क्यों हाउसिंग मार्केट बबल्स पॉप

शेयर बाजार के विपरीत, जहां लोग इस जोखिम को समझते हैं और स्वीकार करते हैं कि कीमतें समय-समय पर गिर सकती हैं - कभी-कभी गंभीर रूप से - घर खरीदने वाले बहुत से लोग वास्तव में यह नहीं सोचते हैं कि उनके घर का मूल्य कभी इतना कम हो जाएगा।

दरअसल, ऐतिहासिक रूप से, अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तुलना में आवास बाजार मूल्य बुलबुले से प्रभावित नहीं हुआ है। यह कुछ हद तक घर खरीदने से जुड़ी बड़ी लेन-देन लागतों के कारण हो सकता है, घर के मालिक होने और उसे बनाए रखने की लागत का तो जिक्र ही नहीं किया जा सकता है - ये सभी सट्टा व्यवहार को हतोत्साहित करते हैं। हालाँकि, आवास बाजार कभी-कभी अतार्किक उत्साह के दौर से गुजरते हैं और कीमतों में तेजी से वृद्धि देखते हैं, फिर वापस पटरी पर आने से पहले।

इस लेख में, हम आवास मूल्य बुलबुले के कारणों, उन ट्रिगर्स पर चर्चा करेंगे जो आवास बुलबुले को फोड़ते हैं, और महत्वपूर्ण आवास निर्णय लेते समय घर खरीदारों को दीर्घकालिक औसत क्यों देखना चाहिए।

हाउसिंग बबल क्या है?

आवास बुलबुले के कारणों और उनके उभरने के कारणों के बारे में जानने से पहले, आवास बुलबुले को अपने आप में समझना महत्वपूर्ण है। ये आम तौर पर सीमित मात्रा में इन्वेंट्री उपलब्ध होने के बावजूद, आवास की मांग में उछाल के साथ शुरू होते हैं।

जब सट्टेबाज बाजार में प्रवेश करते हैं तो मांग और बढ़ जाती है, जिससे बुलबुला बड़ा हो जाता है क्योंकि वे निवेश संपत्तियों और फिक्सर-अपर फ़्लिप को तोड़ देते हैं। सीमित आपूर्ति और इतनी अधिक नई मांग के साथ, कीमतें स्वाभाविक रूप से बढ़ती हैं।

आवास के बुलबुले का सीधा प्रभाव न केवल रियल एस्टेट उद्योग पर पड़ता है, बल्कि घर के मालिकों और उनके व्यक्तिगत वित्त पर भी पड़ता है। बुलबुले का अर्थव्यवस्था पर प्रभाव (उदाहरण के लिए, ब्याज दरों, उधार मानकों और प्रतिभूतिकरण प्रथाओं पर) लोगों को अपने बंधक भुगतान को जारी रखने के तरीके खोजने के लिए मजबूर कर सकता है जब समय अचानक बदल जाता है और कठिन हो जाता है। कुछ लोगों को अपना घर चलाने के लिए बचत और सेवानिवृत्ति निधि का उपयोग करते हुए, अपनी जेबें भी गहरी करनी पड़ सकती हैं। अन्य लोग दिवालिया हो जायेंगे और फौजदारी बंद कर देंगे।

कोई भी बुलबुला आम तौर पर एक अस्थायी घटना होती है। हालाँकि, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) के अनुसार, इक्विटी बाज़ारों में बुलबुले अधिक बार हो सकते हैं, आवास बुलबुले बहुत लंबे समय तक बने रह सकते हैं और कई वर्षों तक बने रह सकते हैं।

आवास बाजार में बुलबुले के कारण

आवास की कीमत, मुक्त बाजार में किसी भी वस्तु या सेवा की कीमत की तरह, आपूर्ति और मांग के नियम से संचालित होती है। जब मांग बढ़ती है या आपूर्ति घटती है तो कीमतें बढ़ जाती हैं। किसी प्राकृतिक आपदा की अनुपस्थिति में, जो घरों की तत्काल आपूर्ति को कम कर सकती है, जब मांग आपूर्ति के रुझान से आगे निकल जाती है तो कीमतें बढ़ जाती हैं। मांग में वृद्धि पर प्रतिक्रिया करने के लिए आवास की आपूर्ति भी धीमी हो सकती है क्योंकि घर बनाने या ठीक करने में लंबा समय लगता है, और अत्यधिक विकसित क्षेत्रों में निर्माण के लिए और अधिक जमीन नहीं होती है। इसलिए, यदि मांग में अचानक या लंबे समय तक वृद्धि होती है, तो कीमतों में वृद्धि निश्चित है।

