बैंक्रेट के अनुसार, मौजूदा घरों की बिक्री, जो बाजार का अधिकांश हिस्सा है, फरवरी में एक महीने पहले की तुलना में अप्रत्याशित रूप से 7% गिर गई, क्योंकि औसत 30-वर्षीय बंधक दर जनवरी में 4.1% से बढ़कर फरवरी में लगभग 3.6% हो गई। अर्थशास्त्रियों ने चेतावनी दी है कि यह तो बस शुरुआत है, क्योंकि फेडरल रिजर्व ने मौद्रिक नीति को सख्त करना शुरू कर दिया है। जेफ़रीज़ की मुख्य अर्थशास्त्री अनिता मार्कोव्स्का का कहना है कि आवास की मांग बंधक दरों से दो से तीन महीने पीछे है।
मार्कोव्स्का का कहना है, "नब्बे की बात यह है कि यह अर्थव्यवस्था का सबसे अधिक ब्याज दर-संवेदनशील क्षेत्र है, और यह संभवतः संघर्ष करेगा"। पैंथियन मैक्रोइकॉनॉमिक्स के मुख्य अर्थशास्त्री इयान शेफर्डसन बताते हैं कि बंधक आवेदन पहले ही अपने चरम से 10% से अधिक गिर गए हैं; उनका कहना है कि दूसरी तिमाही में ऐसे आवेदनों में और भी गिरावट आने की संभावना है। “बाज़ार में गिरावट आ रही है; निरंतर कमज़ोर होने की उम्मीद करें,'' शेफर्डसन कहते हैं।
अर्थव्यवस्था
लिसा बेइलफस द्वारा हाल के कॉलम और कवरेज
वॉल स्ट्रीट की चेतावनियाँ उचित हैं, मुद्रास्फीति की समस्या को देखते हुए जिसे फेड ने अभी-अभी संबोधित करना शुरू किया है। फेड अध्यक्ष जेरोम पॉवेल एक भाषण में सुझाव दिया सोमवार को केंद्रीय बैंक ब्याज दरों में आधे अंकों की वृद्धि करने के लिए तैयार है - शायद मई की बैठक के तुरंत बाद और संभवतः तथाकथित तटस्थ दर से काफी ऊपर जो एक उचित अर्थव्यवस्था का प्रतिनिधित्व करती है। इसमें कोई संदेह नहीं है कि ब्याज दरों में वृद्धि के साथ आवास में नरमी आएगी, लेकिन जनसांख्यिकी और घर से काम करने की प्रवृत्ति के अलावा कुछ कारण हैं, जिससे यह अनुमान लगाया जा सकता है कि पिछले कड़े चक्रों की तुलना में इस बार यह बेहतर स्थिति में है।
सबसे पहले, वैश्विक नीति के प्रमुख रॉबर्टो पेर्ली पर विचार करें
पाइपर सैंडलर
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पॉवेल के "स्पष्ट रूप से अधिक आक्रामक" स्वर के बारे में कहते हैं, उस समय किसी भी नए आर्थिक डेटा के बावजूद उन्होंने सार्वजनिक रूप से बात की थी। पेर्ली कहते हैं, सभी प्रकार के मतदाताओं को मुद्रास्फीति पसंद नहीं है, और राजनेता शायद पॉवेल को बता रहे हैं। उन्होंने आगे कहा, "अगर फेड की सख्ती से अर्थव्यवस्था धीमी होती है तो राजनीतिक हवाएं तेजी से बदल सकती हैं।" "हमें इसमें कोई संदेह नहीं है कि पॉवेल उस स्थिति पर प्रतिक्रिया देंगे, जैसे वह अब विपरीत प्रतिक्रिया दे रहे हैं।" दूसरे शब्दों में, पॉवेल की छाल उसके काटने से भी बदतर हो सकती है।
इसका मतलब यह नहीं है कि, आवास के लिए, तीव्र आर्थिक मंदी कम बंधक दरों के लिए एक अच्छा समझौता है। कहने का तात्पर्य यह है कि फेड उपभोक्ता मूल्य मुद्रास्फीति - जो अब 7.9% पर चल रही है - को अपने 2% लक्ष्य के काफी करीब लाने की कीमत पर विकास की रक्षा करने का विकल्प चुन सकता है।
यह एक ऐसा दांव है जो कई लोग लगा रहे हैं। जॉन बर्न्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग के निदेशक या शोध रिक पलासिओस कहते हैं, बढ़ते व्यापक जोखिमों के बावजूद, निवेशक आवास में पैसा लगाना जारी रखते हैं। सबसे हालिया तिमाही में, निवेशकों की खरीदारी एक साल पहले की तुलना में 42% बढ़ गई है, और फर्म का कहना है कि अब अमेरिकी घरेलू खरीद में निवेशकों की हिस्सेदारी 33% है - जो पिछले दशक की औसत हिस्सेदारी से लगभग पांच प्रतिशत अधिक है।
जबकि कुछ पारंपरिक घर खरीदारों ने निश्चित रूप से इस महीने फेड द्वारा दरें हटाए जाने से पहले अपनी खरीदारी में तेजी ला दी है, निवेशक अक्सर नकदी में घर खरीदते हैं और बंधक दरों से सीधे प्रभावित नहीं होते हैं, पलासियोस का कहना है। बड़े निवेशक तेजी से उन मॉम-एंड-पॉप निवेशकों से हिस्सेदारी ले रहे हैं जो लंबे समय से आवास निवेशकों का विशाल बहुमत रहे हैं, और उनका अनुमान है कि संस्थागत धन में लगभग 60 बिलियन डॉलर वर्तमान में इस क्षेत्र में लक्षित हैं। “निवेशक गतिविधि पिछले साल पागलपन भरी थी। यह अब और भी पागलपन भरा है," वह कहते हैं।
