ज़ोनिंग को खत्म करने का समय? नई किताब मामला बनाती है

कई अमेरिकी शहरों में आवास है बहुत महंगा. न्यू यॉर्क और सैन फ्रांसिस्को जैसे तटीय शहरों में आवास की कीमतें बेहद अपमानजनक हैं, लेकिन नैशविले और डेनवर जैसे अंतर्देशीय शहरों में भी कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं। शोध करना पता चलता है अमेरिका की उच्च आवास लागत में ज़ोनिंग का बड़ा योगदान है, और एक नई किताब में, मनमाना रेखाएँ: ज़ोनिंग ने अमेरिकी शहर को कैसे तोड़ा और इसे कैसे ठीक किया जाए, न्यूयॉर्क शहर के पूर्व योजनाकार एम. नोलन ग्रे दृढ़तापूर्वक तर्क देते हैं कि शहरों को ज़ोनिंग रूट और शाखा को समाप्त कर देना चाहिए।

ज़ोनिंग के साथ समस्याओं पर चर्चा करने से पहले, ग्रे (पूर्ण प्रकटीकरण: ग्रे एक दोस्त है और कभी-कभी सह-लेखक) पाठक को बताता है कि ज़ोनिंग क्या है और क्या नहीं है। ज़ोनिंग भूमि उपयोग को तीन व्यापक श्रेणियों-आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक-साथ ही कई उपश्रेणियों में विभाजित करता है, और घनत्व को नियंत्रित करता है। ज़ोनिंग कोड, ऐतिहासिक संरक्षण, उपखंड अध्यादेश, डिजाइन समीक्षा, पर्यावरण विनियमन, या व्यापक योजना का निर्माण नहीं कर रहा है। ये सभी उपकरण हैं जो स्थानीय सरकारें निर्मित वातावरण को आकार देने के लिए उपयोग करती हैं, लेकिन वे ज़ोनिंग नहीं कर रहे हैं।

स्पष्ट रूप से ज़ोनिंग अप फ्रंट को परिभाषित करना महत्वपूर्ण है क्योंकि ज़ोनिंग को समाप्त करने का विचार कट्टरपंथी लग सकता है यदि लोगों को लगता है कि यह एकमात्र तरीका है जिससे स्थानीय अधिकारी शहर के जीवन के उपद्रव को कम कर सकते हैं। लेकिन जैसा कि ग्रे बताते हैं, भले ही ज़ोनिंग का शहर के रूप पर बड़ा प्रभाव पड़ता है, लेकिन यह इसे और अधिक रहने योग्य बनाने के लिए बहुत कम करता है।

पुस्तक को तीन भागों में बांटा गया है। भाग एक बताता है कि ज़ोनिंग क्या है और इसे क्यों स्थापित किया गया था। भाग दो ज़ोनिंग की चार समालोचना प्रस्तुत करता है: यह आवास की लागत को बढ़ाता है, आर्थिक विकास को कम करता है, आर्थिक और नस्लीय अलगाव को बढ़ावा देता है, और फैलाव को अनिवार्य करता है। भाग तीन वर्तमान क्षेत्रीय सुधार प्रयासों और प्रारंभिक सफलताओं पर चर्चा करता है; ज़ोनिंग को समाप्त करने का मामला बनाता है; और विचार करता है कि ज़ोनिंग के बिना दुनिया में शहर की योजना कैसी दिख सकती है।

ज़ोनिंग का एक संक्षिप्त इतिहास

ग्रे हमें याद दिलाता है कि ज़ोनिंग अपेक्षाकृत नया है। पहला ज़ोनिंग कोड न्यूयॉर्क शहर में 1916 में स्थापित किया गया था, बमुश्किल 100 साल पहले। फिर भी शहर हजारों वर्षों से अस्तित्व में थे, और उन पूर्व-क्षेत्रीय शहरों के अधिकारियों और निवासियों को उन सभी उपद्रवों से निपटना पड़ा जो आधुनिक शहर के जीवन को प्रभावित करते हैं- शोर, प्रदूषण, अपशिष्ट निपटान, भीड़- बिना ज़ोनिंग के। क्या ज़ोनिंग ने स्थानीय अधिकारियों को शहर के जीवन को बेहतर बनाने का एक नया, अधिक प्रभावी तरीका प्रदान किया? वास्तव में नहीं, ग्रे कहते हैं।