एक बार जब यह स्थापित हो जाता है कि आवास की कीमतों में औसत से अधिक वृद्धि शुरू में मांग के झटके से प्रेरित होती है, तो हमें पूछना चाहिए कि मांग में वृद्धि के कारण क्या हैं। कई संभावनाएँ हैं:

• सामान्य आर्थिक गतिविधि में वृद्धि और समृद्धि में वृद्धि जो उपभोक्ताओं की जेब में अधिक प्रयोज्य आय डालती है और गृहस्वामी को प्रोत्साहित करती है
• आवास बाजार में प्रवेश करने वाली जनसंख्या या जनसंख्या के जनसांख्यिकीय खंड में वृद्धि
• ब्याज दरों का निम्न, सामान्य स्तर, विशेष रूप से अल्पकालिक ब्याज दरें, जो घरों को अधिक किफायती बनाती हैं
• कम प्रारंभिक मासिक भुगतान वाले नवोन्मेषी या नए बंधक उत्पाद जो घरों को नए जनसांख्यिकीय क्षेत्रों के लिए अधिक किफायती बनाते हैं
• क्रेडिट तक आसान पहुंच - अक्सर कम अंडरराइटिंग मानकों के साथ - जो बाजार में अधिक खरीदार भी लाती है
• उच्च-उपज वाली संरचित बंधक-वापस प्रतिभूतियां (एमबीएस), जैसा कि वॉल स्ट्रीट निवेशकों की मांग है, जो उधारकर्ताओं को अधिक बंधक ऋण उपलब्ध कराती है
• बंधक उधारदाताओं और बंधक बांड निवेशकों द्वारा जोखिम का संभावित गलत मूल्य निर्धारण जो उधारकर्ताओं को ऋण की उपलब्धता का विस्तार करता है
• एक बंधक दलाल और एक उधारकर्ता के बीच अल्पकालिक संबंध जिसके तहत उधारकर्ताओं को कभी-कभी अत्यधिक जोखिम लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है
• वित्तीय साक्षरता की कमी और बंधक उधारकर्ताओं द्वारा अत्यधिक जोखिम लेना।
• घर खरीदारों और संपत्ति निवेशकों द्वारा सट्टेबाजी और जोखिम भरा व्यवहार अवास्तविक और अस्थिर घर मूल्य प्रशंसा अनुमानों से प्रेरित है।
• होम फ़्लिपिंग में वृद्धि.

इनमें से प्रत्येक चर एक-दूसरे के साथ मिलकर आवास बाजार में बुलबुले पैदा कर सकता है। दरअसल, ये कारक एक-दूसरे को प्रभावित करते हैं। प्रत्येक की विस्तृत चर्चा इस लेख के दायरे से बाहर है। हम बस यह बताते हैं कि सामान्य तौर पर, सभी बुलबुले की तरह, गतिविधि और कीमतों में बढ़ोतरी सभी बाजार सहभागियों-खरीदारों, उधारकर्ताओं, ऋणदाताओं, बिल्डरों और निवेशकों द्वारा अत्यधिक जोखिम लेने और सट्टा व्यवहार से पहले होती है।

ताकतें जो बुलबुला फोड़ती हैं

बुलबुला अंततः फूट जाता है जब अत्यधिक जोखिम लेना पूरे आवास प्रणाली में व्यापक हो जाता है और कीमतें बुनियादी सिद्धांतों के करीब कुछ भी प्रतिबिंबित नहीं करती हैं। ऐसा तब होगा जब पिछली मांग में बढ़ोतरी के जवाब में आवास की आपूर्ति अभी भी बढ़ रही है। दूसरे शब्दों में, मांग कम हो जाती है जबकि आपूर्ति अभी भी बढ़ती है, जिसके परिणामस्वरूप कीमतों में भारी गिरावट आती है क्योंकि कोई भी अधिक घरों और यहां तक ​​कि उच्च कीमतों के लिए भुगतान करने के लिए नहीं बचता है।

पूरे सिस्टम में जोखिम का यह एहसास घर मालिकों, बंधक ऋणदाताओं, बंधक निवेशकों और संपत्ति निवेशकों को होने वाले नुकसान से शुरू होता है। ये अहसास कई चीजों से उत्पन्न हो सकते हैं:

