'ज़ोंबी ऋण' क्या है? गृहस्वामी पुराने गिरवी पर फौजदारी का सामना क्यों कर रहे हैं?

रोज प्रोफेटे ने सोचा कि उनके ब्रुकलिन घर पर दूसरा बंधक ऋण लगभग एक दशक पहले हल हो गया था - जब तक कि उन्हें कागजी कार्रवाई नहीं मिली, जिसमें दावा किया गया था कि उनका $ 130,000 से अधिक बकाया है।

हैती से आने के छह साल बाद 2006 में अपने दो परिवार के घर को पुनर्वित्त करने वाली प्रोफेटे ने कहा, "मैं सदमे में थी।" "मैं इन लोगों को जानता भी नहीं क्योंकि उन्होंने मुझसे कभी संपर्क नहीं किया। उन्होंने मुझे कभी नहीं बुलाया।

प्रोफेटे गृहस्वामियों की एक लहर का हिस्सा हैं, जो कहते हैं कि एक दशक से अधिक समय पहले लिए गए दूसरे ऋणों पर उनके घरों पर पुरोबंध कार्रवाई की शुरुआत से वे अंधे हो गए थे। कार्रवाई के पीछे ट्रस्ट और बंधक ऋण अधिकारियों का कहना है कि ऋण वर्षों पहले चूक गए थे।

इनमें से कुछ गृहस्वामियों का कहना है कि भ्रामक ऋण संरचनाओं के कारण उन्हें पता भी नहीं था कि उनके पास दूसरा गिरवी है। दूसरों का मानना ​​​​था कि उनके दूसरे ऋण उनके पहले बंधक भुगतान या माफ कर दिए गए थे। आमतौर पर, वे कहते हैं कि उन्हें अपने दूसरे ऋणों पर सालों से बयान नहीं मिला था क्योंकि उन्होंने अपने पहले बंधक का भुगतान किया था।

अब उन्हें बताया जा रहा है कि आखिर कर्ज खत्म नहीं हुआ था। इसके बजाय, वे वही हैं जो आलोचक "ज़ोंबी ऋण" कहते हैं - नए संग्रह कार्यों के साथ पुराने ऋण।

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क्या मुझे ज़ोंबी ऋण का भुगतान करना चाहिए?

जबकि कोई भी संघीय सरकारी एजेंसी दूसरी गिरवी पर फौजदारी कार्रवाई की संख्या को ट्रैक नहीं करती है, मकान मालिकों की सहायता करने वाले वकीलों का कहना है कि हाल के वर्षों में उनकी संख्या में वृद्धि हुई है। वकीलों का कहना है कि कई ऋण परेशान बंधक के खरीदारों के स्वामित्व में हैं और अब इसका पीछा किया जा रहा है क्योंकि घरेलू मूल्यों में वृद्धि हुई है और उनमें अधिक इक्विटी है।

बोस्टन स्थित नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के एक वकील एंड्रिया बोप स्टार्क ने कहा, "वे उन्हें पकड़े हुए हैं, उधारकर्ताओं के साथ कोई संवाद नहीं है।" “और फिर अचानक वे लकड़ी के काम से बाहर आ रहे हैं और फोरक्लोज़ करने की धमकी दे रहे हैं क्योंकि अब संपत्ति का मूल्य है। वे संपत्ति पर कब्ज़ा कर सकते हैं और पहले बंधक का भुगतान करने के बाद वास्तव में कुछ प्राप्त कर सकते हैं।

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ऋण के मालिकों और उन्हें सेवा देने वाली कंपनियों के वकीलों का तर्क है कि वे वैध रूप से बकाया ऋण का पीछा कर रहे हैं, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि उधारकर्ता क्या मानता है। और वे कहते हैं कि वे इसे दावा करने के लिए कानूनी रूप से कार्य कर रहे हैं।

यह कैसे हुआ?

