रियल एस्टेट बाजार में दो और "शूज़ टू ड्रॉप" ...

आने वाले महीनों में वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार कैसे चल सकता है, इसकी वर्तमान वास्तविकताएं — और संभावित परिणाम

मैंने हाल ही में "दूसरे जूते के गिरने की प्रतीक्षा" वाक्यांश का मूल सीखा है। उन्नीसवीं सदी के अंत में, न्यूयॉर्क शहर के अपार्टमेंट के निवासी अपने ऊपर रहने वाले पड़ोसियों के शोर को सुन सकते थे। एक सामान्य ध्वनि जूते उतार रही थी; एक बार जब आपने फर्श पर एक जूते की दबी हुई गड़गड़ाहट सुनी, तो आपको उम्मीद थी कि कुछ ही समय बाद दूसरा जूता गिरेगा।

अमेरिकी आवास और वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में पहला जूता 2022 का पूरा वर्ष था: लगातार ब्याज दर में बढ़ोतरी, बिक्री की मात्रा में उल्लेखनीय कमी और अचल संपत्ति की कीमतों में एक ठंडा मसौदा। देश के शीर्ष छह नए होमबिल्डरों में से तीन ने हाल ही में 2022% (लेन्नर) की गिरावट के साथ 15 में गिरावट के लिए शुद्ध नए ऑर्डर की सूचना दीLEN
), 38% (DR हॉर्टन), और 80% (KB HomeKBH
). दिसंबर 2022 में, अमेरिकी वाणिज्य विभाग ने नए एकल-परिवार वाले घरों की बिक्री में गिरावट की सूचना दी 27% तक दिसंबर 2021 से।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति फर्मों के लिए, विशेष रूप से कार्यालय बाजार में, स्थितियाँ गंभीर बनी हुई हैं। हाल के अध्ययनों के अनुसार, तक 71% तक कार्यालय की जगह "उनके वर्तमान उपयोग के चार गुना" का समर्थन कर सकती है। इस तरह के आँकड़े कार्यालय की रिक्तियों के बारे में राष्ट्रीय आँकड़ों को गंभीर प्रश्न में डालते हैं।

हम ईमानदार हो; 2022 सुंदर नहीं था। फिर भी विशेषज्ञ अभी भी निश्चित नहीं हैं कि 2023 कैसे आकार ले सकता है। इससे पहले कि हम हाउसिंग और कमर्शियल रियल एस्टेट में लौकिक "ऑल क्लियर" कह सकें, कितने और जूतों को गिराने की जरूरत है? उत्तर दो और एक संभावित तीसरा है (उन सभी हुकुम खिलाड़ियों के लिए):

1. Audits
2. नगरपालिका कर
3. (संभव) जबरन बिक्री

ड्रॉप करने वाला पहला जूता: ऑडिट

अधिकांश रियल एस्टेट निजी इक्विटी फर्मों के पास दिसंबर वर्ष का अंत होता है और उन्हें मार्च या अप्रैल के अंत तक अपने बैंकों और निवेशकों को लेखापरीक्षित वित्तीय विवरण प्रदान करना चाहिए। क्योंकि दिसंबर 2021 वास्तव में इतिहास में सबसे कम ब्याज दर का माहौल था, जबकि किराए बहुत तेज़ी से बढ़ रहे थे (यानी, मुद्रास्फीति) अचल संपत्ति का मूल्य गुरुत्वाकर्षण-कम के करीब था। 2022 के अंत तक तेजी से आगे बढ़ी और स्थितियां बहुत अलग थीं, फिर भी कई रियल एस्टेट निवेशकों ने नाटकीय रूप से उच्च ब्याज दरों के कारण अपनी रियल एस्टेट होल्डिंग्स के मूल्य का सक्रिय रूप से पुनर्मूल्यांकन नहीं किया है।

कुछ रियल एस्टेट निवेशकों ने अपने मूल्यों का पुनर्मूल्यांकन क्यों नहीं किया? एक ओर, किराए और इसलिए मुनाफा 2022 बनाम 2021 में अभी भी बढ़ने की संभावना थी। इसके चेहरे पर, रियल एस्टेट मालिक यह मानना ​​पसंद करते हैं कि यदि वे अधिक लाभप्रदता पैदा कर रहे हैं तो वे अधिक मूल्य पैदा कर रहे हैं, जो सच है। लेकिन अचल संपत्ति में, मूल्यांकन के लिए आपको अंतिम उत्तर प्राप्त करने के लिए मूल्यांकन कारक द्वारा अपने लाभ को गुणा करने की आवश्यकता होती है (केवल चीजों को थोड़ा और भ्रमित करने के लिए)। अपनी संपत्ति का वर्तमान मूल्य प्राप्त करने के लिए आप अपने लाभ को प्रतिशत से विभाजित करते हैं - जिसे पूंजीकरण दर कहा जाता है। कैप दरें ब्याज दरों का अनुसरण करती हैं। जैसे-जैसे ब्याज दरें बढ़ती हैं, कैप दरें बढ़ती हैं। जब कैप दरें बढ़ती हैं, तो रियल एस्टेट का मूल्य गिर जाता है।