• ब्याज दरों में वृद्धि से घर का स्वामित्व कुछ खरीदारों की पहुंच से बाहर हो जाता है और कुछ उदाहरणों में, वर्तमान में किसी व्यक्ति के पास मौजूद घर उसकी पहुंच से बाहर हो जाता है। यह अक्सर डिफ़ॉल्ट और फौजदारी की ओर ले जाता है, जो अंततः बाजार में उपलब्ध मौजूदा आपूर्ति में इजाफा करता है।
• सामान्य आर्थिक गतिविधि में मंदी के कारण खर्च करने योग्य आय कम हो जाती है, नौकरी छूट जाती है, या कम उपलब्ध नौकरियां होती हैं, जिससे आवास की मांग कम हो जाती है। मंदी विशेष रूप से खतरनाक है.
• मांग समाप्त हो गई है, जिससे आपूर्ति और मांग संतुलन में आ गई है और घर की कीमत में वृद्धि की तीव्र गति धीमी हो गई है, जिस पर कुछ घर मालिक, विशेष रूप से सट्टेबाज, अपनी खरीदारी को किफायती या लाभदायक बनाने की उम्मीद करते हैं। जब तेजी से मूल्य प्रशंसा स्थिर हो जाती है, तो जो लोग अपने घरों का खर्च उठाने के लिए इस पर भरोसा करते हैं, वे अपने घरों को खो सकते हैं, जिससे बाजार में अधिक आपूर्ति आ सकती है।

लब्बोलुआब यह है कि जब घाटा बढ़ता है, तो क्रेडिट मानक कड़े कर दिए जाते हैं, आसान बंधक उधार उपलब्ध नहीं होते हैं, मांग कम हो जाती है, आपूर्ति बढ़ जाती है, सट्टेबाज बाजार छोड़ देते हैं और कीमतें गिर जाती हैं।

2007-08 हाउसिंग मार्केट क्रैश

2000 के दशक के मध्य में, अमेरिकी अर्थव्यवस्था ने व्यापक आवास बुलबुले का अनुभव किया जिसका सीधा प्रभाव महान मंदी पर पड़ा। डॉटकॉम बुलबुले के बाद, रियल एस्टेट में मूल्य बढ़ने लगे, जिससे सट्टा खरीदारों, निवेशकों और अन्य उपभोक्ताओं के बीच घर के स्वामित्व में वृद्धि हुई। कम-ब्याज दरें, आसान ऋण मानक - जिसमें बेहद कम अग्रिम भुगतान आवश्यकताएं शामिल हैं - ने उन लोगों को गृहस्वामी बनने की अनुमति दी जो अन्यथा कभी घर खरीदने में सक्षम नहीं होते। इससे घर की कीमतें और भी अधिक बढ़ गईं।

लेकिन कई सट्टेबाज निवेशकों ने खरीदारी बंद कर दी क्योंकि जोखिम बहुत अधिक हो रहा था, जिससे अन्य खरीदार बाजार से बाहर हो गए। वास्तव में, यह पता चला कि जब अर्थव्यवस्था बदतर स्थिति में पहुंच गई, तो बहुत सारे सबप्राइम उधारकर्ताओं ने खुद को अपने मासिक बंधक का भुगतान करने में असमर्थ पाया। इसके परिणामस्वरूप, कीमतों में गिरावट आई। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ भारी मात्रा में बेची गईं, जबकि बंधक चूक और फौजदारी अभूतपूर्व स्तर तक बढ़ गईं।

प्रत्यावर्तन मतलब

बहुत बार, घर के मालिक मूल्य प्रशंसा की दीर्घकालिक दरों और औसत प्रत्यावर्तन की संभावना पर विचार किए बिना यह मान लेने की हानिकारक गलती करते हैं कि हालिया मूल्य प्रदर्शन भविष्य में भी जारी रहेगा।

भौतिकी के नियम कहते हैं कि जब कोई वस्तु - जिसका घनत्व हवा से अधिक होता है - ऊपर की ओर उछाली जाती है, तो वह अंततः पृथ्वी पर लौट आती है क्योंकि गुरुत्वाकर्षण बल उस पर कार्य करते हैं। वित्त के नियम भी इसी तरह कहते हैं कि जो बाजार तीव्र मूल्य प्रशंसा या अवमूल्यन की अवधि से गुजरते हैं, समय के साथ, एक मूल्य बिंदु पर वापस आ जाएंगे जो उन्हें उस पंक्ति में रखता है जहां उनकी दीर्घकालिक औसत मूल्य वृद्धि दर इंगित करती है कि उन्हें होना चाहिए। इसे माध्य का प्रत्यावर्तन के रूप में जाना जाता है।

