क्रैश, ट्रेन मलबे, या सर्वनाश?

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में सख्त चेतावनी इन दिनों लगभग प्रतिदिन दिखाई देती है। जबकि घर से काम करने के कारण कार्यालय बाजार तनावग्रस्त हैं, कुछ रियल एस्टेट पेशेवरों को तेजी से विभाजित बाजार दिखाई देता है, "धनवान और अपाहिज" में विभाजित। निवेशकों, किराएदारों और शहरों-विशेष रूप से पुरानी, ​​​​गिरती इमारतों वाले लोगों को आने वाले महीनों में ध्यान देना होगा कि वे कहां गिरते हैं और कितनी बुरी चीजें हो सकती हैं।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के नाटकीय नकारात्मक मूल्यांकन आसानी से मिल जाते हैं। सैन फ्रांसिस्को मानक उस शहर के ऊपर एक "महाकाव्य वाणिज्यिक अचल संपत्ति दुर्घटना" की भविष्यवाणी करता है, इसकी तुलना "शहर, उसके बजट और पटरियों से जुड़ी सेवाएं प्रदान करने की क्षमता" के साथ आने वाली ट्रेन से करता है। मात नहीं दे सकता, ब्लूमबर्ग ट्वीट किए "दूरस्थ काम मैनहट्टन के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार को मार रहा है" इसी तरह की समस्याओं के साथ अन्य शहरों तक फैली हुई है।

लेकिन वह भाषा भी किसके खिलाफ फीकी पड़ती है NYU के प्रोफेसर अर्पित गुप्ता और उनके सहयोगी कह रहे हैं, "कार्यालय अचल संपत्ति सर्वनाश" की भविष्यवाणी कर रहे हैं। न्यूयॉर्क सिटी डेटा का उपयोग करते हुए, उनका अनुमान है कि "45 में कार्यालय मूल्यों में 2020% की गिरावट और लंबे समय में 39%, बाद में $ 453 बिलियन मूल्य कटौती का प्रतिनिधित्व करते हैं," जो शहर को "राजकोषीय कयामत पाश" में डुबो सकता है। इसी तरह की क्षति अन्य शहरों को प्रभावित कर सकती है, और विस्तार से राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था को प्रभावित कर सकती है।

फिर हम अन्य बुरे—लेकिन सर्वनाश—डेटा का बोध कैसे करते हैं? कमर्शियलएज का सितंबर के लिए मासिक "नेशनल ऑफिस रिपोर्ट" में स्थिर औसत कार्यालय लिस्टिंग दर, $ 38.70 प्रति वर्ग फुट, "वर्ष-दर-वर्ष 0.1% नीचे" पाया गया। बुरा, लेकिन सर्वनाश नहीं। और जैसे मैंने हाल ही में नोट किया, कुछ शहर, विशेष रूप से सनबेल्ट में या मजबूत जीवन विज्ञान उद्योगों वाले, मजबूत किराये के बाजार देख रहे हैं।

अन्य डेटा हमें क्या बताते हैं? मूडी दस्तावेज किया कि वाणिज्यिक बंधक द्वारा समर्थित प्रतिभूतियों ने 2020 की दूसरी तिमाही में "उन्नत अपराध दरों में भारी वृद्धि" देखी, ठीक उसी समय जब महामारी की मार पड़ी। लेकिन बैंकों, जीवन बीमा निवेशकों और अन्य ने ऋणों का पुनर्गठन किया और उनकी अपराध दरों को कम करते हुए सहनशीलता की पेशकश की। उस रणनीति का पालन करना कठिन होगा यदि कार्यालय बाजार पर नया दबाव आता है, विशेष रूप से फेड द्वारा ब्याज दरों में वृद्धि के साथ, पूरे बोर्ड में उधार लेना अधिक महंगा हो जाता है।

अब तक, कम से कम वाणिज्यिक बैंकों के पास अब उनके रियल एस्टेट ऋण नियंत्रण में हैं। 0.07 की दूसरी तिमाही में उनकी चार्ज-ऑफ और डिलीक्वेंसी दर 2020% तक पहुंच गई, जो महामारी की ऊंचाई थी। लेकिन 2022 की पहली दो तिमाहियों में, फेड उन दरों की रिपोर्ट करता है शून्य पर, ऋण गुणवत्ता में नाटकीय गिरावट का संकेत नहीं है।

