हाउसिंग मार्केट जस्ट हिट ए वॉल। कीमतों, दलालों और बिल्डर स्टॉक के लिए आगे क्या है।

राष्ट्रव्यापी मूल्य निर्धारण पर नवीनतम पठन मार्च में वापस आता है। तब से, 30 साल की बंधक दरों में लगभग 6% की वृद्धि हुई है, और खरीदारों के आवेदन धीमे हो गए हैं। यह पिछले हफ्ते, घर की खोजों पर अच्छी तरह से पढ़ने वाले ऑनलाइन दलालों की एक जोड़ी,

Redfin

(टिकर: आरडीएफएन) और

परकार

(COMP), छंटनी की घोषणा की।

इस बीच, Redfin के शेयर अपने चरम से लगभग 90% नीचे हैं। बिल्डर्स भी फंस गए हैं। मित्र जैसे नामों के साथ मित्रों को लीवरेज्ड एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड का मालिक न बनने दें

डायरेक्सियन डेली होमबिल्डर्स एंड सप्लाई बुल 3X शेयर
(NAIL), खासकर जब ब्याज दरें बढ़ रही हों, लेकिन अगर आप उत्सुक हैं, तो पांच कारोबारी दिनों में सिर्फ 45% का नुकसान हुआ।

क्या निवेशकों को यहां होम बिल्डर्स के शेयर खरीदने चाहिए? दलाल? घर की कीमतों के लिए आगे क्या है? और शेयर बाजार कब वापस आएगा? iffy से शुरू करते हुए, मैं निकट अवधि के विश्वास में गिरावट के क्रम में उनका उत्तर दूंगा।

हां, बिल्डर्स खरीदें। वरीयता देना

Lennar

(एलईएन) और

टोल ब्रदर्स

(टीओएल), जेड रहमानी कहते हैं, जो केबीडब्ल्यू के लिए समूह को कवर करता है। वह बताते हैं कि बिल्डर अनुमानित बुक वैल्यू के 60% पर ट्रेड करता है, जो कि 2008 के वित्तीय संकट की अनदेखी करते हुए मंदी के दौरान नीचे की ओर जाता है। लेनर को एक रियल एस्टेट प्रौद्योगिकी इकाई की लंबित बिक्री से लाभ होगा, और टोल समृद्ध खरीदारों पर केंद्रित है, जिनमें से लगभग 30% नकद भुगतान करते हैं, और इसलिए उच्च बंधक दरों से दूर नहीं होते हैं।

पूरे समूह में मूल्य/आय अनुपात आश्चर्यजनक रूप से कम है, लेकिन उन्हें अनदेखा करें। वे दो स्थितियों से उपजी हैं जो जल्द ही दोहराई नहीं जाएंगी: भूमि का मूल्य 30% या उससे अधिक उछलता है जब कंपनियों ने घर बेचे, और महामारी के दौरान लेन-देन की तेज गति। एक बिल्डर जो चार गुना कमाई पर ट्रेड करता है, सामान्य परिस्थितियों को मानते हुए वास्तव में आठ गुना हो सकता है-फिर भी सस्ता, लेकिन एक बड़ा अंतर।

घर की कीमतें एक साल पहले की तुलना में मार्च में 20% से अधिक उछल गईं, लेकिन रहमानी को उम्मीद है कि साल के अंत तक यह दर गिरकर 2% हो जाएगी। उनका आधारभूत दृष्टिकोण यह है कि अगले साल फ्लैट कीमतें लाता है। पिछले बिक्री संस्करणों के एक अध्ययन के आधार पर उनकी मंदी के परिदृश्य में अगले साल कीमतों में 5% की गिरावट आई है - शायद अधिक अगर बंधक दर 7% तक बढ़ जाती है। यह बहुत ज्यादा नहीं लग सकता है, लेकिन हाल के खरीदारों के लिए विशिष्ट बंधक के साथ, 5% की कीमत में गिरावट इक्विटी को 25% तक कम कर सकती है।

अधिकांश मकान मालिकों के पास हाल ही में कहीं भी बंधक दरें नहीं हैं; कुछ दो-तिहाई 4% से नीचे बंद हैं। इन खरीदारों को स्थानांतरित करने और नए ऋण लेने की संभावना नहीं है यदि उन्हें नहीं करना है, जो एक कारण है कि आपूर्ति वर्षों तक कम रह सकती है। एक और यह है कि बंधक पिछले आवास बुलबुले की तुलना में बहुत अधिक गुणवत्ता वाले हैं, इसलिए डिफ़ॉल्ट और घबराहट की बिक्री की लहर होने की संभावना नहीं है।