तो बाकी सभी समान होने पर, यदि एक रियल एस्टेट मालिक ने अपनी रियल एस्टेट होल्डिंग्स पर 2022 की तुलना में 2021 में अधिक लाभ कमाया है, तब भी उनके पास एक साल पहले की तुलना में कम वैल्यूएशन होने की संभावना है क्योंकि ब्याज दरों में लगभग 5 प्रतिशत अंक की वृद्धि हुई है।

और ऑडिट सीज़न सच्चाई का क्षण है। उल्लेखनीय रूप से कम लेन-देन के साथ - जिसका अर्थ है वाणिज्यिक संपत्तियों को महत्व देने वाले मूल्यांककों के लिए कम कंप्स - रियल एस्टेट निवेशकों को दर स्पाइक के बाद पहली बार अपने मूल्यों का बचाव करना होगा। यह सब "पुनर्मूल्यांकन" अभी हो रहा है और अगले 60 से 90 दिनों तक चलेगा। पिछले वर्ष की तुलना में मूल्य अधिक होने की अपेक्षाकृत कम संभावना है।

यह सब क्यों महत्वपूर्ण है? यदि किसी निवेशक का ऋण-से-मूल्य उनके ऋणदाता के साथ अधिकतम 80% है, तो बैंक आपको केवल 80% ऋण देगा - भले ही आपकी संपत्ति का मूल्य गिर जाए। क्या होगा यदि निवेशक बैंक को उससे अधिक देना चाहता है जो वे आपको उधार देने को तैयार हैं? आपको या तो पूरे ऋण का भुगतान करना होगा या संपार्श्विक के रूप में बैंक को अधिक नकद (या अन्य संपत्ति) देना होगा। महामारी के दौरान, बैंक वैसे भी संशोधन करने और निवेशकों को कवर करने के लिए तत्पर थे, लेकिन आज चीजें बहुत अलग हैं।

मौजूदा वित्तीय बाजार की स्थिति नाटकीय रूप से सख्त है। मालिक जो हाल के वर्षों में सुरक्षित रहे होंगे अब उन्हें अन्य वित्तपोषण विकल्प खोजने के लिए मजबूर किया जा सकता है। या मजबूर विक्रेता बन जाते हैं।

ऐसे निवेशक हैं जो बढ़ती ब्याज दरों के सामने चतुर और सक्रिय रूप से ईमानदार रहे हैं (भले ही आय अभी भी उनकी संपत्तियों पर चढ़ रही थी), लेकिन कई ने अपने मूल्यों को 2021 के समान ही रखा है। कुछ ने उन्हें उठा भी लिया है।

जो लोग वैल्यूएशन को लात मार रहे हैं, वे इस तथ्य को स्वीकार करने के लिए मजबूर हो सकते हैं कि ब्याज दरें ऊपर हैं। भले ही वे अच्छा प्रदर्शन कर रहे हों, बैंक उन्हें इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए बाध्य कर सकते हैं: क्या आपके ऋण मूल्य परीक्षण पर खरे उतरते हैं?

ड्रॉप करने के लिए दूसरा जूता: कम कर रोल

यदि आप एक शहर, काउंटी, या स्कूल जिला हैं जो अचल संपत्ति कर एकत्र करता है, तो आपकी आय दो चीजों पर आधारित होती है: 1. मिली दर (कर की दरें) और 2. आप जिन संपत्तियों पर कर लगा रहे हैं, उनका मूल्य।

मूल्यांकक के अनुसार संपत्ति का मूल्य क्या है और कर योग्य मूल्य क्या है, इसके बीच हमेशा अंतर होता है। अगले कुछ महीनों और तिमाहियों में संपत्ति के मूल्यों में बहुत महत्वपूर्ण कमी अदालतों में होने की संभावना है। जैसा कि लेखा परीक्षक और संपत्ति के मालिक इस बात पर ड्यूक करते हैं कि लेखापरीक्षित वित्तीयों के लिए उच्च मूल्य कैसे हो सकते हैं, वही संपत्ति मालिक नगरपालिकाओं से न्यूनतम संभव कर निर्धारण मूल्य प्राप्त करने के लिए अदालतों से लड़ते हैं।

