विकास और आय के लिए शीर्ष आरईआईटी

पिछले एक साल में बढ़ती दरों ने रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट सेक्टर को विशेष रूप से कठिन बना दिया है। कई प्रमुख सलाहकार और योगदानकर्ता मनीशो.कॉमहालांकि, आरईआईटी स्पेस पर एक विपरीत दृष्टिकोण लिया है और विकास और आय दोनों की तलाश करने वाले निवेशकों के लिए दीर्घकालिक मूल्य देखते हैं।

जिमी मेंगल, लाभ क्षेत्र

पिछले कुछ वर्षों में कृषि भूमि की कीमतें बैलिस्टिक हो रही हैं। लेकिन एक निवेश के रूप में अपने खुद के खेत को खरीदना और उसका रखरखाव हम में से अधिकांश के लिए पूरी तरह से पहुंच से बाहर है। यही कारण है कि अमेरिका में सभी कृषि भूमि का 30% भूस्वामियों के स्वामित्व में है जो खुद खेती नहीं करते हैं।

फार्मलैंड के साथ, फार्मलैंड बाजार में एक्सपोजर और सुरक्षा हासिल करने के लिए स्टॉक खरीदना उतना ही सरल है। आरईआईटी में ख़रीदना मकान मालिक बनने जैसा है। फार्मलैंड आरईआईटी बल्कि सरल हैं। एक मामले में, कंपनी खेती के लिए आवश्यक भूमि का अधिग्रहण करेगी और इसे दीर्घकालिक पट्टे पर किसान को पट्टे पर देगी।

फार्मलैंड पार्टनर्स (एफपीआई) एक कम प्रसिद्ध आरईआईटी है जिसके पास लगभग 200,000 एकड़ कृषि भूमि है जो 100 से अधिक किरायेदारों को पट्टे पर देती है जो 26 राज्यों में 18 विभिन्न फसलें उगाते हैं। यह इन परियोजनाओं से किराया एकत्र करता है और अन्य किसानों के लिए 25,000 एकड़ के लिए प्रबंधन शुल्क अर्जित करता है।

पिछले तीन वर्षों में, फार्मलैंड पार्टनर्स ने लगभग 32% वार्षिक रिटर्न प्रदान किया है। यह उसी अवधि के दौरान S&P 500 से तीन गुना अधिक है और आज की मुद्रास्फीति दर से लगभग चार गुना अधिक है। यह 110% कुल रिटर्न है, जिसमें लाभांश शामिल नहीं है, 2% उपज के पास मँडरा रहा है।

एफपीआई एक ऐसे क्षेत्र के साथ अपने लाभांश पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक शानदार तरीका है जो मुद्रास्फीति, बाजार में गिरावट और यहां तक ​​कि मंदी के खिलाफ लचीला होने के लिए जाना जाता है। इसी महीने, दुनिया ने 8 अरब की रिकॉर्ड आबादी का आंकड़ा पार किया। आप इस बहुत ही कम आंके गए क्षेत्र से जोखिम प्राप्त करने में बुद्धिमान होंगे।

मार्टी फ्रिडसन, फ्रिडसन-फोर्ब्स आय प्रतिभूति निवेशक

हाईवुड गुण (HIW) एक कार्यालय संपत्ति REIT है जो अटलांटा, चार्लोट, रैले, नैशविले, रिचमंड, ऑरलैंडो, टाम्पा और पिट्सबर्ग के अपस्केल व्यावसायिक जिलों में संपत्तियों का मालिक है, विकसित और पट्टे पर देता है। कंपनी ने जुलाई 2022 में डलास बाजार में प्रवेश किया।

HIW 27 से अधिक ग्राहकों के साथ लगभग 1500 मिलियन वर्ग फुट संपत्ति स्थान का मालिक है और/या इसका प्रबंधन करता है। हालांकि कंपनी विकासोन्मुखी बनी हुई है, इसने पर्याप्त वित्तीय लचीलेपन के साथ एक ठोस बैलेंस शीट बनाए रखी है। REIT की शुद्ध परिचालन आय का 60% से अधिक रैले (24%), नैशविले (22%), और अटलांटा (16%) से प्राप्त होता है।

