Starwood REIT, BREIT की तरह, रियल एस्टेट फंड से निवेशक मोचन को सीमित करता है

SREIT के रूप में जाना जाता है, $ 14.6 बिलियन REIT की अध्यक्षता स्टारवुड कैपिटल के संस्थापक और सीईओ बैरी स्टर्नलिच द्वारा की जाती है, जो एक निजी निवेश फर्म है, जो प्रबंधन के तहत संपत्ति में $ 125 बिलियन से अधिक के साथ रियल एस्टेट पर केंद्रित है। स्टारवुड कैपिटल आरईआईटी का प्रबंधन करती है। स्टर्नलिच सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली रियल एस्टेट उधार देने वाली कंपनी स्टारवुड प्रॉपर्टी ट्रस्ट (एसटीडब्ल्यूडी) के सीईओ भी हैं।

SREIT ब्लैकस्टोन रियल एस्टेट इनकम ट्रस्ट के बाद दूसरा सबसे बड़ा गैर-व्यावसायिक REIT है, जिसके पास लगभग 69 बिलियन डॉलर की शुद्ध संपत्ति है। ब्लैकस्टोन (टिकर: BX) वाहन, जिसे BREIT के नाम से जाना जाता है, मोचन सीमित करने के लिए ले जाया गया नवंबर में बढ़े हुए निवेशक निकासी अनुरोधों के बाद इसकी 5% तिमाही सीमा पार हो गई।

BREIT की तरह, SREIT शुद्ध संपत्ति मूल्य, या NAV के 2% मासिक मोचन की अनुमति देता है, और तिमाही में NAV का 5%।

उन्नत मोचन अनुरोध से पता चलता है कि कई खुदरा निवेशक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी पर बाहर निकलने के लिए आगे बढ़ रहे हैं, जो इस साल सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले साथियों के प्रदर्शन से काफी अधिक हो जाने के बाद एक्सचेंज पर कारोबार नहीं कर रहे हैं। गैर-सार्वजनिक और सार्वजनिक आरईआईटी के बीच भारी प्रदर्शन अंतर ने गैर-ट्रेडेड आरईआईटी में निवेशकों को नकद निकालने के लिए प्रोत्साहन दिया है।

एनवाईएसई जैसे एक्सचेंजों पर व्यापार करने के बजाय, ये आरईआईटी म्युचुअल फंड की तरह हैं क्योंकि निवेशक अपने एनएवी के आधार पर मासिक रूप से शेयर खरीद या बेच सकते हैं, जो मोचन सीमा के अधीन है।

बैरन्स को भेजे गए वित्तीय सलाहकारों को लिखे एक पत्र में, SREIT ने कहा कि उसे नवंबर में NAV के 3.2% के बराबर पुनर्खरीद अनुरोध प्राप्त हुए। 2% मासिक सीमा के आधार पर, इसने 63% निवेशक मोचन अनुरोधों को पूरा किया (0.63 गुना 3.2 बराबर 2)। पत्र में कहा गया है कि जो भी अनुरोध भरे नहीं गए हैं, उन्हें दिसंबर में फिर से करना होगा।

नॉनट्रेडेड आरईआईटीएस के पास मासिक और त्रैमासिक रिडेम्प्शन सीमाएं हैं जो उन्हें अचल संपत्ति की बड़ी मात्रा में तरल होने से बचाती हैं या निवेशकों से उच्च रिडेम्पशन अनुरोधों के जवाब में भौतिक रूप से लीवरेज को बढ़ावा देती हैं।  

SREIT ने अपने पत्र में लिखा है, "इन सीमाओं को मौजूदा निवेशकों और वाहन के दीर्घकालिक स्वास्थ्य की रक्षा के लिए और अंततः शेयरधारक मूल्य को अधिकतम करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।"

SREIT के पास BREIT के समान संपत्ति मिश्रण और शुल्क संरचना है और इसका तुलनीय प्रदर्शन है। SREIT, BREIT की तरह, बहुसंख्यक अपार्टमेंट परिसरों में अपनी संपत्ति का बड़ा हिस्सा है, इसके बाद गोदाम हैं। ये हाल के वर्षों में REIT उद्योग में सबसे मजबूत प्रदर्शन करने वाले दो क्षेत्र रहे हैं।