अदालती कार्रवाइयाँ अब इस सदी की शुरुआत में हाउसिंग बूम के अंतिम छोर तक देखी जा सकती हैं। कुछ में होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट शामिल है। अन्य "80/20" ऋण से उत्पन्न होते हैं, जिसमें होमबॉयर्स खरीद मूल्य के लगभग 80% को कवर करने वाला पहला ऋण ले सकते हैं, और शेष 20% को कवर करने वाला दूसरा ऋण।

विभाजित ऋणों ने उधारकर्ताओं को बड़े डाउन पेमेंट से बचने की अनुमति दी। लेकिन दूसरे ऋणों में 9% या अधिक की ब्याज दरें और बैलून भुगतान हो सकते हैं। उपभोक्ता अधिवक्ताओं का कहना है कि ऋण - कई बदनाम उधारदाताओं के साथ उत्पन्न होते हैं - इसमें शिकारी शर्तें शामिल थीं और रंग और निम्न-आय वाले पड़ोस के समुदायों में विपणन किया गया था।

ग्रेट मंदी के शुरू होने के बाद गिरवी भुगतान में पीछे रहने वाले लोगों में दूसरे ऋण वाले घर के मालिक शामिल थे। वे उन लोगों में से थे जिन्होंने अपने घरों को रखने में मदद करने के लिए संघीय ऋण संशोधन कार्यक्रमों का लाभ उठाया, पुनर्वित्त या दिवालिया घोषित किया।

कुछ मामलों में, पहले ऋण संशोधित किए गए थे लेकिन दूसरे नहीं थे।

कर्ज माफ होने में कितने साल लगेंगे?

उस समय कुछ दूसरे बंधक "चार्ज ऑफ" थे, जिसका अर्थ है कि लेनदार ने भुगतान मांगना बंद कर दिया था। इसका मतलब यह नहीं है कि कर्ज माफ कर दिया गया। लेकिन यह कई गृहस्वामियों की धारणा थी, जिनमें से कुछ ने स्पष्ट रूप से 80/20 ऋण संरचना को गलत समझा।

अन्य उधारकर्ताओं का कहना है कि उन्हें अपने दूसरे ऋणों के बारे में उत्तर प्राप्त करने में कठिनाई हुई।

मियामी क्षेत्र में, पादरी कार्लोस मेंडेज़ और उनकी पत्नी, लिसेट गार्सिया ने 2012 में अपने पहले बंधक पर एक संशोधन पर हस्ताक्षर किए, जिसके बाद वित्तीय कठिनाइयों के परिणामस्वरूप चूक भुगतान और दिवालियापन फाइलिंग हुई। युगल ने क्यूबा से आने के दो साल बाद 2006 में हिलेआह में घर खरीदा था और वहां अपनी दो बेटियों की परवरिश की।

मेंडेज़ ने कहा कि वे बैंक से अपने दूसरे बंधक की स्थिति के बारे में उत्तर प्राप्त करने में असमर्थ थे और अंततः उन्हें बताया गया कि ऋण रद्द कर दिया गया था, या रद्द कर दिया जाएगा।

फिर 2020 में, उन्हें एक अलग ऋण मालिक से पुरोबंध संबंधी कागजी कार्रवाई प्राप्त हुई।

उनके वकील, रिकार्डो एम. कोरोना ने कहा कि उन्हें बताया जा रहा है कि उन पर $70,000 का पिछला बकाया भुगतान और $47,000 का मूलधन बकाया है। लेकिन उन्होंने कहा कि रिकॉर्ड से पता चलता है कि 2013 में ऋण का भुगतान किया गया था और ऋण धारक उन वर्षों से ब्याज भुगतान के हकदार नहीं हैं, जब दंपति को समय-समय पर बयान नहीं मिलते थे। मामला लंबित है।

मेंडेज़ ने स्पेनिश में कहा, "सब कुछ के बावजूद, हम लड़ रहे हैं और न्याय पर भरोसा करते हैं, भगवान में अपना विश्वास रखते हैं, ताकि हम इसे हल कर सकें और घर रख सकें।"

दूसरे ऋणों को कई बार पैक और बेचा गया। अधिवक्ताओं का कहना है कि अब पैसा इकट्ठा करने के लिए शुरू की गई अदालती कार्रवाइयों के पीछे के पक्ष अक्सर निवेशक होते हैं जो तथाकथित व्यथित बंधक ऋण खरीदते हैं। कई ऋण खरीदार सीमित देयता कंपनियां हैं जो कि बड़े बैंकों के तरीके से विनियमित नहीं हैं।