REIT की ठोस बैलेंस शीट सकल संपत्ति के केवल 7.3% के लिए सुरक्षित ऋण लेखांकन द्वारा प्रमाणित है। HIW ने 3 की तीसरी तिमाही में ऑपरेशंस (FFO) से $2022 मिलियन या $111.6 प्रति शेयर के फंड की सूचना दी, जो एक साल पहले की तुलना में 1.04% अधिक है। एफएफओ ने विश्लेषकों के $8.6 अनुमानों को सबसे ऊपर रखा, जबकि $0.96 मिलियन का कुल राजस्व उम्मीदों से थोड़ा बेहतर था और साल-दर-साल 207.0% बढ़ा।

यह आरईआईटी सामान्य स्टॉक निवेश निम्न-से-मध्यम-जोखिम वाले कर-आस्थगित पोर्टफोलियो के लिए उपयुक्त है। लाभांश पर सामान्य आय के रूप में कर लगाया जाता है और स्थिर वृद्धि के साथ स्थिर बना रहता है। 39.00% वार्षिक उपज के लिए $5.13 या उससे कम पर खरीदें।

जॉन बकिंघम, प्रूडेंट सट्टेबाज

फिजिशियन रियल्टी (DOC) एक स्मॉल-कैप स्वास्थ्य देखभाल REIT है जो चिकित्सकों, अस्पतालों, स्वास्थ्य देखभाल वितरण प्रणालियों और अन्य स्वास्थ्य देखभाल प्रदाताओं को पट्टे पर दी गई संपत्तियों का अधिग्रहण, स्वामित्व और प्रबंधन करती है। इसकी संपत्तियां आम तौर पर एक परिसर में एक अस्पताल या रणनीतिक रूप से स्थित और एक अस्पताल या चिकित्सक संगठन से संबद्ध हैं।

महामारी ने निस्संदेह किरायेदारों को प्रभावित किया है, लेकिन रुझान आरईआईटी के पक्ष में बने हुए हैं क्योंकि जनसंख्या की आयु, स्वास्थ्य प्रदाता समेकित हो रहे हैं, और देखभाल की डिलीवरी आउट पेशेंट स्थल में परिवर्तित हो रही है, जबकि नए चिकित्सा कार्यालय भवन निर्माण का लगभग 75% अस्पताल परिसरों से बाहर है।

और, प्रबंधन का कहना है कि बढ़ती निर्माण लागतों ने कंपनी को गुणवत्ता का त्याग किए बिना ऐतिहासिक 2% से 3% सीमा से परे लीजिंग स्प्रेड पर कब्जा करने की अनुमति दी है।

वास्तव में, डीओसी के पोर्टफोलियो के 256,000 वर्ग फुट को हाल ही में 8.0% के कुल री-लीजिंग स्प्रेड पर नवीनीकृत किया गया था, जो कंपनी के इतिहास में उच्चतम त्रैमासिक चिह्न है। बढ़ती दरों ने 2022 में अधिकांश आरईआईटी के शेयर प्रदर्शन को प्रभावित किया है, लेकिन 19% स्लाइड साल-दर-साल एक अनुकूल प्रवेश बिंदु प्रदान करती है। लाभांश उपज एक मजबूत 6.2% है।

टिम प्लैहन, द डिविडेंड हंटर

स्टारवुड संपत्ति ट्रस्ट (एसटीडब्ल्यूडी) हमारे पहले जून 2014 के अंक से हमारे पोर्टफोलियो शेयरों में से एक रहा है; वर्षों से, यह हमारी सबसे बड़ी स्थिति बन गई है। कंपनी एक जबरदस्त स्थिर लाभांश दाता रही है, और शेयर बाजार में सुधार के दौरान शेयरों को जोड़ने के लिए यह एक उत्कृष्ट स्टॉक रहा है।

