रियल एस्टेट अनुबंधों में उचित परिश्रम अवधि के साथ समस्या

जब वाणिज्यिक अचल संपत्ति का मालिक बिक्री के लिए बातचीत करना चाहता है, तो खरीदार को अक्सर इस बात का सामान्य विचार होगा कि वे क्या भुगतान करने को तैयार हैं। यह विचार आम तौर पर सीमित जांच और विश्लेषण को दर्शाता है, क्योंकि संभावित खरीदार की तुलना में अधिक व्यापक जांच और विश्लेषण लागत अधिक है, यह जाने बिना कि संपत्ति अनुबंध के तहत है।

एक बहुत ही विक्रेता-अनुकूल बाजार को छोड़कर, पार्टियां आमतौर पर बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर करके खरीदार की चिंता को संबोधित करती हैं, लेकिन खरीदार को एक उचित परिश्रम अवधि - 30 से 90 दिन - जिसमें संपत्ति की और जांच करने के लिए देती है। उस समय में, खरीदार पट्टों की सावधानीपूर्वक समीक्षा कर सकता है, किसी भी भौतिक मुद्दों की जांच कर सकता है, पर्यावरणीय मुद्दों की तलाश कर सकता है, और खुद को संतुष्ट कर सकता है कि संपत्ति के लिए इसकी योजनाएं वित्तीय समझ में आती हैं। इन सबसे ऊपर, ड्यू डिलिजेंस अवधि खरीदार को संपत्ति हासिल करने के लिए आवश्यक धन - ऋण और इक्विटी दोनों - को खोजने का समय देती है।

नियत परिश्रम अवधि के अंत से कुछ दिन पहले, विक्रेता को अक्सर सौदे पर दलाल से एक फोन कॉल प्राप्त होगा। सबसे अच्छे मामले में, ब्रोकर यह घोषणा करेगा कि खरीदार को कुछ मुद्दों की जांच करने के लिए उचित परिश्रम अवधि के विस्तार की आवश्यकता है, जिन्हें अधिक समय की आवश्यकता होती है, अक्सर पर्यावरण से संबंधित। सबसे खराब स्थिति में, ब्रोकर यह घोषणा करेगा कि खरीदार की उचित परिश्रम जांच ने खुलासा किया है कि संपत्ति के मूल्य का खरीदार का अनुमान बहुत अधिक था, और कीमत में कमी के बिना सौदे का कोई मतलब नहीं है।

किसी भी तरह से, विक्रेता को दुविधा का सामना करना पड़ता है। अन्य संभावित खरीदार जो इस प्रक्रिया में पहले तस्वीर में रहे होंगे, वे सभी अन्य चीजों पर चले गए हैं। इस बिंदु पर, वे शायद सभी रुचि खो चुके हैं। यदि विक्रेता और उसके दलाल उन खरीदारों में से किसी के पास वापस जाते हैं, तो वे संपत्ति को क्षतिग्रस्त माल के रूप में देख सकते हैं। यदि विक्रेता संपत्ति को बाजार से हटा देता है, तो उसे फिर से बाजार में जाने से पहले कई महीनों या वर्षों तक इंतजार करना पड़ सकता है। इस सब के परिणामस्वरूप, विक्रेता आमतौर पर कुछ हद तक खरीदारों को समायोजित करते हैं।

अधिक समय देना आसान है। एक विक्रेता उस समय में जो कुछ भी होना चाहिए, उसे बाँधने का प्रयास कर सकता है। उदाहरण के लिए, यदि खरीदार को संपत्ति के पिछले यार्ड में अज्ञात सामग्रियों के ढेर की जांच करने के लिए और समय चाहिए, तो पार्टियां इस बात से सहमत हो सकती हैं कि उचित परिश्रम अवधि विस्तार केवल उस जांच से संबंधित है। जब तक किसी समस्या को हल करने की लागत एक सहमत सीमा से कम हो जाती है, तब तक खरीदार को बंद करना होगा।

दूसरी ओर, मूल्य समायोजन के लिए एक खरीदार का अनुरोध विक्रेता के लिए अधिक आघात पैदा करता है। क्या विक्रेता मूल्य समायोजन के बदले कुछ लाभ प्राप्त कर सकता है? विक्रेता समापन में तेजी लाने की कोशिश कर सकता है, या खरीदार को कुछ आकस्मिकताओं को माफ कर सकता है या जमा में वृद्धि कर सकता है। सिद्धांत रूप में, विक्रेता भविष्य के भुगतान के अधिकार की मांग कर सकता है यदि संपत्ति प्रदर्शन के कुछ सहमत-मानदंड से अधिक हो। व्यवहार में, हालांकि, खरीदार ऐसे उपायों के लिए सहमत नहीं होंगे। यदि कोई खरीदार ऐसे उपायों से सहमत होता है, तो उन्हें बातचीत करना मुश्किल होगा और लागू करने और लागू करने में भी मुश्किल होगी।