आवास बाजार में कीमतें भी औसत प्रत्यावर्तन की इसी प्रवृत्ति का अनुसरण करती हैं। तीव्र मूल्य प्रशंसा की अवधि के बाद, या कुछ मामलों में, मूल्यह्रास के बाद, वे उस स्थान पर वापस आ जाते हैं जहां उनकी दीर्घकालिक औसत प्रशंसा दर इंगित करती है कि उन्हें होना चाहिए। घर की कीमतों का मतलब है कि बदलाव तीव्र या क्रमिक हो सकता है। घर की कीमतें तेजी से उस बिंदु तक बढ़ सकती हैं जो उन्हें दीर्घकालिक औसत के अनुरूप वापस लाती है, या वे तब तक स्थिर रह सकती हैं जब तक कि दीर्घकालिक औसत उनके बराबर न हो जाए।

अमेरिकी आवास मूल्य सूचकांक

ऊपर दिखाया गया सैद्धांतिक मूल्य 1985 की पहली तिमाही से लेकर 1998 की चौथी तिमाही तक आवास मूल्य सूचकांक में औसत त्रैमासिक प्रतिशत वृद्धि की गणना करके प्राप्त किया गया है - वह अनुमानित बिंदु जिस पर घर की कीमतें दीर्घकालिक प्रवृत्ति से तेजी से बढ़ने लगीं। गणना की गई औसत त्रैमासिक प्रतिशत वृद्धि को सैद्धांतिक आवास मूल्य सूचकांक मूल्य प्राप्त करने के लिए ग्राफ़ में दिखाए गए शुरुआती मूल्य और प्रत्येक बाद के मूल्य पर लागू किया गया था।

मूल्य प्रशंसा अनुमान

बहुत से घर खरीदार अगले कई वर्षों में क्या उम्मीद करते हैं, इसके लिए बेंचमार्क के रूप में केवल हालिया मूल्य प्रदर्शन का उपयोग करते हैं। अपने अवास्तविक अनुमानों के आधार पर, वे अत्यधिक जोखिम उठाते हैं। यह अत्यधिक जोखिम उठाना आम तौर पर बंधक की पसंद और उपभोक्ता द्वारा खरीदे जाने वाले घर के आकार या लागत से जुड़ा होता है।

ऐसे कई बंधक उत्पाद हैं जिनका उपभोक्ताओं के लिए भारी विपणन किया जाता है और अपेक्षाकृत अल्पकालिक ऋण के लिए डिज़ाइन किया गया है। उधारकर्ता इन बंधकों को इस उम्मीद के आधार पर चुनते हैं कि वे एक निश्चित संख्या में वर्षों के भीतर उस बंधक से पुनर्वित्त करने में सक्षम होंगे, और वे ऐसा करने में सक्षम होंगे क्योंकि उस समय उनके घरों में इक्विटी होगी।

हालाँकि, हाल का घरेलू मूल्य प्रदर्शन आम तौर पर भविष्य के घर की कीमत के प्रदर्शन का अच्छा पूर्वानुमान नहीं है। घर खरीदने वालों को घर की कीमत में बढ़ोतरी की दीर्घकालिक दरों पर ध्यान देना चाहिए और महत्वपूर्ण वित्तपोषण निर्णय लेते समय माध्य प्रत्यावर्तन के वित्तीय सिद्धांत पर विचार करना चाहिए। सट्टेबाजों को भी ऐसा ही करना चाहिए.

जबकि जोखिम लेना स्वाभाविक रूप से बुरा नहीं है और वास्तव में, जोखिम लेना कभी-कभी आवश्यक और उचित होता है, एक अच्छा जोखिम-आधारित निर्णय लेने की कुंजी वित्तीय रूप से मजबूत अनुमान लगाकर जोखिमों को समझना और मापना है। यह विशेष रूप से अधिकांश लोगों द्वारा किए जाने वाले सबसे बड़े और सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय पर लागू होता है - घर की खरीद और वित्तपोषण।

नीचे पंक्ति

वित्त का एक सरल एवं महत्वपूर्ण सिद्धांत है माध्य प्रत्यावर्तन। जबकि आवास बाजार कुछ बाजारों की तरह बुलबुले के अधीन नहीं हैं, आवास बुलबुले मौजूद हैं। दीर्घकालिक औसत इस बात का अच्छा संकेत प्रदान करते हैं कि तेजी से सराहना की अवधि के बाद स्थिर या गिरती कीमतों के दौरान आवास की कीमतें अंततः कहां समाप्त होंगी। औसत से कम मूल्य प्रशंसा की अवधि के लिए भी यही सच है।