होमओनरशिप सोसायटी एक गलती थी

RSI अटलांटिक अभी प्रकाशित एक नया लेख यह होम ओनरशिप के बारे में मेरे जैसे ही कुछ बिंदुओं को बनाता है नया जारी अध्याय in नए अमेरिकी कार्यकर्ता को सशक्त बनाना. वास्तव में, यह कुछ बनाता है समान तर्क मैं बना रहा हूँ साल के लिए.

लेख का शीर्षक काफी हद तक यह सब बताता है: होमओनरशिप सोसाइटी एक गलती थी. लेखक, जेरूसलम डेमस, का मानना ​​है कि "रियल एस्टेट को खपत माना जाना चाहिए, निवेश नहीं," एक आधार है कि कई अमेरिकियों का पालन करना बुद्धिमान होगा।

डेमसस बताता है कि "'कम खरीदना और उच्च बेचना' जब हम जिस संपत्ति के बारे में बात कर रहे हैं, वह बहुत ही बेतुकी सलाह है। लोग परिवार के पास रहना चाहते हैं, अच्छे स्कूलों के पास, पार्कों के पास, या अपनी पसंद की सुविधाओं के साथ पड़ोस में रहना चाहते हैं, पेनी स्टॉक की तरह अपने स्थान का व्यापार नहीं करते हैं। वह यह भी नोट करता है "एक घर एक विशिष्ट भौगोलिक स्थान के लिए बाध्य है, स्थानीय आर्थिक और पर्यावरणीय झटकों के प्रति संवेदनशील है जो भूमि के मूल्य या संरचना को ठीक उसी समय मिटा सकता है जब आपको इसकी आवश्यकता होती है।"

ये सभी अच्छे बिंदु हैं और अपने घर को निवेश मानने से बचने के अच्छे कारण हैं।

डेमास भी उस तर्क को प्रतिबिंबित करता है जिसमें मैंने किया था मेरी अक्टूबर 2021 सीनेट बैंकिंग गवाही:

हालांकि घर की इक्विटी अक्सर कई अमेरिकियों के धन के एक बड़े हिस्से का प्रतिनिधित्व करती है, घर खरीदना एक जोखिम भरा निवेश हो सकता है जो पूरी तरह से घर की कीमत में वृद्धि पर निर्भर करता है, एक विशेषता जो आवास के अधिक किफायती होने के साथ संघर्ष में मूल रूप से है।

हालांकि डेमसास ने इसकी तहकीकात नहीं की, लेकिन घर की कीमतों में बढ़ोतरी पर यह निर्भरता और भी बड़ी समस्या है क्योंकि संघीय आवास नीति अधिक से अधिक निम्न-इक्विटी मोर्टगेज ऋण को प्रेरित करने के लिए तैयार है। यह अधिक स्थिर आय अर्जित करने के लिए संघर्ष कर रहे लोगों के लिए घर खरीदना विशेष रूप से जोखिम भरा बनाता है।

मुझे गंभीरता से संदेह है कि सीनेटर एलिजाबेथ वारेन (डी-एमए) सभी अमेरिकियों के लिए संघ समर्थित लीवरेज्ड स्टॉक मार्केट निवेश का समर्थन करेगा, लेकिन प्रभावी रूप से संघीय आवास नीति यही करती है। (हां वह स्पष्ट रूप से तैयार समर्थन के लिए "वॉल स्ट्रीट" और "बड़े बैंक" जब वह उसे सूट करता है, लेकिन दूसरे कॉलम के लिए उसे छोड़ दें।)

वास्तव में, कम से कम पिछले 20 वर्षों से, घर की कीमतों ने इक्विटी बाजारों में समान अस्थिरता प्रदर्शित की है. ऐसा नहीं है कि इन तथ्यों पर किसी का ध्यान नहीं गया, यहाँ तक कि अन्य लोगों द्वारा भी अटलांटिक में लेखक. लेकिन यह अभी भी पूरी तरह से स्पष्ट नहीं है कि डेमसा किस तरह की वैकल्पिक नीतियों का समर्थन करता है।

हम निश्चित रूप से इस बात से सहमत हैं कि घर के स्वामित्व को बढ़ावा देने और किराए पर लेने की उपेक्षा करने की नीति हानिकारक है। और हम इस बात से सहमत प्रतीत होते हैं कि संघीय अधिकारियों के लिए घर की कीमतें बढ़ाने वाली नीतियों को बढ़ावा देने के साथ-साथ तथाकथित किफायती आवास कार्यक्रमों का समर्थन करना पाखंडी है।

विशिष्ट संघीय नीति परिवर्तनों के लिए, मैं इतना निश्चित नहीं हूँ। उम्मीद है, डेमास मेरे अध्याय पर एक नज़र डालेगा और एक नया अंश लिखेगा। (भले ही वह मुझसे असहमत हो।)