और यहां तक ​​कि 2020 की खराब संख्या 2008 के वित्तीय संकट की तरह कुछ भी नहीं थी। 2009 और 2010 के बीच, लगातार सात तिमाहियों के लिए वाणिज्यिक बैंक ऋण की चूक 2% से अधिक थी। तब से सख्त विनियमन ने ढीले बैंक ऋण को नियंत्रित करने में मदद की है, इसलिए शुक्र है कि हमारे पास ऐसे संकेत नहीं हैं कि वाणिज्यिक ऋण विफलता पूरी अर्थव्यवस्था को नीचे खींच रही है।

कुल संख्या के पीछे जाना वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कुछ सकारात्मक संकेत दिखाता है। पिछले एक साल में, चार्लोट और ऑस्टिन जैसे सनबेल्ट शहरों या बोस्टन जैसे जीवन विज्ञान की सांद्रता वाले शहरों में किराए में दो अंकों की वृद्धि देखी गई। गूगलGOOG
और अन्य तकनीकी फर्म शहरों में बड़ी मात्रा में जगह पट्टे पर दे रही हैं जैसे न्यूयॉर्क और शिकागो.

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सबसे बड़ा जोखिम पुराना, कम वांछनीय कार्यालय स्थान है। किसी भी शहर में इसकी मात्रा उसके समग्र जोखिम का आकलन करने के लिए केंद्रीय है। से एक पत्रिका गोलमेज सम्मेलन पेरे, जो निजी इक्विटी रियल एस्टेट निवेश को ट्रैक करता है, उसे एक "बहुत ही चुनौतीपूर्ण" लेकिन अनिश्चित बाजार मिला, जिसमें निर्माण में मुद्रास्फीति और वित्तीय लागत से लेकर आसन्न मंदी तक के जोखिम शामिल हैं।

पेरे के विशेषज्ञ अधिक आधुनिक इमारतों (विशेषकर ईएसजी अनुपालन वाले) और कुछ शहरों में संकट से निपटने के लिए अच्छी स्थिति में एक "विभाजित" बाजार देखते हैं। PERE निवेशक कम पूर्णकालिक कार्यालय अधिभोग के साथ एक "नया सामान्य" देखते हैं, लेकिन कार्यालयों के साथ अभी भी ग्राहकों से "अज्ञात" समग्र मांग का सामना करना पड़ रहा है।

लेकिन ये रियल एस्टेट निवेशकों के विचार हैं, जो (जैसा कि वे स्ट्रीट पर कहते हैं), "अपनी किताब पर बात कर रहे हैं" और संख्याओं पर सकारात्मक स्पिन डाल सकते हैं। इसके विपरीत, पर विचार करें NYU और कोलंबिया से "सर्वनाश" विश्लेषण प्रोफेसर। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों (आरईआईटी) से वित्तीय जानकारी के साथ घरेलू डेटा से काम करना अन्य वित्तीय जानकारी के संयोजन से, वे भविष्यवाणी करते हैं कि "लंबे समय तक चलने वाले कार्यालय मूल्यांकन जो पूर्व-महामारी के स्तर से 39.18% नीचे हैं" "निम्न गुणवत्ता वाले कार्यालय स्टॉक … संपत्ति।"

यदि वे सही हैं, तो शहर-और अर्थव्यवस्था-एक कठिन सवारी के लिए हैं। हालांकि कुछ पुराने भवनों को आवास में परिवर्तित किया जा सकता है, यह एक आसान या तत्काल प्रक्रिया नहीं है। अचल संपत्ति मूल्यों के ढहने से कई शहरों के लिए पर्याप्त वित्तीय समस्याएं हो सकती हैं, जिसके परिणामस्वरूप सामाजिक सेवाओं, शिक्षा, सार्वजनिक स्वास्थ्य और अन्य आवश्यक सरकारी कार्यों में कटौती हो सकती है। हम अभी सर्वनाश में नहीं हैं, लेकिन हम सभी को संभावना पर नजर रखने की जरूरत है।