अधिक आवास की अनुमति देने से आवास की कीमत पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है

पिछले हफ्ते मैंने एक आवास इकाई के निर्माण में लगने वाले समय के बारे में शहरों से डेटा प्राप्त करने की कोशिश में अपनी नाराजगी के बारे में लिखा था। क्या कोई सार्वजनिक सामना करने वाला डेटा नहीं है जो अनुमति, जनसंख्या और कीमत को जोड़ने में मदद कर सके? खैर, हाँ और नहीं। फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ सेंट लुइस का डेटा, जिसे प्यार से फ्रेड के नाम से जाना जाता है, दिलचस्प है लेकिन बहुत बारीक नहीं है। लेकिन आइए 2010 से 2020 के वर्षों में नैशविले पर एक नज़र डालें और यह हमें आवास परमिट, जनसंख्या और कीमत के बारे में क्या बता सकता है। किराए के ऑनलाइन ट्रैकर ज़म्पर की कुछ मदद से, ऐसा लगता है कि जब आवास परमिट के लिए लोगों की संख्या गिरती है, तो आवास की कीमतों में वृद्धि की दर भी कम हो जाती है। यहाँ डेटा है।

आइए 2010 से 2020 तक की अवधि में नैशविले की जनसंख्या वृद्धि के साथ शुरू करें। उस अवधि में, फ्रेड के अनुसार, नैशविले ने लगभग 300,000 लोगों को जोड़ा, जनसंख्या में लगभग 20% की वृद्धि हुई।

जब आप शहरों की बात करते हैं तो एक चीज जो आप तुरंत नोटिस करेंगे, वह है डेटा की एक पागल विशेषता: हम वास्तव में नैशविले नहीं बल्कि केवल एक व्यापक क्षेत्र देख सकते हैं। यह आवास डेटा की एक जटिल विशेषता है। संयुक्त राज्य की जनगणना अक्सर शहरों को एक साथ जोड़ देगी और उन्हें एक महानगरीय सांख्यिकीय क्षेत्र या एमएसए कहेगी। कोई बड़ी बात नहीं, है ना? लेकिन अक्सर आवास के बारे में विवाद शहरों की सख्त सीमाओं में होते हैं, और जब डेटा इससे अधिक फैलता है, तो यह भ्रमित करता है कि आप शहरों के बारे में उनके आसपास के क्षेत्र के बारे में क्या कह सकते हैं। हम फ्रेड के एमएसए डेटा के साथ जाएंगे।

अगला, आइए अनुमति को देखें। फ्रेड इस डेटा को जनगणना संख्याओं का उपयोग करके ट्रैक करता है। जब हम जारी किए गए परमिटों की वार्षिक संख्या लेते हैं और इसकी तुलना जनसंख्या से करते हैं, तो एक दिलचस्प अनुपात होता है।

इससे तमाम तरह की दिक्कतें हैं। सबसे पहले, और सबसे स्पष्ट, एक परमिट एक वास्तविक रहने योग्य आवास इकाई के बराबर नहीं है। इसलिए मैं अनुमति देने के समय के बारे में अधिक बारीक डेटा का अनुसरण कर रहा हूं। मेरी आशा है कि हम अनुमति देने और एक इकाई वास्तविक रहने योग्य होने के बीच लगने वाले समय को देख सकते हैं। फिर भी, नई इकाइयों से नए लोगों का यह अनुपात विचार करने योग्य है। उदाहरण के लिए 33,579 में नैशविले पहुंचे 2014 लोगों को रहने के लिए जगह की जरूरत थी। रिक्ति दर जैसे कारक हैं - इसे अक्सर "अवशोषण" कहा जाता है - और विचार करने के लिए अन्य कारक। लेकिन नए लोगों और परमिटों की संख्या के बीच संबंध प्रासंगिक है। इसका अर्थ है दुर्लभ आवास इकाइयों की तलाश करने वाले लोगों के बीच कम प्रतिस्पर्धा।

अब कीमत पर नजर डालते हैं। फ़्रेड रेंट ट्रैक नहीं करता है, लेकिन यह "ऑल-ट्रांज़ेक्शन हाउस प्राइस" को ट्रैक करता है। यहां आवास की कीमतों में दस साल की अवधि में बदलाव के साथ-साथ पिछले पांच में ज़म्पर के किराए की ट्रैकिंग भी है।

यहाँ जो स्पष्ट है वह यह है कि जब हम अनुमति, जनसंख्या और कीमत में प्रवृत्ति की तुलना करते हैं, तो एक संबंध होता है।