एक वित्त आरईआईटी जिसका प्राथमिक व्यवसाय वाणिज्यिक संपत्ति बंधक की उत्पत्ति है, स्टारवुड क्षेत्र के सबसे बड़े खिलाड़ियों में से एक है, जो विशेष शर्तों के साथ बड़े ऋण बनाने पर केंद्रित है। स्केल कंपनी को बैंकों और छोटे वाणिज्यिक वित्त आरईआईटी पर प्रतिस्पर्धात्मक लाभ देता है।

हाल के वर्षों में, स्टारवुड ने अब सबसे बड़ी वाणिज्यिक बंधक सर्विसिंग फर्म का अधिग्रहण कर लिया है। पिछले कुछ वर्षों में, इसने चुनिंदा अचल संपत्ति संपत्तियों का भी अधिग्रहण किया है, जिनमें अपार्टमेंट, नियमित कार्यालय भवन और चिकित्सा कार्यालय परिसर शामिल हैं। Starwood ने रेजिडेंशियल मॉर्गेज और इंफ्रास्ट्रक्चर लेंडिंग में भी निवेश किया है।

मैं स्टारवुड डिविडेंड को हाई-यील्ड स्टॉक स्पेस में सबसे सुरक्षित में से एक के रूप में देखता हूं। स्टारवुड कैपिटल, एक रियल एस्टेट-केंद्रित निजी इक्विटी कंपनी है, जिसके प्रबंधन के तहत 60 अरब डॉलर से अधिक की संपत्ति है, आरईआईटी का प्रबंधन करती है।

स्टारवुड कैपिटल 2,200 व्यक्ति वाला वैश्विक संगठन है, और स्टारवुड प्रॉपर्टी ट्रस्ट उच्च मूल्य वाले वाणिज्यिक बंधक संभावनाओं और अन्य निवेशों को खोजने के लिए उस पहुंच और विशेषज्ञता में टैप करता है।

स्टारवुड कैपिटल और स्टारवुड प्रॉपर्टी ट्रस्ट दोनों के सीईओ के रूप में अरबपति बैरी स्टर्नलिच ने अक्सर अपने लाभांश को बनाए रखने के लिए STWD के निर्माण की अपनी प्रतिबद्धता को दोहराया है। स्टर्नलिच और ऊपरी प्रबंधन टीम के पास $100 मिलियन से अधिक मूल्य के STWD शेयर हैं।

ऐतिहासिक रूप से, STWD का मूल्य 7.5% और 8.5% के बीच उपज के लिए निर्धारित किया गया है। एक 8% उपज $24.00 शेयर मूल्य के बराबर है। $ 20 से कम के शेयरों को संचित करना एक आकर्षक दीर्घकालिक निवेश बनाता है।

पिछले लगभग सात वर्षों में, मैं बाजार में सुधार और शेयर की कीमतों में गिरावट के दौरान एसटीडब्ल्यूडी खरीद रहा हूं। मेरी औसत लागत $17.00 प्रति शेयर से कम है। हमारे मॉडल पोर्टफोलियो के अलावा, मेरे पास आरईआईटी में व्यक्तिगत लंबी स्थिति है।

मुझे आशा है कि आप एसटीडब्ल्यूडी को एक दीर्घकालिक निवेश के रूप में सोचेंगे - एक जिसके साथ आप अपनी लागत को कम करने और अपनी लाभांश आय धारा को बढ़ाने के अवसरों का लाभ उठाने में सक्षम होंगे।

प्रकाश कोल्ली, लाभांश शक्ति

भालू बाजार ने कुछ सौदे बनाए हैं। वर्षों से ओवरवैल्यूड स्टॉक्स अब अंडरवैल्यूड हैं। इसके अलावा, कुछ शेयरों के लिए लाभांश उपज एक दशक में सबसे ज्यादा बढ़ी है। 4%+ यील्ड वाला एक अंडरवैल्यूड स्टॉक है रियल्टी आयO
(ओ), एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) जो एकल-किरायेदार, ट्रिपल-नेट लीज संरचना के तहत काम करता है।