मेंडेज़ और गार्सिया घर पर कार्रवाई में वादी को विलमिंगटन सेविंग्स फंड सोसाइटी, एफएसबी के रूप में सूचीबद्ध किया गया है, "अपनी व्यक्तिगत क्षमता में नहीं बल्कि केवल बीसीएमबी1 ट्रस्ट के ट्रस्टी के रूप में।"

विलमिंगटन के एक प्रवक्ता ने कहा कि यह कई ट्रस्टों की ओर से एक ट्रस्टी के रूप में कार्य करता है और "पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति के प्रबंधन के संबंध में कोई अधिकार नहीं है।" प्रश्नों का उत्तर देने के लिए बीसीएमबी1 ट्रस्ट से जुड़े किसी व्यक्ति को खोजने के प्रयास सफल नहीं हुए।

पुरोबंध का सामना कर रहे कुछ लोगों ने समय-समय पर बयानों या अन्य उपभोक्ता संरक्षण कानूनों से संबंधित संघीय आवश्यकताओं का हवाला देते हुए अपने स्वयं के मुकदमे दायर किए हैं। जॉर्जिया में, फौजदारी का सामना कर रही एक महिला ने संघीय अदालत में दावा किया कि उसे कभी भी अपने दूसरे बंधक या नोटिस के बारे में समय-समय पर नोटिस नहीं मिला जब इसे नए मालिकों को हस्तांतरित किया गया था, जैसा कि संघीय कानून द्वारा आवश्यक था। अदालती फाइलिंग के अनुसार, मामला जून में गोपनीय शर्तों के तहत सुलझाया गया था।

मैं ज़ोंबी ऋण से कैसे छुटकारा पा सकता हूँ?

न्यू यॉर्क में, प्रोफेट एक संघीय मुकदमे में 13 वादी में से एक है, जिसमें दावा किया गया है कि न्यू यॉर्क की छह साल की सीमाओं से परे बंधक ऋण की मांग की जा रही है, जिसके परिणामस्वरूप संघीय और राज्य कानून का उल्लंघन होता है।

"मुझे लगता है कि यह इतना हानिकारक है कि ये मकान मालिक हैं जिन्होंने अपने ऋण पर चालू होने के लिए बहुत मेहनत की," ब्रुकलिन लीगल सर्विसेज के एक उप निदेशक राहेल गेबेल ने कहा, जो कानूनी सहायता सोसायटी के मामले में मुकदमेबाजी कर रहा है। "उन्होंने सोचा कि वे अपने कर्ज का ख्याल रख रहे थे।"

उस मामले में प्रतिवादी ऋण सेवक एसएन सर्विसिंग और कानूनी फर्म रिचलैंड और फाल्कोव्स्की हैं, जो शिकायत के अनुसार बीसीएमबी1 ट्रस्ट सहित अदालती कार्रवाइयों में शामिल बंधक ट्रस्टों का प्रतिनिधित्व करते हैं। अदालती दाखिलों में, प्रतिवादी सीमाओं के क़ानून की वादी की व्याख्या पर विवाद करते हैं, कहते हैं कि उन्होंने ठीक से काम किया और मुकदमे को खारिज करने की मांग कर रहे हैं।

अटार्नी डेनियल रिचलैंड ने न्यायाधीश को लिखे एक पत्र में कहा, "विभिन्न बंधक पुरोबंध कार्यों में आरोप सत्य हैं और भ्रामक या भ्रामक नहीं हैं।" "वादी के आरोप, इसके विपरीत, अविश्वसनीय हैं और इस प्रकार बर्खास्तगी वारंट हैं।"

एसोसिएटेड प्रेस लेखक क्लाउडिया टॉरेंस और शोधकर्ता जेनिफर फर्रार ने योगदान दिया।

यह लेख मूल रूप से यूएसए टुडे पर छपा है: 'ज़ोंबी ऋण' क्या है? गृहस्वामियों को पुराने गिरवी पर फौजदारी का सामना करना पड़ता है।