उन्माद निवेशकों की बढ़ी हुई मुद्रास्फीति की उम्मीदों को दर्शाता है। वे अचल संपत्ति को हेजेज के रूप में खरीद रहे हैं, नकदी को ऐसी जगह पर रख रहे हैं जहां वे मजदूरी और कुल कीमतें बढ़ने पर किराया बढ़ा सकते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि आपूर्ति-श्रृंखला की समस्याएं उस तरह से सुधार करने में विफल रही हैं जिस तरह से अर्थशास्त्रियों और नीति निर्माताओं ने आशा की थी। पलासियोस का कहना है कि घर बनाने वालों के लिए आपूर्ति की समस्याएँ बदतर होती जा रही हैं क्योंकि चीन में बढ़ते कोविड-19 मामलों के जवाब में फिर से तालाबंदी हो गई है और यूक्रेन में युद्ध के कारण बड़ी मात्रा में वस्तुएं बाजार से बाहर हो गई हैं।
यह सब आवास की कमी को बढ़ा रहा है जिससे पिछले साल कीमतें लगभग 20% अधिक हो गईं। पलासियोस का कहना है कि सीमित आपूर्ति घर के मूल्यों में कैसे मदद कर रही है, इस परिप्रेक्ष्य में, जब बंधक दरें पिछली बार 4.5% तक पहुंची थीं, तब बिक्री के लिए लगभग दस लाख से अधिक घर उपलब्ध थे। उनकी फर्म ने हाल ही में अपने 2022 घर-मूल्य प्रशंसा अनुमान को 12% से बढ़ाकर 8% कर दिया है।
अर्थशास्त्रियों का कहना है कि बढ़ती कीमतें, विशेष रूप से बढ़ती बंधक दरों के साथ, निकट अवधि की आवास गतिविधि के लिए प्रतिकूल परिस्थितियां हैं। लेकिन यह देखते हुए कि आवास उपभोक्ता मूल्य सूचकांक का लगभग 40% बनाता है, और क्योंकि किराए की कीमतें लगभग 12 से 18 महीनों तक घर की कीमतों का पालन करती हैं, निवेशक उम्मीद कर सकते हैं कि आवास से मुद्रास्फीति में वृद्धि जारी रहेगी। मुद्रास्फीति की वजह से आवास-सकल घरेलू उत्पाद का लगभग पांचवां हिस्सा-बढ़ जाना चाहिए।
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स्टॉक निवेशकों के लिए भाग लेने का एक तरीका रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट के माध्यम से है। लिसा शैलेट, मुख्य निवेश अधिकारी
मॉर्गन स्टेनली वेल्थ मैनेजमेंट
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हाल ही में आवासीय पर ध्यान देने के साथ परिसंपत्ति वर्ग को अधिक आवंटन करने का सुझाव दिया गया है।
iShares आवासीय और मल्टीसेक्टर रियल एस्टेट
एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (टिकर: आरईजेड) वह है जो अन्य निवेशों के अलावा अपार्टमेंट और एकल-परिवार के घरों में निवेश देता है।
आवास पर सकारात्मक बने रहने के कारणों के बावजूद, निवेशक उस मालिक के कब्जे को खारिज नहीं कर सकते हैं, और इस प्रकार अधिक बंधक-दर-संवेदनशील, खरीदार अभी भी आवास बाजार का बहुमत बनाते हैं। और, पलासियोस का कहना है, जितनी तेजी से निवेशकों ने घर की कीमतें बढ़ा दी हैं, उतनी ही तेजी से वे आवास मंदी को भी तेज कर सकते हैं यदि अमेरिका मंदी में गिरता है। लेकिन आवास निवेशकों की संख्या और उत्साह को देखते हुए, और रिकॉर्ड-कम इन्वेंट्री को देखते हुए, पलासियोस का कहना है कि निवेशक जल्द ही कीमतों को कम कर देंगे। "अगर कुछ भी हो, तो वे अवसरों को देखने के लिए उत्सुक हैं क्योंकि बाजार बहुत गर्म है," वे कहते हैं।
यह एक दोधारी तलवार है, क्योंकि निवेशक घरों का बड़ा हिस्सा खरीदते हैं, जिससे कई खरीदारों के सामने सामर्थ्य की समस्या बढ़ जाती है और जो लोग खरीदने के इच्छुक या सक्षम नहीं हैं, उनके लिए किराया बढ़ जाता है। हालाँकि, अभी के लिए, निवेशक आवास बाजार, संबंधित शेयरों और समग्र अर्थव्यवस्था को कुछ ऐसे दर्द से बचाने में मदद कर सकते हैं जो बढ़ती दरें अन्यथा अपरिहार्य हो जाती हैं।
करने के लिए लिखें लिसा बेइलफस एट [ईमेल संरक्षित]