कंपनी वाणिज्यिक अचल संपत्ति का विकास या खरीद करती है और खुदरा श्रृंखलाओं को किराए पर देती है। नेट लीज एग्रीमेंट के तहत, लीज मासिक आधार किराए और रियल एस्टेट टैक्स, संपत्ति बीमा और रखरखाव के लिए जिम्मेदार है। औसत पट्टा अवधि लगभग नौ वर्ष है और इसमें किराया एस्केलेटर शामिल हैं। पिछले बारह महीनों में कुल राजस्व $2,788 मिलियन था। वर्तमान सीईओ सुमित रॉय हैं।

आरईआईटी यूएस, यूके और स्पेन में संपत्तियों के साथ पांच सबसे बड़े वैश्विक आरईआईटी में से एक है। कंपनी के पास करीब 11,427 वाणिज्यिक संपत्तियां हैं और यह 1,125 ग्राहकों को पट्टे पर देती है। रियल्टी आय की अधिभोग दर माध्यिका 98.2% है, जो इसके समकक्षों की तुलना में बहुत अधिक है।

शीर्ष 10 ग्राहक Walgreens हैंWBA
, डॉलर जनरलDG
, 7-इलेवन, डॉलर ट्रीLTRD
/पारिवारिक डॉलर, FedExFDX
, एलए फिटनेस, सेन्सबरी, बीजे, बी एंड क्यू, और सीवीएस फार्मेसी। इसके अलावा, आरईआईटी में भौगोलिक विविधीकरण है, टेक्सास, यूके, कैलिफोर्निया, इलिनोइस, फ्लोरिडा, ओहियो और जॉर्जिया के साथ किराए के आधार का 44.8% हिस्सा है।

रियल्टी आय मासिक लाभांश शेयरों में से एक के रूप में बदनाम है। फर्म 29 वर्षों की लगातार वृद्धि के साथ एक डिविडेंड एरिस्टोक्रेट भी है। फॉरवर्ड डिविडेंड यील्ड 5.19 साल के औसत 5% से 4.35% अधिक है। REIT के पास A3/A- अपर-मीडियम इन्वेस्टमेंट ग्रेड क्रेडिट रेटिंग में अपने समकक्षों की तुलना में सबसे मजबूत बैलेंस शीट है। रियल्टी आय का मूल्यांकन कम है, लगभग 14.7X के मूल्य-टू-एएफएफओ अनुपात पर कारोबार कर रहा है। यह मूल्य इसकी ऐतिहासिक 10-वर्ष की सीमा से नीचे है।

बेन रेनॉल्ड्स, शीर्ष दस आरईआईटी

नेशनल स्टोरेज एफिलिएट्स ट्रस्ट (NSA) एक स्व-प्रबंधित REIT है, जिसे 2013 में स्थापित किया गया था और यूएस और प्यूर्टो रिको में शीर्ष 100 महानगरीय क्षेत्रों के भीतर स्व-भंडारण संपत्तियों के संचालन और अधिग्रहण में माहिर है।

ट्रस्ट के पास 915 मिलियन वर्ग फुट के साथ 39 राज्यों और प्यूर्टो रिको में 58.1 समेकित स्व-भंडारण संपत्तियां हैं। यह अपने संयुक्त उद्यमों के स्वामित्व वाली 185 संपत्तियों के अतिरिक्त पोर्टफोलियो का प्रबंधन भी करता है। NSA के प्रत्येक संयुक्त उद्यम में 25% हिस्सेदारी है।

तीसरी तिमाही में, NSA ने अपने राजस्व में पिछले वर्ष की तिमाही की तुलना में 37% की वृद्धि की, जिसका श्रेय किराये की दरों में मजबूत वृद्धि और अधिग्रहणों को बढ़ावा देने को जाता है। समान-स्टोर राजस्व में 10.7% की वृद्धि हुई, प्रति वर्ग फुट औसत किराये के राजस्व में 13.6% की वृद्धि के कारण, आंशिक रूप से 240 आधार अंकों की कमी से आंशिक रूप से ऑफसेट हुआ।