जबकि शहर के जीवन की परेशानियां बहुत वास्तविक थीं और हैं, ग्रे बताते हैं कि ज़ोनिंग जल्दी से एक उपकरण से पारंपरिक उपद्रवों को संबोधित करने के लिए कुछ और नापाक चीज़ों में स्थानांतरित हो गया - लोगों को कुछ जातियों, आय वर्गों और वांछनीय क्षेत्रों से व्यवसायों से बाहर करने का एक तरीका।

एक उदाहरण के रूप में, ग्रे बर्कले, कैलिफ़ोर्निया के ज़ोनिंग अध्यादेश को लाता है, जिसे न्यूयॉर्क शहर के तुरंत बाद स्थापित किया गया था। इसमें देश का पहला एकल-परिवार ज़ोनिंग जिला शामिल था। मूल रूप से पड़ोस के चरित्र की रक्षा करने और भीड़-भाड़ को सीमित करने के बारे में - आधुनिक ज़ोनिंग समर्थकों के सामान्य परहेज - इसने अपार्टमेंट और टेनमेंट हाउसिंग जैसे अधिक किफायती आवास विकल्पों पर प्रतिबंध लगा दिया।

इसने आवासीय पड़ोस में काम करने से चीनी लॉन्ड्री जैसे व्यवसायों पर भी प्रतिबंध लगा दिया। जबकि घोषित लक्ष्य नहीं था, इस नियम ने चीनी प्रवासियों को अधिक समृद्ध मूल निवासियों से दूर रखा क्योंकि उस समय ज्यादातर लोग अपनी नौकरी के करीब रहते थे ताकि वे काम पर जा सकें।

ये दो विचार - अलग-अलग एकल-परिवार के घरों को प्राथमिकता देना और आवासीय पड़ोस से अधिकांश व्यवसायों पर प्रतिबंध लगाना - आधुनिक ज़ोनिंग अध्यादेशों के स्तंभ बन गए जो आय और नस्लीय अलगाव को बढ़ावा देना जारी रखते हैं।

स्थानीय जोनिंग को बढ़ावा देने में संघीय सरकार की भूमिका के बारे में ग्रे का विवरण विशेष रूप से व्यावहारिक है। 1923 में, केवल 218 नगर पालिकाओं में ज़ोनिंग अध्यादेश थे। 1936 तक, 1,000 से अधिक स्थानीय सरकारों ने ज़ोनिंग को अपनाया था। तत्कालीन वाणिज्य सचिव हर्बर्ट हूवर जैसे संघीय अधिकारियों ने ज़ोनिंग के इस तेजी से विस्तार को चलाने में मदद की क्योंकि वे व्यापक गृहस्वामी का समाज चाहते थे जो "राष्ट्रीय चरित्र" को बहाल करे और भवन उद्योग का समर्थन करे।

अपने लक्ष्यों को आगे बढ़ाने के लिए, हूवर ने सिटी प्लानिंग और ज़ोनिंग पर सलाहकार समिति को इकट्ठा किया। यह समसामयिक नियोजन आंदोलन के कई सितारों से बना था, जिसमें विशिष्ट परिदृश्य वास्तुकार फ्रेडरिक लॉ ओल्मस्टेड जूनियर शामिल थे। समिति ने मानक ज़ोनिंग सक्षम अधिनियम (SZEA) का मसौदा तैयार किया था, जो कि मॉडल कानून था जो राज्य स्थानीय ज़ोनिंग अध्यादेश बनाने के लिए उस अधिकार प्राप्त नगर पालिकाओं को अपना सकते थे। SZEA को हूवर और समिति द्वारा भारी बढ़ावा दिया गया था, और 1930 तक, तत्कालीन 35 राज्यों में से 48 ने कानून लागू किया था, जो अक्सर SZEA पर आधारित होता था, जिससे स्थानीय सरकारों को ज़ोनिंग लागू करने की अनुमति मिलती थी। बाद में, संघीय सरकार ने ज़ोनिंग अध्यादेशों को संघीय आवास प्रशासन सहायता और अन्य संघीय अनुदानों और ऋणों के लिए एक शर्त बनाकर ज़ोनिंग को प्रोत्साहित किया।

