चोरी हो गए थे या यह पता लगाना था कि ओकुन को चोरी करने से रोकने के लिए कोई नियामक ढांचा या निरीक्षण नहीं था। यह। अपनी गिरफ्तारी के समय, ओकुन जमा पर लगभग 900 मिलियन डॉलर के साथ एक अन्य योग्य मध्यस्थ कंपनी खरीदने के लिए एक सौदे को अंतिम रूप दे रहा था।

उन्हें 100 साल की जेल की सजा सुनाई गई और लगभग 40 मिलियन डॉलर की संपत्ति जब्त करने के लिए मजबूर किया गया। आखिरकार, उनके झुके हुए ग्राहकों के पास उनके पैसे का लगभग 70% हिस्सा था। हालाँकि, वह 70% अपने कर बिल का भुगतान करने के लिए समय पर नहीं आया, जिसे उन्हें अपनी जेब से भुगतान करना पड़ा, और उन्होंने अभी भी हर्जाने के लिए उसका पीछा करते हुए कानूनी शुल्क लिया।

आप अपने आप को एक छायादार योग्य मध्यस्थ से कैसे सुरक्षित रखते हैं?

एडवर्ड ओकुन वित्तीय अनियमितता करने के लिए योग्य मध्यस्थ कंपनियों का उपयोग करने वाले अकेले नहीं हैं। वहाँ हैं कई मामले जहां योग्य बिचौलियों को पकड़ा गया है, और इन मामलों से होने वाला नुकसान करोड़ों डॉलर का है। इसके बावजूद, उद्योग की अभी भी कोई संघीय निगरानी नहीं है। तो, आप अपने आप को एक छायादार योग्य मध्यस्थ से कैसे बचाते हैं?

यदि आप ऐसे राज्य में नहीं रहते हैं जो योग्य बिचौलियों को नियंत्रित करता है (और आप शायद ऐसा नहीं करते हैं क्योंकि उनमें से केवल आठ हैं), तो आपकी सबसे अच्छी शर्त शायद एक योग्य मध्यस्थ का चयन करना है जो एक राज्य बार-प्रमाणित वकील भी है। कम से कम तब उन्हें मासिक खाता मिलान करने की आवश्यकता होगी।

इसकी कोई गारंटी नहीं है, लेकिन यह आपको यह जानने के लिए मन की शांति देगा कि आपके चुने हुए योग्य मध्यस्थ के कंधे पर स्टेट बार एसोसिएशन है। दूसरा, अपना शोध करें। मध्यस्थ की ऑनलाइन समीक्षा की जाँच करें। क्या उनके पास ग्राहकों के साथ संवाद करने के लिए उत्तरदायी और सक्रिय होने की प्रतिष्ठा है? क्या उनकी बीबीबी रेटिंग उच्च है? जब आप योग्य बिचौलियों का साक्षात्कार लेते हैं तो कठिन प्रश्न पूछें। अपने इच्छित उत्तर प्राप्त करें या अगले पर आगे बढ़ें।

आपको 1031 एक्सचेंजों में अपने हितों की रक्षा करनी चाहिए

एक बॉक्सिंग मैच से पहले, रेफरी दोनों सेनानियों को रिंग में बुलाता है और उनसे कहता है "अपने हाथ ऊपर रखो और अपनी रक्षा करो।" यह ठोस सलाह 1031 टाइटल एक्सचेंज के माध्यम से काम करने वाले निवेशकों पर लागू होती है। यह आपकी जिम्मेदारी है कि आप अपने योग्य मध्यस्थ को सावधानी से और अत्यधिक सावधानी से चुनें। आपने अपने निवेश से लाभ प्राप्त करने के लिए कड़ी मेहनत की है। इसकी रक्षा करना आपके ऊपर है।

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