तो इसका मतलब क्या है? यदि उच्च ब्याज दरों के परिणामस्वरूप ऑडिट सीज़न के माध्यम से मूल्य कम हो जाता है, तो अचल संपत्ति निवेशक जो उन संपत्तियों के मालिक हैं, वे नगर पालिकाओं को भुगतान कर रहे करों की मात्रा को कम करने के लिए अदालतों की अपनी अगली यात्रा करेंगे।

संपत्ति के मूल्यों में कमी और रिक्ति दरों में वृद्धि का अर्थ है शहरों के लिए कम कर राजस्व। क्योंकि शहर रियल एस्टेट सौदों को फिनिश लाइन पर लाने के लिए विभिन्न प्रकार के वित्तपोषण प्रदान करने में बहुत महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, ऐसे स्थानों पर महत्वपूर्ण कर रसीद कटौती की कल्पना करना समस्याग्रस्त है जहां अचल संपत्ति के विकास के लिए बुनियादी ढांचे में सुधार महत्वपूर्ण हैं।

सीधे शब्दों में कहें, कम कर राजस्व का मतलब डेवलपर्स के लिए कम अवसर हैं।

यह विशेष जूता बहुत क्षेत्रीय होने वाला है। नगर पालिकाओं में वित्तीय व्यवहार्यता के अलग-अलग राज्य हैं। उदाहरण के लिए, जिनके कार्यालय छोटे बाजार हैं, उनके बेहतर प्रदर्शन की संभावना है। टैक्स रोल की चिंता को टैक्स दरों में बढ़ोतरी से भी कम किया जा सकता है, जो अस्थायी रूप से रसीद छेद को ठीक कर सकता है, लेकिन अंततः किसी भी जगह को निवेशकों के लिए कम आकर्षक बना देता है।

(संभव) तीसरा जूता गिराने के लिए: मजबूर विक्रेता

मैं एक बात स्पष्ट कर दूं: मैं जबरदस्ती विक्रेता के बाजार की भविष्यवाणी नहीं कर रहा हूं। ऐसा हो सकता है; यह नहीं हो सकता है।

लेकिन जैसा कि हम पहले दो जूतों को गिरते हुए देखते हैं, हम सभी को यह सुनने के लिए अपने कान खुले रखने की जरूरत है कि क्या वह तीसरा जूता आवास और वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजारों के लिए गिरता है। यह बहुत संभव है कि इन पहले दो कारकों के संयोजन - ऑडिटेड वैल्यूएशन और कम कर राजस्व - के परिणामस्वरूप निवेशक मजबूर विक्रेता बन जाते हैं।

अब हमें जो प्रश्न पूछने की आवश्यकता है, वे हैं, "हम कब पता लगाएंगे?" और "इसमें कितना समय लगेगा?" संक्षिप्त उत्तर है कि हम शायद गर्मियों तक जान जाएंगे। उपभोक्ता बाजार की ताकत को देखने के लिए वसंत एक अच्छा समय है क्योंकि वसंत बिक्री का मौसम तब होता है जब अधिकांश उपभोक्ता अगले स्कूल वर्ष के लिए नए घर (समय पर) खरीदते हैं। वसंत बिक्री के मौसम में शुरुआती चाय की पत्तियां ठीक लगती हैं, लेकिन अगर किसी कारण से ब्याज दरें बढ़ती हैं तो यह जल्दी बदल सकता है।

यह गर्मी का समय भी होगा जब बैंक उन लोगों के लिए समाधानों को समझने में सक्षम होंगे जो अपने ऋणों के एलटीवी परीक्षणों को पूरा नहीं करते हैं।

यदि संपत्तियों के कम मूल्यांकन के कारण जबरन बिक्री नहीं होती है, तो मेरा मानना ​​है कि हम आवास बाजार में पूरी तरह से स्पष्ट हो जाएंगे। अधिकांश हाउसिंग डाउन साइकल एक वर्ष से अधिक लंबे होते हैं, लेकिन वाणिज्यिक रियल एस्टेट में सब कुछ पहले की तुलना में अधिक अस्थिर है। चोटियाँ अधिक हैं, गिरावट की गति तेज है, और मेरा मानना ​​है कि जब निवेशकों को लगता है कि दरें स्थिर हैं और जबरन बिक्री का जोखिम बेअसर हो गया है, तो अचल संपत्ति की संपत्ति की वास्तविक मांग होगी।