ज़ोनिंग की उच्च लागत

पुस्तक के भाग दो में ज़ोनिंग के कारण होने वाली चार समस्याओं की व्याख्या की गई है। सबसे पहले, ज़ोनिंग से आवास की लागत बढ़ जाती है। जैसा कि ग्रे बताते हैं, ज़ोनिंग नियम जो आवास घनत्व को सीमित करते हैं जैसे कि न्यूनतम लॉट आकार, बहुपरिवार आवास पर प्रतिबंध, ऊंचाई सीमा और न्यूनतम पार्किंग आवश्यकताएं सभी आपूर्ति कम करें आवास की। जब आवास की आपूर्ति मांग को पूरा करने में असमर्थ होती है, तो कीमतें बढ़ जाती हैं। संक्षेप में, देश के हर महंगे शहर में हर महंगे मोहल्ले में यही हो रहा है।

दूसरी लागत ग्रे चर्चा राष्ट्रीय पर नकारात्मक प्रभाव ज़ोनिंग है आर्थिक विकास. जब लोग अधिक रोजगार के अवसरों और उच्च मजदूरी वाले शहरों में जाने में असमर्थ होते हैं तो पूरे देश को नुकसान होता है। हम उन वस्तुओं और सेवाओं को खो देते हैं जिनका उत्पादन लोग करते हैं यदि वे स्थानांतरित करने में सक्षम हो सकते हैं, और लोगों को कम मजदूरी और कम अवसरों वाले स्थानों में फंसाकर, हम अनिवार्य रूप से सामाजिक सुरक्षा नेट कार्यक्रमों पर अधिक पैसा खर्च करते हैं।

इसके बाद, ग्रे वर्णन करता है कि कैसे ज़ोनिंग अलगाव को प्रोत्साहित करता है। प्रारंभिक ज़ोनिंग कोड में स्पष्ट रूप से नस्लीय भाषा शामिल थी, लेकिन अदालतों द्वारा इस तरह की भाषा के अवैध होने के बाद, स्पष्ट नस्लीय प्रतिबंधों को अन्य प्रतिबंधों के साथ बदल दिया गया था, जो बड़े पैमाने पर समान परिणाम प्राप्त करते थे। ज़ोनिंग नियम जो सस्ते अपार्टमेंट, डुप्लेक्स, या ट्रिपलक्स के निर्माण को प्रतिबंधित या प्रतिबंधित करते हैं और इसके बजाय लोगों को बड़े पैमाने पर एकल परिवार के घरों को खरीदने की आवश्यकता होती है, कम आय वाले लोगों को कई पड़ोस में आवास खरीदने से रोकते हैं। चूंकि अश्वेतों, हिस्पैनिक्स और अन्य अल्पसंख्यक समूहों की औसत आय गोरों की तुलना में कम थी और अब भी है, इन नियमों के परिणामस्वरूप व्यापक नस्लीय और आय अलगाव हुआ जो आज भी मौजूद है।

अंत में, ज़ोनिंग फैलाव को प्रोत्साहित करती है जो पर्यावरण को नुकसान पहुँचाती है। ग्रे अपने नियोजन के दिनों से इस बिंदु पर एक कहानी सुनाते हैं। एक डेवलपर ने एक पुराने अस्पताल की इमारत को पहली मंजिल पर चिकित्सा कार्यालय की जगह और 140 बाजार-दर इकाइयों के साथ लगभग 220 आय-प्रतिबंधित इकाइयों के साथ एक अपार्टमेंट इमारत में बदलने के लिए एक परियोजना का प्रस्ताव दिया। साइट पारगमन के करीब थी, इसलिए बहुत से लोग बिना कार के इमारत में रह सकते थे। जैसा कि ग्रे लिखते हैं, "योजना के नजरिए से, यह एक स्लैम डंक था।" फिर भी, कुछ स्थानीय लोगों ने परियोजना का विरोध करने के लिए पुन: ज़ोनिंग प्रक्रिया का इस्तेमाल किया, यह तर्क देते हुए कि नया विकास पर्यावरण को नुकसान पहुंचाएगा।