REIT ने अपने FFO को प्रति शेयर 26% बढ़ाया और पूरे वर्ष में अपने FFO प्रति शेयर के लिए अपने मार्गदर्शन को $2.80- $2.85 से $2.80- $2.82 तक सीमित कर दिया। मिडपॉइंट पर, यह मार्गदर्शन 24 बनाम 2021% की वृद्धि दर्शाता है।

सबसे बड़े स्व-भंडारण संचालकों में से एक के रूप में, एनएसए ने महत्वपूर्ण प्रतिस्पर्धी लाभों को अनलॉक किया है। पिछले पांच वर्षों के दौरान, इसने समान-स्टोर शुद्ध परिचालन आय में 9.2% की वृद्धि हासिल की है। यह 7.4%, 9.0%, 9.0% और 5.6% की तुलना में है क्यूबस्मार्टCUBE
(घन), अतिरिक्त स्थान संग्रहणEXR
(ईएक्सआर), जीवन भंडारण (एलएसआई), और सार्वजनिक भंडारणपीएसए
(पीएसए), क्रमशः।

साथ ही इसके बहु-वर्षीय अनुबंधों और महामारी के दौरान इसके मजबूत प्रदर्शन को देखते हुए, NSA को मंदी के दौरान अच्छा प्रदर्शन करना चाहिए। फिर भी, अपने संक्षिप्त इतिहास के कारण, आरईआईटी ने अभी तक अपना लचीलापन साबित नहीं किया है।

NSA ने अपने लघु इतिहास में अपने लाभांश को 0.54 में $2015 से इस वर्ष $2.20 तक आक्रामक रूप से बढ़ाया है। यह वर्तमान में 5.8% की ऐतिहासिक उच्च लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। इसका भुगतान अनुपात 78% पर ऊंचा है, लेकिन यह आरईआईटी के ऐतिहासिक औसत के अनुरूप है। साथ ही इसकी अच्छी बैलेंस शीट और इसके विश्वसनीय विकास प्रक्षेपवक्र को देखते हुए, NSA के कई और वर्षों तक अपने लाभांश में उल्लेखनीय वृद्धि जारी रखने की संभावना है।

अपने संक्षिप्त इतिहास के दौरान, एनएसए ने तेजी से अपनी वित्तीय वृद्धि की है, किराये की दरों में मजबूत वृद्धि और नई संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए धन्यवाद। हमें उम्मीद है कि आरईआईटी 307 संपत्तियों के अधिग्रहण पाइपलाइन का दावा करते हुए भविष्य के विकास को इन दो कारकों से संचालित करना जारी रखेगा। हम अगले पांच वर्षों में प्रति शेयर एफएफओ की 8.0% वृद्धि का अनुमान लगाते हैं।

अपेक्षित 2022 FFO प्रति शेयर $2.81 के आधार पर, स्टॉक 13.5 के मूल्य-से-FFO अनुपात (P/FFO) के लिए ट्रेड करता है। यह स्टॉक के लिए एक ऐतिहासिक कम है, ज्यादातर बढ़ती ब्याज दरों के बीच उच्च ब्याज व्यय के कारण। हालांकि, इस REIT के लिए हमारा उचित मूल्य अनुमान 16.5 का P/FFO है।

एक विस्तारित पी/एफएफओ मल्टीपल शेयरधारक रिटर्न को प्रति वर्ष 4.1% तक बढ़ा सकता है। हम वार्षिक एफएफओ प्रति शेयर 8.0% की वृद्धि की भी उम्मीद करते हैं, जबकि स्टॉक में 5.8% लाभांश उपज है। हम अगले पांच वर्षों में प्रति वर्ष 16.9% के कुल रिटर्न की उम्मीद करते हैं।