मैं जो व्यापक बिंदु बनाता हूं काटो की नई किताब में, जैसा कि मैं हाउसिंग फाइनेंस पर लिखता हूं, ज्यादातर टुकड़ों में यह है कि संघीय नीति लगभग पूरी तरह से मांग बढ़ाने के लिए तैयार है। यह एक समस्या है क्योंकि आवास बाजार हमेशा कई अन्य प्रकार के उपभोग के सामान की तुलना में सीमित आपूर्ति करते हैं। यह भी एक तथ्य है कि आपूर्ति की ये बाधाएं अक्सर राज्य और स्थानीय नियमों और विनियमों द्वारा संचालित होती हैं। यही है, कई वांछनीय स्थान पहले से ही "पूर्ण" आवास हैं, और केवल स्थानीय प्रशासन परिवर्तन ही इसके बारे में कुछ भी कर सकते हैं, हालांकि उन परिवर्तनों के बड़े निकट-अवधि प्रभाव होने की संभावना नहीं है।

उस वास्तविकता को देखते हुए, संघीय सरकार जो सबसे अच्छा कर सकती है, वह है जूस की मांग को रोकना। लेकिन हुआ इसके विपरीत संघीय सरकार ने पिछले 50 वर्षों के लिए (कम से कम) किया है.

सभी संघीय भागीदारी वास्तव में 1930 के दशक में शुरू हुई, मोटे तौर पर नौकरियों को बढ़ावा देने के प्रयास के रूप में। लेकिन रास्ते में कहीं न कहीं, सभी रियाल्टारों, बिल्डरों और फाइनेंसरों को लगा कि काम करना बेहतर है साथ में राजनेता। अब हमारे पास है एक पूर्ण गड़बड़, जिसने स्पष्ट रूप से आवास को कम किफायती बना दिया है, खास तौर पर कम आय वाले लोग.

संघीय कर कोड बंधक ऋण को बढ़ावा देता है। बेसल पूंजी आवश्यकताएं सरकार समर्थित बंधक-समर्थित-प्रतिभूतियों (एमबीएस) को धारण करने को बढ़ावा देती हैं। और फैनी मॅई और फ्रेडी मैक ने लंबे समय तक निजी कंपनियों के सापेक्ष विशेष दर्जा प्राप्त किया है। निजी क्षेत्र के लिए संघीय सरकार के साथ प्रतिस्पर्धा करना असंभव है, इसलिए एमबीएस के लिए सरकारी बंधक बीमा और (यहां तक ​​कि निहित) संघीय गारंटी प्रदान करने का एक अनुमानित प्रभाव पड़ा है।

2009 से 2020 तक, फैनी और फ्रेडी का वार्षिक हिस्सा कुल एमबीएस बाजार का औसत 70 प्रतिशत रहा, भले ही उनके चार्टर्स स्पष्ट रूप से उनकी सुविधाओं के अत्यधिक उपयोग पर रोक लगाते हैं. Ginnie Mae प्रतिभूतियों सहित, जो कि FHA बंधक द्वारा समर्थित हैं, का संघीय हिस्सा एमबीएस बाजार का औसत प्रति वर्ष 92 प्रतिशत था.

हालांकि, कुछ लोगों को याद है कि 2008 के संकट से पहले स्थिति बहुत अलग नहीं थी। से 1996 से 2007 तककुल एमबीएस बाजार में फैनी और फ्रेडी की वार्षिक हिस्सेदारी औसतन 60 प्रतिशत रही, जो संकट के बाद के हिस्से की तुलना में केवल लगभग 10 प्रतिशत अंक कम है।

अधिक संघीय मदद की याचना करना व्यर्थ है क्योंकि बहुत अधिक संघीय मदद वास्तव में हमें यहां मिली है। संघीय नीतियों ने घरेलू बंधक प्राप्त करना आसान बनाकर लगातार मांग में वृद्धि की है। इस प्रवृत्ति को उलटने के लिए कांग्रेस में कोई गति नहीं दिख रही है, और केवल एक मूर्ख ही कहेगा कि इसका विशेष हितों से कोई लेना-देना नहीं है।

अगर मैं इस बारे में गलत हूं, तो नई कांग्रेस सबसे निचले स्तर के फल से शुरू कर सकती है। यह फैनी और फ़्रेडी को छुट्टियों के घरों पर ऋण देने से रोक सकता है, और यह उनके चार्टर्स के अत्यधिक उपयोग प्रावधानों को लागू कर सकता है। तब यह उन्हें फंडिंग से रोक सकता है ऐसे घर जिनकी कीमत $ 1 मिलियन से अधिक है और वास्तव में होने के लिए "पहली बार होमबॉयर्स" की आवश्यकता होती है जिनके पास कभी घर नहीं होता.

मैं अपनी सांस नहीं थामने वाला हूं।