यह विचार कि विकास पर्यावरण के लिए खराब है, अधिक विकास के विरोधियों के बीच आम है, लेकिन जैसा कि ग्रे बताते हैं, पर्यावरण के लिए सघन विकास बेहतर है। यह लोगों के लिए पैदल या बाइक से स्थानों तक जाना आसान बनाता है, जिससे कार की आवश्यकता और साथ में होने वाले उत्सर्जन में कमी आती है। अपार्टमेंट और डुप्लेक्स को अलग-अलग एकल-परिवार के घरों की तुलना में गर्मी और ठंडा करने के लिए कम ऊर्जा की आवश्यकता होती है क्योंकि इकाइयां आम तौर पर छोटी होती हैं और बाहर की ओर कम दीवारें होती हैं। अंत में, सघन विकास शहरों के किनारे पर नए विकास की आवश्यकता को कम करता है, जिसका अर्थ है अधिक जंगल, पार्क और खुली जगह।

ज़ोनिंग को कैसे खत्म करें

ज़ोनिंग की महत्वपूर्ण लागतों की व्याख्या करने के बाद, ग्रे अपने मुख्य तर्क - ज़ोनिंग को समाप्त करने की आवश्यकता पर लौटता है। यह दिखाने के लिए कि ज़ोनिंग को समाप्त करने से आपदा नहीं आएगी, ग्रे ने ह्यूस्टन की ओर रुख किया, जो अमेरिका का एकमात्र बड़ा शहर है, जिसमें पारंपरिक ज़ोनिंग नहीं है।

जैसा कि ग्रे बताते हैं, ह्यूस्टन में भूमि उपयोग बड़े पैमाने पर अन्य शहरों में देखे गए पैटर्न का अनुसरण करता है - व्यवसाय मुख्य सड़कों पर हैं, घर शांत आवासीय पड़ोस में हैं, अपार्टमेंट अक्सर मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस में होते हैं, और भारी औद्योगिक उपयोग आवासीय क्षेत्रों से बहुत दूर हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि मूल्य प्रणाली स्वाभाविक रूप से ह्यूस्टन में दुर्लभ भूमि आवंटित करती है, काम कर रहा है अन्य शहरों के नियोजन विभागों की लेकिन प्रतिकूल दुष्प्रभावों के बिना। नतीजतन, ह्यूस्टन ज़ोन वाले शहरों की तरह ही रहने योग्य है, लेकिन सस्ता है, क्योंकि ज़ोनिंग प्रतिबंधों के बिना आवास की आपूर्ति मांग के साथ बनी रह सकती है।

ग्रे का सुझाव है कि अन्य शहर ह्यूस्टन की तरह बनने के लिए दो कदम उठा सकते हैं। सबसे पहले, नगर पालिकाओं को यह आवश्यक होना चाहिए कि चुनावी वर्ष के जनमत संग्रह में ज़ोनिंग अध्यादेशों को नियमित रूप से सर्वोच्च बहुमत द्वारा अनुमोदित किया जाए। ह्यूस्टन के निवासियों ने 1948, 1962 और 1993 में तीन बार ज़ोनिंग पर मतदान किया और हर बार उन्होंने इसे अस्वीकार कर दिया। यदि अन्य शहरों ने निवासियों को ज़ोनिंग पर वोट करने की अनुमति दी है, तो हम कहीं और समान परिणाम देख सकते हैं।

संपत्ति के मूल्यों के बारे में चिंतित गृहस्वामी और स्थानीय अधिकारी जिन्हें उनके वोट की आवश्यकता है, वे अपने दम पर मतदान की आवश्यकता को लागू करने के लिए अनिच्छुक हो सकते हैं, लेकिन चूंकि राज्य सरकारें अंततः नियंत्रित करती हैं कि स्थानीय सरकारों को क्या करने की अनुमति है, एक राज्य कानून जिसके लिए नियमित ज़ोनिंग जनमत संग्रह की आवश्यकता होती है, उन्हें उचित रूप से मजबूर कर सकता है हाथ। पूरी किताब में, ग्रे स्थानीय NIMBYism को दूर करने के लिए स्थानीय ज़ोनिंग नियमों की राज्य छूट का समर्थन करता है और एक राज्य जनमत संग्रह नियम इसका एक उदाहरण है।