अक्टूबर के माध्यम से SREIT का वर्ष-दर-वर्ष रिटर्न इसके एक शेयर वर्ग पर 10.2% था, जो BREIT के लिए लगभग 9% की वापसी के बराबर था।

अग्रणी सार्वजनिक अपार्टमेंट आरईआईटी पसंद करते हैं

इक्विटी आवासीय

(ईक्यूआर) और

मध्य अमेरिका अपार्टमेंट समुदाय

(

मां

) बंद हैं 30 में लगभग 2022%। SREIT का वार्षिक आधार शुल्क शुद्ध संपत्ति का 1.25% है और 12.5% ​​का प्रदर्शन शुल्क 5% बाधा दर के अधीन है। पिछले तीन वर्षों में इसने लगभग 15% वार्षिक रिटर्न दिया है।

SREIT और BREIT एसेट बेस में वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश का वर्चस्व है, जो सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली प्रतिभूतियों की तुलना में कम तरल है। अपने 10-क्यू में, SREIT ने कहा कि सितंबर के अंत में उसके पास 2.5 बिलियन डॉलर की तत्काल तरलता थी, जिसमें 1.7 बिलियन डॉलर की उधार शक्ति और 800 मिलियन डॉलर की नकदी शामिल थी।

BREIT की तरह, SREIT भी पिछले साल तेजी से बढ़ा है क्योंकि अक्टूबर में कुल संपत्ति 30 के अंत में लगभग 20 बिलियन डॉलर से बढ़कर 2021 बिलियन डॉलर हो गई। तुलनीय सार्वजनिक आरईआईटी जैसे मध्य अमेरिका अपार्टमेंट समुदाय,

एवलोनबाय समुदाय

(एवीबी), और

ProLogis

(पीएलडी), सबसे बड़ा गोदाम आरईआईटी। उदाहरण के लिए, AvalonBay का एक समान उद्यम मूल्य है - बाजार मूल्य और शुद्ध ऋण - SREIT के रूप में लेकिन बकाया ऋण का $ 8 बिलियन है।

फिर भी, खुदरा निवेशकों ने गैर-ट्रेडेड आरईआईटी और लगभग 4% की पर्याप्त लाभांश उपज के प्रदर्शन को पसंद किया है। लेकिन रिडेम्पशन पर सीमाएं लगाना, या गेट लगाना, निवेशकों को परेशान कर सकता है और संभावित रूप से अधिक निकासी अनुरोधों को प्रेरित कर सकता है, जबकि गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के लिए निवेशकों को नए शेयर बेचना मुश्किल हो जाता है।

कीफे, ब्रुएट एंड वुड्स के विश्लेषक रॉबर्ट ली ने इस साल की शुरुआत में लिखा था कि वैकल्पिक प्रबंधक व्यक्तिगत निवेशकों से "लॉक-अप कैपिटल" को आकर्षित करने के लिए उत्सुक हैं। हालांकि यह कोई मुद्दा नहीं है जब समय अच्छा होता है, उन्होंने कहा, "एक जोखिम है कि तनाव के समय में, व्यक्तिगत निवेशक महसूस कर सकते हैं कि वे अपनी पूंजी तक पहुंच की कमी से इतने खुश नहीं हैं।"

जबकि गैर-ट्रेडेड आरईआईटी साहित्य में तरलता सीमा स्पष्ट रूप से प्रकट होती है, वे हाल तक एक मुद्दा नहीं रहे हैं। SREIT अपने मोचन, या पुनर्खरीद योजना का वर्णन इस प्रकार करता है:

“जबकि आपको अपने निवेश को सीमित तरलता के साथ दीर्घावधि के रूप में देखना चाहिए, हमने एक शेयर पुनर्खरीद योजना अपनाई है, जिससे मासिक आधार पर, शेयरधारक अनुरोध कर सकते हैं कि हम उनके शेयरों के सभी या किसी हिस्से को पुनर्खरीद करें। अचल संपत्ति में निवेश की अतरल प्रकृति के कारण, हमारे पास पुनर्खरीद अनुरोधों को पूरा करने के लिए पर्याप्त तरल संसाधन नहीं हो सकते हैं। इसके अलावा, हमने किसी कैलेंडर माह और तिमाही के दौरान पुनर्खरीद के लिए उपयोग की जाने वाली धनराशि पर सीमाएं स्थापित की हैं।

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