अनुमति देना दस साल की अवधि में नैशविले में जनसंख्या वृद्धि को पकड़ने के लिए प्रतीत होता है, और जब हम किराए और आवास की कीमतों के लिए हमारे पास पांच साल देखते हैं, तो उत्पादन में स्पष्ट वृद्धि के साथ नरम होना शुरू हो जाता है। जैसे-जैसे नए लोगों का आवास इकाइयों के अनुपात में गिरावट आती है, वैसे ही कीमत में वृद्धि की दर भी गिरती है।

लेकिन मेरे पास अभी भी प्रश्न हैं, यहां तक ​​​​कि संदेह भी। फ्रेड डेटा मूल्य प्राप्त करने के लिए "बिक्री मूल्य और मूल्यांकन डेटा का उपयोग करके अनुमानित" देखता है। इसका सबसे सही मतलब क्या है? विभिन्न स्रोतों से किराए का डेटा महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हो सकता है और इसलिए कीमत के स्थानीय अनुमान भी भिन्न हो सकते हैं। डेटा की अनुमति के साथ एक बड़ी समस्या यह है कि यह हमें यह नहीं बताता कि अनुमत इकाइयां वास्तव में कब सेवा में आती हैं। इसके अलावा, स्थानीय डेटा से परमिट प्राप्त करने में लगने वाले समय के बारे में बहुत कुछ पता चलता है।

पब्लिक फेसिंग डेटा पर यह पहली नज़र मेरे लंबे समय से तर्क को मान्य करने के लिए प्रतीत होती है कि अधिक आपूर्ति का मतलब कम कीमत है। मुझे अब भी लगता है कि यह सच है। लेकिन बाईं ओर मेरे समकक्षों के विपरीत, जो कार्य-कारण के साथ सहसंबंध को भ्रमित करने में प्रसन्न हैं, मैं बस नहीं कर सकता। वास्तविक परमिट, कीमतों और आवास के सेवा में आने की तारीखों पर अधिक स्थानीय डेटा एक और भी मजबूत मामला बना देगा। लेकिन यह एक अच्छी शुरुआत है।

लेकिन जब हम नैशविले जैसे तेजी से बढ़ते शहरों में गहराई से खुदाई करने की कोशिश करते हैं, और हमारे पास मौजूद आंकड़ों को देखते हैं, तो एक प्रवृत्ति होती है: जब जनसंख्या बढ़ती है और अनुमति मिलती है, तो हम देखते हैं कि कीमतों में बढ़ोतरी गिरनी शुरू हो गई है।

अंत में, कुछ दिलचस्प ब्लिप्स भी हैं जो वहाँ भी हैं। उदाहरण के लिए, संयुक्त राज्य में सबसे तेजी से सिकुड़ते शहरों में से एक वास्तव में 2018 के बाद से आवास की कीमतों में ऊपर की ओर टिक दिखाता है। एक स्थानीय टेलीविजन स्टेशन ने पिछले साल एक कहानी चलाई थी कि कैसे "हाउसिंग मार्केट डीकैचर में गर्म हो रहा है।"

और किराए के बारे में क्या? जम्पर पिछले वर्ष की तुलना में डेकाटुर में किराए में 26% की वृद्धि दर्शाता है, औसतन लगभग $123। और पिछले कुछ वर्षों में उनके किराए के ग्राफ पर एक नज़र आवास की कीमतों के समान ही प्रवृत्ति दिखाती है।

डीकैचर में क्या हो रहा है? संघीय सरकार द्वारा बड़े कैश डंप और आपूर्ति श्रृंखला की समस्याओं से बढ़ती मुद्रास्फीति? शायद। लेकिन वे पिछले दो वर्षों की विशेषताएं हैं, और कीमतों में वृद्धि स्पष्ट रूप से 2018 से सामने आ रही है। क्यों? यह विचार करने योग्य है।

हमें स्थानीय क्षेत्राधिकारों के लिए इन उपायों में उतनी ही दिलचस्पी लेने की आवश्यकता है जितनी मैं हूं और उनका उपयोग आवास अर्थव्यवस्थाओं को बेहतर ढंग से प्रबंधित करने के लिए करना है। अंत में, किसी भी कामकाज और निष्पक्ष और कुशल अर्थव्यवस्था का आधार खरीदारों और विक्रेताओं के बीच बहुत सारे आदान-प्रदान हैं। जब उत्पादक मांग देखते हैं, तो वे स्वाभाविक रूप से अधिक उत्पादन करना चाहते हैं। इसे धीमा करने से केवल आवास की तलाश करने वाले लोगों को नुकसान होता है, खासकर कम पैसे वाले लोगों को। अभी और काम किया जाना है, लेकिन अधिक नियमों और देरी के बजाय अधिक आवास के पक्ष में गलती करना कहीं बेहतर होगा।