दूसरा कदम एक ऐसी प्रक्रिया तैयार करना है जो सबसे अडिग ज़ोनिंग अधिवक्ताओं को अपने आस-पड़ोस में ज़ोनिंग जैसे नियमों को लागू करने की अनुमति देता है। ह्यूस्टन इसे किया, प्रभावित संपत्ति स्वामियों के वोट के आधार पर क्षेत्रों को कड़े नियमों में ऑप्ट-इन करने की अनुमति देता है। अधिक पड़ोस नियंत्रण के लिए एक विकल्प बनाना उन निवासियों को खुश कर सकता है जो पूरे शहर पर अपनी प्राथमिकताएं थोपने से रोकते हुए ज़ोनिंग का पक्ष लेते हैं।

ज़ोनिंग के बाद का जीवन

तो, ज़ोनिंग के बिना शहर की योजना कैसी दिखती है? ग्रे कुछ विचार प्रदान करता है।

ज़ोनिंग प्रवर्तन से मुक्त, योजनाकारों को वास्तविक बाह्यताओं को कम करने पर ध्यान देना चाहिए। शहरों में शोर, प्रदूषण और भीड़भाड़ वास्तविक समस्याएं हैं, लेकिन ज़ोनिंग ही उन्हें संबोधित करने का एकमात्र या सबसे अच्छा तरीका नहीं है। विभिन्न बाहरीताओं के लिए मानक निर्धारित करना, जैसे, शोर नियम, पारंपरिक ज़ोनिंग की आवश्यकता नहीं है। योजनाकार और पुलिस मानकों को लागू कर सकते हैं, जबकि कानून और मध्यस्थता सेवाएं आवश्यक होने पर पड़ोसियों के बीच विवादों को सुलझा सकती हैं। कोड प्रवर्तन के साथ, ग्रे का सुझाव है कि योजनाकारों को मध्यस्थता प्रक्रिया में एक भूमिका निभानी चाहिए।

ज़ोनिंग के उन्मूलन से योजनाकारों को वास्तविक शहर नियोजन पर काम करने के लिए और अधिक समय मिलेगा- स्ट्रीट ग्रिड बिछाने, पार्कों के लिए जगह सुनिश्चित करने और भविष्य में विकास को समायोजित करने के लिए स्कूल और अन्य सार्वजनिक सुविधाएं कहां स्थित होनी चाहिए। यह सुनिश्चित करने के लिए कि उनकी योजना काम कर रही है, ग्रे का सुझाव है कि योजनाकारों को अधिक डेटा एकत्र करना चाहिए और उनका विश्लेषण करना चाहिए, जैसे कि यात्रा समय, वायु गुणवत्ता और आवास की कीमतें। क्या लोग उचित समय में अपनी नौकरी पा सकते हैं? क्या लोग शहर में जाने का जोखिम उठा सकते हैं? इन प्रश्नों को एक योजनाकार के समय पर कब्जा करना चाहिए, न कि एक अपार्टमेंट इमारत में दो मंजिलें हो सकती हैं या तीन या लॉन्ड्रोमैट व्यावसायिक स्थान का स्वीकृत उपयोग है या नहीं।

निष्कर्ष

कुल मिलाकर, ग्रे की पुस्तक आवास और भूमि-उपयोग नियमों पर साहित्य के लिए एक उत्कृष्ट अतिरिक्त है। वह स्पष्ट रूप से ज़ोनिंग के कारण होने वाली समस्याओं का निदान करता है और अमेरिकी शहरों में भूमि का उपयोग करने के तरीके में सुधार के लिए समझदार समाधान प्रदान करता है। एक अभ्यास योजनाकार के रूप में उनका अनुभव उनकी आलोचनाओं और सिफारिशों को मजबूत करता है। जबकि मैं सब कुछ से सहमत नहीं था- जेंट्रीफाइंग क्षेत्रों में आवास की सामर्थ्य बनाए रखने के उनके प्रस्तावों में मेरे स्वाद के लिए बहुत अधिक सरकारी हस्तक्षेप शामिल है- पुस्तक का मुख्य तर्क आश्वस्त है: शहरों में सुधार के बजाय, ज़ोनिंग का उपयोग बड़े पैमाने पर स्थापित निवासियों द्वारा नए लोगों को बाहर करने के लिए किया जाता है। ग्रे सही है, हमें ज़ोनिंग को खत्म कर देना चाहिए। उम्मीद है, यह विचार देश भर के शहरों में कर्षण प्राप्त करेगा।