लेकिन सामर्थ्य पर कुछ देना होगा। नए गिरवी पर विशिष्ट भुगतान प्रयोज्य आय के 23% से ऊपर है, जो पिछले बुलबुले के दौरान उनके 26% के उच्च स्तर के करीब है। लेकिन आय सालाना 6% बढ़ रही है, इसलिए घर की कीमतों के लिए एक लंबा विराम सामर्थ्य को बहाल करने में मदद कर सकता है। किसी भी तरह, महामारी ने लोगों को अपने घरों में अधिक समय बिताने के लिए छोड़ दिया है, इसलिए उन्हें अपनी आय के प्रतिशत के रूप में आवास पर कुछ और भुगतान करने के लिए तैयार रहना चाहिए, रहमानी का मानना ​​​​है।

विलियम ब्लेयर के विश्लेषक स्टीफन शेल्डन कहते हैं, दलालों के शेयर खरीदने में जल्दबाजी न करें। उनमें से तीन पर उनकी मार्केट परफॉर्मेंस रेटिंग है: रेडफिन,

आरई/मैक्स होल्डिंग्स

(आरएमएक्स), और

eXp वर्ल्ड होल्डिंग्स

(एक्सपीआई)। पिछले हफ्ते एक ब्लॉग पोस्ट में, रेडफिन के सीईओ ग्लेन केलमैन ने लिखा था कि मई की मांग उम्मीद से 17% कम थी, और कंपनी 8% कर्मचारियों की छंटनी करेगी। रेडफिन सीधे एजेंटों को काम पर रखता है, जबकि कई दलाल स्वतंत्र ठेकेदारों का उपयोग करते हैं।

केलमैन ने लिखा है कि बिक्री में गिरावट महीनों के बजाय वर्षों तक रह सकती है। अधिक एजेंट अपने आप निकल सकते हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स की सदस्यता, घरों को बेचने वाले लोगों की संख्या के लिए एक प्रॉक्सी, पिछले साल 1.6 मिलियन थी, जो 2012 में लगभग एक मिलियन थी।

विलियम ब्लेयर के शेल्डन का कहना है कि वह इस बात से प्रभावित हैं कि ब्रोकर के मूल्यांकन में कितनी कमी आई है, लेकिन भावना खट्टी है, और वह स्थिरीकरण के संकेतों की प्रतीक्षा कर रहे हैं। रेडफिन पिछले साल की शुरुआत में अपने चरम शेयर बाजार मूल्य के दसवें हिस्से से भी कम के लिए चला गया, भले ही राजस्व लगभग दोगुना हो गया हो। यह शेयरों को लगभग एक तिहाई राजस्व पर रखता है। 2024 में फ्री कैश फ्लो के लगातार सकारात्मक होने की उम्मीद थी। अब, हम देखेंगे।

जहां तक ​​शेयर बाजार का सवाल है, मेरे पास अच्छी और बुरी खबरें हैं, इनमें से कोई भी विश्वसनीय नहीं है। पिछले हफ्ते एसएंडपी 500 अगले साल के लिए अनुमानित आय के 15 गुना से नीचे गिर गया, जो बताता है कि मूल्य निर्धारण ऐतिहासिक औसत पर वापस आ गया है। लेकिन यह कहने के लिए कुछ भी नहीं है कि सस्ता होने के रास्ते पर बाजार अपने औसत मूल्यांकन को खत्म नहीं करेगा। और

गोल्डमैन सैक्स

कहते हैं कि इस साल 10% आय वृद्धि का अनुमान है और अगला बहुत अधिक है।

गोल्डमैन कहते हैं, धीमी वृद्धि की उम्मीद है, और अगर मंदी है, तो कमाई अगले साल गिरकर पिछले साल के स्तर से नीचे आ सकती है। उस परिदृश्य के तहत बैंक का अनुमान S&P 500 को आज के कारोबार को अगले साल की कमाई के 18 गुना से अधिक पर छोड़ देता है। गोल्डमैन ने भविष्यवाणी की है कि बिना किसी मंदी के सूचकांक गुरुवार के स्तर से 17% बढ़ जाएगा, या एक के साथ 14% गिर जाएगा। कृपया मेरी बधाई या संवेदना स्वीकार करें।

क्रेडिट सुइस का कहना है कि चिंता की कोई बात नहीं है। सांख्यिकीय रूप से, कंपनी की आय के लिए व्यक्तिगत पूर्वानुमान कसकर क्लस्टर किए गए हैं। कमाई टैंक से पहले जो होता है वह इसके विपरीत है।

मैंने सुना है कि लोग शेयर बाजार को पहले "कुल क्लस्टर" के रूप में संदर्भित करते हैं, लेकिन मुझे नहीं पता था कि वे अनुमान फैलाव के बारे में बात कर रहे थे।

करने के लिए लिखें जैक हाफ [ईमेल संरक्षित]. उसे ट्विटर पर फॉलो करें और उसकी सदस्यता लें बैरन का स्ट्रीटवाइज पॉडकास्ट.