एक विक्रेता उचित परिश्रम अवधि के दौरान संपत्ति को बाजार से बाहर निकालने के लिए खरीदार को एक गैर-वापसी योग्य विकल्प शुल्क चार्ज करके इनमें से कुछ जोखिमों से खुद को बचा सकता है। यह शुल्क खरीदार को संपत्ति का नियंत्रण देगा, जबकि उसने अपनी जांच की। अगर खरीदार ने आगे नहीं बढ़ने का फैसला किया तो यह विक्रेता को मुआवजा भी देगा। हालांकि यह मार्ग बहुत मायने रखता है, विक्रेता आमतौर पर केवल विक्रेता के अनुकूल बाजारों में ही विकल्प शुल्क प्राप्त कर सकते हैं।

एक अन्य संभावना के रूप में, एक अनुबंध खरीदार को एक उचित परिश्रम अवधि दे सकता है, लेकिन खरीदार को केवल तभी समाप्त करने की अनुमति देता है जब खरीदार एक निश्चित परिभाषित सीमा से अधिक संपत्ति के साथ वास्तविक समस्याओं की पहचान करता है। यह दृष्टिकोण खरीदारों को डराएगा क्योंकि वे आम तौर पर एक उचित परिश्रम अवधि के परिणामस्वरूप कुल वैकल्पिकता होने पर भरोसा करते हैं।

विक्रेता शायद अपनी रक्षा कर सकते हैं, कम से कम थोड़ा, यह दिखावा न करके कि नियत परिश्रम की अवधि समाप्त हो जाएगी और खरीदार या तो आगे बढ़ जाएगा या चला जाएगा। इसके बजाय, अनुबंध विस्तार की संभावना में निर्माण कर सकता है। उदाहरण के लिए, अनुबंध कह सकता है कि यदि खरीदार अधिक समय चाहता है, तो उसे एक विस्तार शुल्क का भुगतान करना होगा जो खरीद मूल्य के खिलाफ जमा नहीं किया गया है। खरीदार, निश्चित रूप से, केवल जमा में वृद्धि करना पसंद करेगा और उस वृद्धि को खरीद मूल्य के खिलाफ लागू करने के लिए एस्क्रो में रखा जाएगा। यहां तक ​​​​कि अगर अनुबंध को स्पष्ट रूप से विस्तार शुल्क की आवश्यकता होती है, यदि खरीदार अधिक समय चाहता है, तो खरीदार अभी भी एक मुफ्त विस्तार का अनुरोध कर सकता है, लेकिन इसका स्वाद खराब है क्योंकि यह पार्टियों की सहमति से भिन्न होता है।

यदि विक्रेता के पास अन्य खरीदार प्रतीक्षा कर रहे हैं, तो यह खरीदारों को उचित परिश्रम अवधि का बहुत अधिक लाभ लेने से रोकने के लिए एक आकर्षक तंत्र की पेशकश कर सकता है। उस अंत में, विक्रेता यह स्पष्ट करना चाहता है कि उसे अन्य संभावित खरीदारों के साथ बातचीत करने और यहां तक ​​​​कि बैकअप अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने का अधिकार है। विक्रेता किसी भी खरीदार के साथ विशिष्टता के लिए सहमत होने से बचना चाहेगा - एक उचित स्थिति यह देखते हुए कि उदार देय परिश्रम अवधि वाले खरीदार के पास लेनदेन के लिए कोई ठोस प्रतिबद्धता नहीं है।

अपनी सर्वोत्तम रणनीति के रूप में, निश्चित रूप से, एक विक्रेता को अपनी बिक्री को विक्रेता के अनुकूल बाजार के दौरान होने का समय देने का प्रयास करना चाहिए। आज के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार, दुर्भाग्य से, बहुत विक्रेता-अनुकूल नहीं हैं। यह स्थिति अल्पावधि में बढ़ने की संभावना है। विक्रेताओं को या तो सड़क के नीचे कहीं बेहतर दिन की प्रतीक्षा करनी चाहिए - लेकिन सभी विक्रेताओं के पास दीर्घकालिक दृष्टिकोण नहीं है - या अनुबंधों में उदार उचित परिश्रम अवधि के प्रभाव को कम करने के लिए किसी अन्य तरीके का पता लगाएं।